受規(guī)則調整及市場趨冷等因素影響，第二批集中供地熱度明顯下降。
9月16日，蘇州開啟第二批集中供地，首日共成交6宗地塊，其中5宗以底價成交，另一宗溢價率僅為1.01%；9月15日，成都第二批集中供地首日攬金208億元，共成交19宗地塊，其中15宗以底價成交，1宗流拍，平均溢價率僅為2.1%。
“溢價率下降的主要原因是，土拍規(guī)則在競拍準入要求、土地溢價率上限、購地資金審查等方面進行了調整。”西南證券分析師沈猛指出。
據(jù)記者了解，自然資源部8月曾召開閉門會議，明確核心城市二批次集中土地出讓政策應進行調整，要求住宅單宗用地溢價率不得超過15%，不得通過提高起拍價方式調整溢價率；在地價或溢價率達到上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競品質等方式確定競得人。
集中供地出讓規(guī)則“大修”后，不只是蘇州、成都，近期進行第二批集中供地的長春、青島、濟南、天津等城市，大部分地塊均以底價成交，流拍率也呈上升態(tài)勢。
9月11日，天津第二批集中供地正式落幕，此次天津共掛牌61宗地塊，但只成交了40宗地塊，其中有31宗是以底價成交，平均溢價率僅為0.6%，較首批集中供地成交地塊的平均溢價率大幅下降十個百分點。而此次出讓臨時停牌的地塊多達19宗，另有武清區(qū)2宗宅地流拍，撤牌與流拍共有21宗地塊，流拍率高達34%。
濟南近期舉行的第二輪集中供地共攬金151.88億元，76宗地塊全部以底價成交，零溢價為0，而其首批集中供地成交地塊的平均溢價率為12%。與天津類似的是，濟南本次出讓有多達17宗地塊因無人報名競買而臨時撤牌，導致流拍率升至35%，較首次集中供地流拍率大幅上升約30個百分點。
此外，在青島第二輪集中供地活動中，高新區(qū)的8宗地塊全部終止出讓，這使得本次流拍率，較首批集中供地上漲了8個百分點至10%。
對于第二批集中供地熱度驟降的原因，克而瑞研究中心一位分析師表示，這一方面與房地產行業(yè)資金面趨緊、房企拿地明顯謹慎的大環(huán)境有關；另一方面，部分城市提高了地塊出讓門檻，也是地塊流拍高發(fā)的原因之一。
“結合各地土地出讓條件來看，多個城市在出讓地塊時有多重附加條件，以發(fā)展當?shù)禺a業(yè)或基建。雖然這些城市取消了競配建，但這并不意味著房企便能因此大幅降低拿地成本，尤其是綜合拿地成本較高的地塊，在行業(yè)資金緊缺的背景下更易遭遇流拍。”上述分析師指出。
在熱點城市杭州，截至9月15日，第二批集中供地中的十宗“競品質”地塊報名正式結束，但有九宗地塊由于報名單位不夠三家的最低門檻，因而無法進入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié)，面臨流拍的局面。
“流拍的直接原因和競品質的約束有關。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，競品質涉及的工作量更大，房企需要在品質方面不斷優(yōu)化方案，這加大了房企拿地和開發(fā)的成本。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，在近期舉辦2021中期業(yè)績會的40余家房企中，有七成房企表態(tài)，下半年將保持謹慎的投資態(tài)度，投資策略主要圍繞“以銷定投”、“多渠道拿地”和“嚴控利潤率”。
截至目前，在22個集中供地城市中，已有廈門、長春、無錫、福州、濟南、天津等多個城市完成土地出讓。未來還將有合肥、上海、北京、重慶、沈陽等城市，進行第二輪集中供地。
不過，合肥、沈陽等城市日前均發(fā)布公告，縮減了第二輪集中供地出讓規(guī)模。其中，合肥第二輪集中供地原計劃出讓17宗地塊，經調整后，縮減為只出讓8宗。沈陽市自然資源局也在9月15日發(fā)布通知，第二輪集中供地共有24宗地塊停止交易，而按其原計劃供應46宗地塊。
“接下來重點城市集中土拍時，還會出現(xiàn)地塊流拍現(xiàn)象，預計二輪集中供地整體流拍率將明顯高于首輪。”上述克而瑞分析師說。
財聯(lián)社（北京，記者 李潔）
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