多地集中供地規(guī)則調(diào)整 房企拿地成本有望下降

2021年09月15日 08:28
來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)
9月13日晚間,上海公布第二批集中供地信息。從規(guī)則看,上海要求購(gòu)地資金為自有資金,并在競(jìng)拍環(huán)節(jié)增加“隨機(jī)值”概念,以增加書面報(bào)價(jià)過(guò)程中拿地的公平性。
無(wú)獨(dú)有偶,8月以來(lái),北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京、合肥、武漢、成都和重慶等城市也發(fā)布了第二批集中供地公告,并對(duì)相關(guān)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),重點(diǎn)城市拿地成本或出現(xiàn)一定幅度下調(diào)。
上海集中出讓多宗地塊
上海此次集中供地共出讓48宗地塊,涉及27宗商品住宅用地,總出讓面積251.59萬(wàn)平方米,起始出讓總價(jià)約574億元。從27宗住宅用地區(qū)域分布看,五大新城依舊是供應(yīng)主力,與年初提到的五大新城規(guī)劃形成呼應(yīng)。
價(jià)格方面,第二批與第一批同區(qū)域地塊價(jià)格基本持平,僅有3宗地塊指導(dǎo)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米,分別是:徐匯區(qū)漕河涇、徐匯區(qū)康健街道、楊浦區(qū)江浦社區(qū)。房地聯(lián)動(dòng)價(jià)最高的地塊位于徐匯區(qū)漕河涇街道,為11.4萬(wàn)元/平方米;最低的位于金山區(qū)楓涇鎮(zhèn),為2.52萬(wàn)元/平方米。此批次最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%。
上海此次延期修訂的第二輪集中供地對(duì)租賃用地、安置房和城中村改造用地等方面有所傾斜。公告顯示,此輪供地中包括征收安置房地塊14宗,出讓面積68.64萬(wàn)平方米;租賃住房7宗,出讓面積15.12萬(wàn)平方米;城中村改造地塊2宗,出讓面積4.68萬(wàn)平方米。無(wú)論從地塊數(shù)量還是用地面積看,租賃用地、安置房和城中村改造用地在此輪供地中的占比都大幅提升。
限定購(gòu)地資金來(lái)源
相比于上海首輪集中供地,第二批集中公告的住宅用地競(jìng)價(jià)規(guī)則中將增加“隨機(jī)值”概念。換句話說(shuō),在書面報(bào)價(jià)階段,如果出現(xiàn)競(jìng)買人報(bào)價(jià)相同,將自動(dòng)產(chǎn)生一個(gè)隨機(jī)值。該隨機(jī)值將納入平均價(jià)計(jì)算過(guò)程。
根據(jù)過(guò)去規(guī)則,各競(jìng)買人通過(guò)書面報(bào)價(jià),最接近平均值的獲得土地,但類似政策有一些瑕疵。例如,部分房企揣摩了這個(gè)平均值的大小,使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。如今增加了隨機(jī)值,類似揣摩就失去意義,拿地有一定隨機(jī)性,增加了書面報(bào)價(jià)過(guò)程中拿地的公平性。
值得注意的是,上海根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制有關(guān)要求,對(duì)競(jìng)買主體的交易資金來(lái)源進(jìn)行明確限定。公告要求,競(jìng)買主體股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?;蚱渌嚓P(guān)融資便利等,購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金,購(gòu)地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款,購(gòu)地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款,購(gòu)地資金不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。競(jìng)買主體的交易資金來(lái)源(包括競(jìng)買或投標(biāo)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款)應(yīng)為符合我國(guó)法律法規(guī)及政策規(guī)定的自有資金。
重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)降溫
據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),8月以來(lái),北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京、合肥、武漢、成都和重慶等城市發(fā)布了第二批集中供地公告。重點(diǎn)城市的第二輪集中供地規(guī)則普遍較首輪進(jìn)行調(diào)整,調(diào)整內(nèi)容包括單宗地塊溢價(jià)率不超過(guò)15%、取消競(jìng)配建并以搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)品質(zhì)等方式?jīng)Q定最終競(jìng)得人、加強(qiáng)房企購(gòu)地資格和購(gòu)地資金審查等。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),重點(diǎn)城市拿地成本或出現(xiàn)一定幅度下調(diào)。
據(jù)克爾瑞研究統(tǒng)計(jì),8月全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積11769萬(wàn)平方米,環(huán)比下降12%,同比降幅超三成。價(jià)格方面,8月平均樓板價(jià)環(huán)比下降6%至2387元/平方米,同比下降12%。溢價(jià)率方面,重點(diǎn)城市土地溢價(jià)率呈下降趨勢(shì)。8月,一線城市平均溢價(jià)率僅為0.7%,二線城市溢價(jià)率環(huán)比下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至7.1%,三四線城市溢價(jià)率連續(xù)多個(gè)月走低,平均溢價(jià)率降至8.6%。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),8月30日至9月5日,全國(guó)40個(gè)大中城市推地總量環(huán)比減少5%,17個(gè)城市無(wú)推出,天津、濟(jì)南推出量較大;成交方面,主要城市成交量減少24%,20個(gè)城市無(wú)成交,濟(jì)南、蘇州成交量較大。
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