從“遏制投機(jī)炒房”到“打壓惡意降價(jià)”，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聚焦的方向，在短短幾個(gè)月間就發(fā)生了明顯變化。
目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了“雙向”調(diào)控的特征，即防止房?jī)r(jià)上漲和防止惡意下調(diào)并存！
多個(gè)城市約談惡意降價(jià)房企
全國(guó)范圍內(nèi)，約談房企降價(jià)的城市越來(lái)越多。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少已有6個(gè)城市發(fā)布針對(duì)開(kāi)發(fā)商惡意降價(jià)的政策或者對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約談。
岳陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在8月9日下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》中，明確提出新建商品住房銷售價(jià)格不得低于備案價(jià)格的85%，且在6個(gè)月時(shí)間內(nèi)不得調(diào)動(dòng)備案價(jià)。
8月31日，江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，提出要“嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為”，而政策出臺(tái)的最終目的就是要穩(wěn)房?jī)r(jià)，杜絕企業(yè)的惡意降價(jià)。
9月9日，據(jù)《株洲日?qǐng)?bào)》消息，有市民、網(wǎng)民反映金碧置業(yè)、博瑞地產(chǎn)、欣盛萬(wàn)博、貝殼經(jīng)紀(jì)等企業(yè)采取大幅降低銷售價(jià)格并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷售或代理銷售新建商品房，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。株洲市住建局隨后對(duì)上述企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，并計(jì)入企業(yè)信用不良記錄。
此外，還有唐山、昆明、菏澤等城市，不斷就新情況約談房企，嚴(yán)控惡意降價(jià)行為。
事實(shí)上，約談房企，預(yù)防房?jī)r(jià)惡意下跌，在之前就有過(guò)。2019年，江蘇邳州市就有因樓盤(pán)降價(jià)2000元/平方米，最終被政府直接點(diǎn)名批評(píng)的地產(chǎn)企業(yè)。在當(dāng)年，恩施、合肥、桂林、東莞、馬鞍山、贛州等多個(gè)城市的住建局都有“約束降價(jià)”指導(dǎo)的行動(dòng)，對(duì)城市的房?jī)r(jià)下降幅度作出了規(guī)定，范圍控制在5%~10%之間不等。
對(duì)市場(chǎng)影響到底如何？
首先，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將開(kāi)始全面下降。
最直接原因就是2021年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的集中出臺(tái)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，僅8月份，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)就已超過(guò)68次，再疊加1—7月的352次調(diào)控，2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)累計(jì)已突破420次，全面刷新了歷史紀(jì)錄(2020年1-8月份房地產(chǎn)調(diào)控政策只有368次)。平均每個(gè)月，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策出臺(tái)就要超過(guò)50次。
1—8月，政策的核心特點(diǎn)就是“收緊”，主要手段有：約談、整頓中介、限制二手房定價(jià)、經(jīng)營(yíng)貸、土地供應(yīng)、鼓勵(lì)租賃、打擊炒作學(xué)區(qū)房等。成交數(shù)據(jù)顯示，除杭州等少數(shù)熱點(diǎn)城市外，國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)明顯降溫。
其次，全國(guó)房貸開(kāi)始全面收緊。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的最關(guān)鍵影響因素是信貸。歷史表明，銀行的信貸寬松，房?jī)r(jià)就呈上漲態(tài)勢(shì)，如果信貸收緊，房?jī)r(jià)則呈下降趨勢(shì)。
雖然2021年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策多發(fā)，但一些城市的成交量、房?jī)r(jià)依然出現(xiàn)了明顯上漲，主要原因就是上半年的信貸政策并未完全收緊。但最近，信貸政策逐漸收緊，對(duì)市場(chǎng)的影響在明顯加強(qiáng)，特別是一些市場(chǎng)過(guò)熱的城市。目前，深圳、上海等地二手房市場(chǎng)的貸款放款周期顯著拉長(zhǎng)，已經(jīng)明顯制約了市場(chǎng)成交。
隨著政策對(duì)銀行資金的深度監(jiān)管，堵死了一些從前可以用“非正規(guī)資金”貸款買房的渠道，因此今年個(gè)人購(gòu)房貸款會(huì)相當(dāng)吃緊。由此，我認(rèn)為，第三季度市場(chǎng)的成交量、成交價(jià)格都會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。
從熱點(diǎn)城市的二手房數(shù)據(jù)看，成交量的低迷才僅僅是開(kāi)始，隨著四季度信貸的周期性收緊，2021年市場(chǎng)整體很可能出現(xiàn)一輪明顯的降價(jià)潮。
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