在持續(xù)不斷的調控下，房地產市場終于從“量變”轉為“質變”。
9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布8月70大中城市房價數據，以及前8月房地產投資和銷售數據。在眾多數據指標中，量與價的變化最引人關注。
今年8月單月，全國商品房銷售面積為12545萬平方米，銷售額12617億元。無論同比還是環(huán)比，均連續(xù)兩個月下滑。
價格方面，8月70大中城市的房價漲幅以持平和回落為主。被視為市場先導指標的二手房價格，下降的城市數量達到34個，近幾年來首次多于上漲的城市數量。
若以市場化屬性更強的二手房價格作為參照，8月樓市的變化可總結為“量價齊跌”。不少分析人士認為，樓市出現(xiàn)“拐點”，在供需兩端的持續(xù)調控下，快速發(fā)展后的調整期即將到來，作為傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，成色恐將不足。
1、北京樓市“初秋微涼”
“最近還是那個樣子，一潭死水似的，成交很少。”北京西城德勝片區(qū)一名房產經紀人告訴21世紀經濟報道記者，這個曾被譽為“頂級學區(qū)”的片區(qū)，近期成交情況依然處在冰點以下。
嚴禁炒作學區(qū)房、打擊“假離婚”買房、嚴查樓市違規(guī)行為、嚴禁“貨不對板”、教師輪崗破除學區(qū)房“神話”等政策接連落地后，貝殼研究院數據顯示，8月份，北京二手房成交量自6月以來保持環(huán)比下降，價格雖仍有上揚，但漲幅連續(xù)兩個月縮小，開始釋放平穩(wěn)信號。
“從9月上半月的情況看，北京二手房市場成交量仍保持穩(wěn)中向下。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道記者表示，二手房市場觀望情緒正在加重。
以一套建成于1980年的老舊公房為例，房子建筑面積38平方米，6月中旬掛牌價為866萬元，買家出價800萬元也沒能談到業(yè)主心里去。而近日，這套房最終以680萬元成交了，前后差價達到120萬元。
在21世紀經濟報道記者的走訪中，甚至有賣家僅隔一個月，就少賣了150萬元，這甚至是三線城市一套房的總價。
8月25日，北京公布將大面積、大比例推進干部教師交流輪崗，對學區(qū)房炒作起到釜底抽薪的作用，權威人士紛紛表示，“如果實施徹底，以后都沒有‘名校’概念了，最多只是片區(qū)均衡，對學區(qū)房價格是根本的打擊”。
北京中原市場研究部則分析認為，二手房成交量持續(xù)下跌的原因，一是在于整體調控及貸款額度收緊等政策影響，下半年各銀行二手房信貸支持力度明顯下滑，政策威力不容低估；二是，隨著去年年底開始的一輪二手房價的追漲，二手房買家的熱情逐漸回落，供需雙方拉鋸戰(zhàn)達到新的平衡點，市場進入一個相對僵持狀態(tài)。
新房方面，北京中原新房數據顯示，8月北京新房成交市場“微涼”，總成交額和成交量連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌情況，且9月前兩個周的成交套數持續(xù)環(huán)比下滑。
但北京鏈家研究院院長高原向記者強調，9月新房成交不可控因素較多，短期內難以預測，加之北京市對新房市場秩序整頓趨嚴，接下來雖有首批集中供地項目入市，也很難對整體市場造成顯著沖擊，預計價格會維持總體穩(wěn)定。
整體“穩(wěn)預期”力度加強的大背景下，多位受訪分析人士均表示，北京二手房后續(xù)成交規(guī)模預計將繼續(xù)回落。
2、二手房指導價政策顯效
今年以來，房地產銷售的增長曲線一直在下行。今年前8月，全國商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%；商品房銷售額119047億元，同比增長22.8%。與年初（今年1-2月）超過100%的增速相比，已經明顯放緩。
這一方面是因為今年年中以后，市場銷售的增速逐漸乏力；另一方面則是由于疫情影響導致去年年初基數較低，此后市場逐漸復蘇，基數也明顯提高。
今年下半年以來，房地產市場交易規(guī)模在沖高后出現(xiàn)回落。7月和8月，月度交易量連續(xù)下滑，8月的商品房銷售面積甚至低于2019年同期。
貝殼研究院高級分析師潘浩指出，除了去年的高基數外，季節(jié)因素和政策因素導致的銷售下滑也不容忽視。據貝殼研究院統(tǒng)計，8月房地產市場調控類政策出臺36次，自4月以來調控頻次持續(xù)增加，調控持續(xù)加碼。
其中，近期多地集中出臺的二手房指導價調整，已經直接影響到交易價格。
“二手房指導價”是指二手房交易的參考價格。近期，已有包括深圳、上海、廣州、合肥、西安、東莞等在內的13個城市對二手房指導價進行調整，從而遏制實際交易價格過高。從8月的房價表現(xiàn)來看，這種調整效果十分明顯。
今年8月，一二三線城市的新房價格平均環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.2%，以回落和持平為主。同期的二手房價格漲幅分別為0.2%、0.2%和0.1%，略低于新房價格漲幅。
分城市來看，在新房價格仍以上漲為主的情況下，8月二手房價格下跌的城市達到34個，上漲的城市數量僅有27個。若拋開去年年初疫情的影響，最近6年來，二手房價上漲的城市數量達到最低。其中，二三線城市成為下跌的主體，昆明、南充、石家莊、牡丹江的價格跌幅靠前。
貝殼研究院認為，除了指導價調整的因素外，市場下行的預期在二手房市場傳遞的更快。相對而言，重點城市新房限價下仍存在一二手倒掛，吸引購房需求轉向新房市場。
“全國房價拐點已經出現(xiàn)。”中原地產首席分析師張大偉認為，2021年9月后，隨著信貸政策由寬松回歸正常，未來房價漲幅有望放緩，房價下調城市的數量將不斷增加。
3、房企不敢拿地了
9月15日中午12點，杭州第二批集中供地中的十幅競品質地塊報停止遞交申請文件及繳納保證金。據浙報傳媒地產研究院得到的報名情況反饋來看，10幅競品質地塊中，僅富陽富春灣新城地塊的報名情況符合要求，其余9幅地塊報名未達標，無法進入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié)，相當于“流拍”。
業(yè)內人士指出，杭州地塊流拍的主要原因在于利潤率低。面對競品質地塊的門檻要求、現(xiàn)房銷售、起價過高等條件，房企參與意愿較低，此前有杭州第三方機構測算過競品質地塊的利潤，以底價拿地的情況下，就有五宗地塊有虧損風險，其余地塊利潤最高也不超過4%。
杭州并不是孤例。剛于9月14日結束第二批集中供地土拍報名的合肥、成都，均出現(xiàn)不同程度的流拍：合肥第二次集中供地17幅地塊中有5幅因故終止；成都第二批集中供地75幅地塊有17幅因故終止。此外，截至9月15日，沈陽第二批集中供地46幅土地中，只有10幅土地有房企報名。
“寒流”來襲，房企不約而同收縮拿地。一方面是住宅市場調控、房企融資端調控下，企業(yè)戰(zhàn)略改變的連鎖反應；另一方面則是“房企拿地金額不能超過年度銷售額的40%”這一調控政策正在顯效的具體表現(xiàn)。
據21世紀經濟報道記者不完全統(tǒng)計，從6月開始，全國涉宅用地流拍643幅，其中一二線城市流拍125幅，三四線城市流拍518幅。由此可見，按照監(jiān)管要求，今年正式邁入降杠桿測試期的房地產行業(yè)，為了流動性，房企正在收縮投資戰(zhàn)線。
受政策、市場影響，第二批集中供地中的民企身影減少了，國企拿地漸成主流。
以成都正在拍賣的58幅土地報名情況來看，國企在第二批集中供地中占據主流地位。據成都本土研究機構透露，成都這次土拍共吸引45家房市場企，其中央企、國企30家，民企15家。其中中鐵建參拍宗數和金額最多，參拍了15幅土地，保證金共計42.83億；首開9幅，保證金共計34.21億；中糧11幅，保證金共計25.68億；金地10幅、保證金共計25.64億；保利7幅、保證金共計22.66億。這5家為本次保證金繳納TOP5房企，保證金金額均超20億，且均為央企或國企。民企報名較多的是龍湖12宗、保證金共計18.39億。
4、“金九銀十”恐落空
支撐“拐點”的論據，除了量與價的變化外，還包括投資、融資、拿地等一系列指標的變化。
今年8月，全國房地產投資（累計）增速已從年初的38.3%降至10.9%。除中部地區(qū)仍保持兩位數增長外，東部、西部和東北地區(qū)的增速都已降至個位數。同期，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積10733萬平方米，同比下降10.2%；土地成交價款6647億元，下降6.2%。
受“三條紅線”、“五檔管理”等政策的影響，房企融資也受到限制。今年1-8月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金134364億元，增速從年初的51.2%降至14.8%。
值得注意的是，7月和8月以來，部分房企采用降價的方式促進銷售，并回籠資金，但效果并不理想。由于7月和8月的銷售規(guī)模出現(xiàn)下滑，房企資金來源中的“定金及預售款”、“個人按揭貸款”兩項指標的增速均出現(xiàn)下滑。
北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，調控政策對供需兩端都帶來限制，這也導致房企信心普遍有所減退。同時，市場信號的傳導，也帶來一系列的連鎖反應：銷售不佳影響回款、回款不暢影響融資、融資不足影響投資。
統(tǒng)計局發(fā)布的另一組數據顯示，8月房地產開發(fā)景氣指數為100.85，為今年以來的最低值。
前述房企人士還認為，在近期的第二輪集中供地中，因報名人數不足而流拍的現(xiàn)象明顯增多，說明房企的信心仍然不足。
在這種情況下，作為傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，市場走勢如何？
潘浩認為，由于企業(yè)融資端持續(xù)承壓，因此銷售回款將繼續(xù)成為房企運營的生命線。面對傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售節(jié)點，房企為應對市場不確定性、確保年度銷售任務的達成、穩(wěn)定回籠資金以及為年底拿地準備籌碼，推出一定的促銷措施是常規(guī)操作。其中，部分存在較大現(xiàn)金流壓力的房企，可能進行較大力度的促銷。
前述房企人士則認為，在現(xiàn)有的政策壓力和市場信心下，“金九銀十”的熱度勢必不會太大。相反，在年末沖刺業(yè)績的階段，房企會實施較大力度的促銷活動，市場也有望在年末出現(xiàn)“翹尾”。
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