最近幾天，很多人的朋友圈都被青島某樓盤“公攤面積率從購房時承諾的31%變成了交房時的46%”刷屏了。這等于是開發(fā)商在之前31%公攤率的基礎(chǔ)上又“偷走了”15%的公攤面積。這意味著一套100平米的房子，按照之前公布的公攤率，套內(nèi)面積是69平，現(xiàn)在套內(nèi)面積只有可憐的54平，足足少了15平。
大家之所以非常關(guān)注這件事，是因為很多人在購房時都被開發(fā)商同樣的套路坑害過，對此產(chǎn)生了強烈的共鳴。我們也注意到，有不少網(wǎng)友借機呼吁“全面取消公攤面積”，其中有一位網(wǎng)友的留言說出了很多人的心聲：我們寧肯房價在實際面積的公開價格中上漲，也不希望看到購房者們身處不清不楚的消費暗區(qū)，任由開發(fā)商宰割。
“公攤面積”害人不淺，早已是人盡皆知的事實。知名主持人老梁曾經(jīng)怒斥公攤面積是一項“勞民傷財，不該存在”的制度。他甚至直言揭露道，“公攤面積背后有三大貓膩”：其一、中國尚無法律對公攤面積加以約束，也就是說，公攤面積沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也沒有設(shè)置上限。這就給了開發(fā)商借公攤面積牟利的機會——測繪機構(gòu)是開發(fā)商等方面委托的，也就意味著開發(fā)商可以在第三方測量時與之達(dá)成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這么高，哪怕每戶多分?jǐn)偭泓c幾個平米，一個幾十萬方的項目，就會多出很多利潤；
其二、業(yè)主的公攤面積被拿去牟利。根據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，我們所熟知的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)用房等，全部都是公攤面積。這就產(chǎn)生了一個問題，一些被算作公攤的物業(yè)用房、保安值班室，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費用，但現(xiàn)實中沒有人這么做；
其三、重復(fù)公攤、重復(fù)收錢。比如有些小區(qū)的消防應(yīng)急場所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤。開發(fā)商和物業(yè)把業(yè)主的公攤面積做成車位再次出售出租，相當(dāng)于是二次在業(yè)主身上牟利。
此外，購房者還不得不繳納公攤面積對應(yīng)的購房稅款、維修基金，以及未來每年的物業(yè)費、取暖費。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅出臺，購房者遭遇到的不公還將進一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。
今年年初，獨立經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)也坦言，公攤面積早就應(yīng)該取消了。公攤里的貓膩和腐敗太大了，水太深了。公攤面積的多少基本是開發(fā)商說了算，一套房子隨便多報幾平米，一個幾十萬方的住宅小區(qū)，那就能多出來千萬元甚至上億的利潤。這可比辛辛苦苦賣房子來錢快。
事實上，近兩年來央媒也多次痛斥公攤面積“害人不淺”。2018年7月份，央媒新華社發(fā)表標(biāo)題為《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》的文章痛斥道，“近年來，隨著商品房價格攀升，部分開發(fā)商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，有的樓盤公攤系數(shù)竟然超過52%，這讓購房者很受傷，公攤面積真是害人不淺。”文章更指出，公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場經(jīng)濟的公平與公正。為了切實保護百姓權(quán)益，相關(guān)職能部門應(yīng)該整治公攤面積亂象。言外之意，取消公攤面積迫在眉睫；
2018年8月份，央媒中國經(jīng)濟網(wǎng)也發(fā)表了《公攤面積“坑”有多深？揭秘背后的貓膩》文章，重點抨擊了公攤面積背后的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、重復(fù)計算、重復(fù)收錢、開發(fā)商借公攤面積之名非法斂財?shù)惹闆r。文章明確表示，買100平米的房子，實際可使用面積只有70平，老百姓的錢花得不明不白，而且還沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來約束開發(fā)商的種種違規(guī)行為。民眾對公攤面積早已深惡痛絕，確實到了應(yīng)該考慮取消公攤面積的時候了。
此外，我們也注意到，2019年2月18日住建部在《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》中有一條16字的新規(guī)定：住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。很多人看到這條規(guī)定后，就開始惡意解讀，從去年起，就有很多媒體發(fā)布消息指出，“明年起，公攤面積將全面取消”。不僅如此，最近一段時間，我們還發(fā)現(xiàn)，很多個人媒體，信誓旦旦表示，明年（2022年）公攤面積取消后，已購房者還將獲得一筆可觀的補償。
事實真的如此嗎，明年起公攤面積真的會取消嗎？答案非常清楚：明年公攤面積不會取消。首先，截止到目前，官方層面從未發(fā)表過有關(guān)“取消公攤面積”的文件文字。很多媒體基于住建部《住宅項目規(guī)范》中的“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”的規(guī)定，分析得出“國家要全面取消公攤面積”的結(jié)論是站不住腳的。因為這條新規(guī)并沒有正式實施，它只是一個“征求意見稿”，所以不能作為取消公攤面積的國家法律法規(guī)依據(jù)；
其次，實際上，在2019年2月24日，央視新聞客戶端就發(fā)表了標(biāo)題為《公攤面積取消？這事不簡單》的文章明確給出了答案：“公攤面積”全面取消，這是錯誤解讀。文章指出，公攤面積害人不淺雖然是事實，民眾反感公攤面積的情緒濃厚也是事實，但是從物理上來說，全面取消公攤面積不切實際，因為一個小區(qū)的入戶大堂、過道、電梯井等這些“公共空間”都需要有分?jǐn)偂?/div>
事實上，每當(dāng)人們討論取消公攤面積的時候，總有一部分人站出來反對。在我們看來，反對取消公攤面積的無非是三類人：開發(fā)商、物業(yè)公司、暖氣公司。開發(fā)商方面：通常會以“取消公攤面積房價上漲”、“房屋品質(zhì)會降低”為理由反對。
但聰明人其實都看得出來這兩個理由都是不成立的：一方面壓縮公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數(shù)字問題，并不會真正提高購房者負(fù)擔(dān)，相反會降低購房者的未來資金壓力；另一方面，在市場經(jīng)濟中，開發(fā)商如果膽敢用壓縮公攤面積占購房者便宜，那么這個開發(fā)商一定會被購房者所拋棄，他建造的產(chǎn)品也不可能賣得出去；
物業(yè)公司方面：借著公攤面積，物業(yè)每年可以多收上百萬的物業(yè)費。要知道，這些所謂的“公攤面積對應(yīng)的物業(yè)費”其實購房者都是不需要繳納的，因為室內(nèi)部分已經(jīng)交過費了，但同樣沒有享受到物業(yè)對等的服務(wù)；
暖氣公司方面：暖氣費也按照建筑面積（包含公攤面積）收取，其實是最不科學(xué)、最不應(yīng)該的。過道、垃圾場、變電室、設(shè)備間、公共門廳、分隔墻等等這些地方明明沒有暖氣管，但業(yè)主依然要交錢，這分明就是在欺負(fù)業(yè)主“人傻錢多”。但現(xiàn)實中大家明明都知道這個規(guī)定不合理，但鮮有人站出來反對，根本原因是不敢不交——不交的后果可能就是斷暖氣。
不過，縱使開發(fā)商、物業(yè)、暖氣公司等有一萬個反對“取消公攤面積”的理由，但都不妨礙公攤面積未來會全面取消的事實。說得直白點，即使明年公攤面積不取消，也可能在5年后、10年后迎來公攤面積的全面取消。
理由有三個：其一、中國是目前全世界唯一一個仍然在實行公攤面積制度的國家；其二、央媒新華社早就明確表態(tài)“公攤面積雖然長期存在，不意味著這種做法合理”，言外之意，取消公攤面積是大勢所趨；其三、天怒人怨的公攤面積已經(jīng)引來了國家層面的重視，住建部在征求意見稿中考慮將以“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”，說明國家層面已經(jīng)在考慮出臺新規(guī)整改這一弊端的準(zhǔn)備了。
很多人可能不知道，其實取消公攤面積我們完全有先例可借鑒——早在2002年，重慶市就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，其中明確規(guī)定，商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。不僅如此，條例還明確了開發(fā)商“不照做”的后果：會被處以商品房交易金額5%-10%的罰款。
此外，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，隨著開放式小區(qū)越來越多，政府在公共區(qū)域建設(shè)中的作用將越來越大，開發(fā)商取消公攤面積收費是趨勢。而且從全球范圍來看，“套內(nèi)面積計價”都是一個更科學(xué)、更主流的計價方式。
明年公攤面積雖然不可能全面取消，但是我們也看到，從去年起部分城市就開始出臺新規(guī)封堵“可能由公攤面積而產(chǎn)生的”漏洞了。
以北京為例，在今年研究起草的“進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知”文件中，不僅明確了合同中必須同時標(biāo)注建筑面積和套內(nèi)建筑面積，更進一步明確樣板間必須要保留至收房后三個月。毫無疑問，在這兩條新規(guī)下，開發(fā)商還妄想依靠公攤面積撈油水，已經(jīng)不可能了。因為購房者可以通過保留三個月的樣板房來找開發(fā)商“算賬”。
最后，既然“明年起取消公攤面積”的說法不成立，那么討論“開發(fā)商會不會向已購房者補償”也就失去了意義，因為前提條件都不存在。
退一萬步來說，即便明年公攤面積真的會取消，我們也不認(rèn)為開發(fā)商會對已購房者進行補償，國家更不可能出臺政策強迫開發(fā)商對已購房者補償。原因很簡單，在我國，法從來不溯及既往。以香港為例，2012年宣布取消公攤面積時，并未對任何已購房者進行任何形式的補償。
所以，不管是否取消公攤面積，都不可能對已購房者進行經(jīng)濟補償。到此，一些個人媒體包裝的“取消公攤面積購房者將獲得一筆補償”的說法是嚴(yán)重失實的。大家也別再幻想著“天上掉餡餅”的好事了。
來源：房產(chǎn)新談
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
