如果要用一個(gè)詞來(lái)形容2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，怕是很難從“底層邏輯之變”、“史上最嚴(yán)”、“競(jìng)爭(zhēng)白熱化”、“艱難求存”中挑出一個(gè)合適的選項(xiàng)，在這其中，更是裹挾著房企的焦慮、掙扎與奮起。

但當(dāng)我們把目光轉(zhuǎn)向市場(chǎng)的頂層架構(gòu)，又會(huì)發(fā)現(xiàn)，“長(zhǎng)效機(jī)制”、“房住不炒”達(dá)到了空前的具體與真切，“三條紅線”、“兩集中”、“五檔房貸”、“保障性租賃住房”、“二手房指導(dǎo)價(jià)”等關(guān)鍵詞從根本上改變了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯。

“高杠桿-高增長(zhǎng)”模式已然成為歷史，資金泡沫被抹平，利潤(rùn)率下滑成為常態(tài)，房企的新征程已經(jīng)吹響號(hào)角。這場(chǎng)決戰(zhàn)，看似在市場(chǎng)層面演繹，但決勝因素比任何時(shí)候都更強(qiáng)調(diào)自身根源，并且絕不是單個(gè)指標(biāo)的調(diào)整，而是一項(xiàng)牽一發(fā)而動(dòng)全身的系統(tǒng)性工程。

波云詭譎也好，黑云壓城也罷，從“規(guī)模”、“速度”轉(zhuǎn)變到“活下去”檔位，關(guān)于生存的選擇從未如此殘酷而“簡(jiǎn)單”。

站在歷史的分界點(diǎn)上，如何順應(yīng)新常態(tài)，如何調(diào)整戰(zhàn)略、重構(gòu)組織、升級(jí)產(chǎn)品，是選擇大刀闊斧的變革，還是無(wú)聲地文火慢熬，應(yīng)該怎樣挺過(guò)這場(chǎng)曠日持久的陣痛？

博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第21屆年會(huì)將圍繞“穿越‘紅線’：后杠桿時(shí)代的夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)”主題，邀請(qǐng)專家、學(xué)者、資深從業(yè)者進(jìn)行分享與探討，呈現(xiàn)一場(chǎng)坦誠(chéng)的溝通與來(lái)自一線的灼識(shí)，從政策層面和市場(chǎng)層面深度解讀房地產(chǎn)的新發(fā)展邏輯，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

當(dāng)生存成為“紅線”

大環(huán)境趨嚴(yán)，行業(yè)內(nèi)卷化更加集中，房企不得不改變發(fā)展邏輯。

如何平衡安全與速度，成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要考驗(yàn)，近年來(lái)，很多企業(yè)啟動(dòng)了內(nèi)部調(diào)整與改革，其目的之一，正是提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。但在不斷變化的外部環(huán)境下，這一課題值得長(zhǎng)期探討。

這其中，增長(zhǎng)模式單一、組織架構(gòu)僵化、產(chǎn)品力有所欠缺、抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足等頑疾尚未得到解決；與此同時(shí)，行業(yè)規(guī)模增速放緩，債務(wù)違約案例陸續(xù)發(fā)生，說(shuō)明陣痛已經(jīng)出現(xiàn)，而且還在擴(kuò)大。

沉舟側(cè)畔千帆過(guò)，意外掉隊(duì)的千億黑馬，困難愈演愈烈的頭部房企，都是這艱難時(shí)刻的注腳。

訝異、驚詫，亦或是事后復(fù)盤才看到的“早有先兆”，都不及提前握到變革的脈搏，未雨綢繆。

“降檔”更是一個(gè)高難度的新挑戰(zhàn)。短兵相接的激戰(zhàn)之下，誰(shuí)能留下來(lái)，成為長(zhǎng)線競(jìng)爭(zhēng)的最終贏家？

對(duì)于身處變局中的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這次必須要把“生存”放到前所未有的高度上好好審視了。

9月17日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇《地產(chǎn)新青年論壇》將聚集房企的中流砥柱力量，共話“變革時(shí)代的戰(zhàn)略、組織與產(chǎn)品”；9月18日，《中國(guó)地產(chǎn)六方會(huì)談（一）》聚焦于“ 強(qiáng)監(jiān)管下的增長(zhǎng)邊界：安全、速度與預(yù)期”，探討安全與速度平衡的藝術(shù)，熱議突圍之道。

關(guān)于下半場(chǎng)的思辨

在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷程中，曾有不少政策被稱為“史上最嚴(yán)”，但從實(shí)際力度上看，這些政策遠(yuǎn)不及當(dāng)下。

自去年8月“三條紅線”政策推出以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控又經(jīng)歷了一輪持續(xù)加碼。疊加2017年以來(lái)的各項(xiàng)政策措施，使得當(dāng)前的調(diào)控力度達(dá)到前所未有的水平。

從此，房地產(chǎn)調(diào)控正式呈現(xiàn)兩條清晰的邏輯線：在調(diào)控手段上，借助限購(gòu)、限貸等措施對(duì)需求端進(jìn)行抑制的同時(shí)，加大了土地、金融等供給側(cè)的改革；在調(diào)控范圍上，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域，逐漸延伸到二手房、租賃、城市更新，乃至物業(yè)管理等各個(gè)鏈條。

與需求管理相比，這些政策對(duì)投融資和拿地的影響更加直接，也能夠更好地控制金融和土地風(fēng)險(xiǎn)。

全鏈條的管控舉措，也讓“炒房”幻想潰敗，“穩(wěn)預(yù)期”成效顯著。

上半年，各地學(xué)區(qū)房曾經(jīng)歷了一波大熱，調(diào)控的重錘反應(yīng)迅速，從根本上瓦解學(xué)區(qū)房“神話”，北京、深圳更是單套總價(jià)急速下跌超100萬(wàn)元的案例頻發(fā)。

調(diào)控步步深入，過(guò)去多年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)，行業(yè)累積的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)集中在哪些方面？“兩集中”供地制度如何平抑地價(jià)，中小房企是否有機(jī)會(huì)在這種制度下“分得一杯羹”？學(xué)區(qū)房大熱的背后，反映出什么問(wèn)題？對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“降檔”過(guò)程中最關(guān)鍵的措施是什么？要迎接去杠桿階段的新常態(tài)，房企需要做哪些準(zhǔn)備？討論了多年的產(chǎn)品時(shí)代，真的要來(lái)臨了嗎？

9月18日，來(lái)自地產(chǎn)界的學(xué)界、企業(yè)界、投資界等多位相關(guān)人士，將在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇的主論壇演講中，分享兼具高度與執(zhí)行顆粒度的見(jiàn)解，共話大趨勢(shì)。

物業(yè)進(jìn)化論

銷售型物業(yè)的利潤(rùn)率下滑成為行業(yè)常態(tài)，規(guī)模不再是卓有成效的可依賴路徑，“管理、產(chǎn)品、服務(wù)”，比以往任何時(shí)候都更加重要。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，眾人尋覓多年，卻不曾真正擦亮的，通往未來(lái)的秘鑰——物業(yè)服務(wù)，也躍升到前所未有的戰(zhàn)略地位。

近兩年來(lái)，房企旗下的物業(yè)公司迎來(lái)分拆上市大潮。從財(cái)務(wù)的角度，物業(yè)公司上市是母公司財(cái)務(wù)優(yōu)化的一個(gè)手段，也是房企整合資產(chǎn)的一個(gè)有效途徑。在資本市場(chǎng)，物業(yè)公司在經(jīng)歷了早期的資本追捧后，股價(jià)和市值表現(xiàn)開(kāi)始分化，資本開(kāi)始對(duì)企業(yè)進(jìn)行篩選。在越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，戰(zhàn)略、布局、規(guī)模、模式、可持續(xù)性，都將成為增長(zhǎng)的關(guān)鍵內(nèi)容。

但服務(wù)，永遠(yuǎn)是物業(yè)公司的核心，也是最難通過(guò)短期動(dòng)作達(dá)成的特質(zhì)。投入大、周期長(zhǎng)、回報(bào)慢的物業(yè)領(lǐng)域，會(huì)是穿越周期的密碼嗎？

房企分拆物業(yè)公司上市的趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)多久，物業(yè)服務(wù)為房企母公司賦能的價(jià)值體現(xiàn)在哪些方面，物業(yè)服務(wù)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)還有哪些？

9月18日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇的《中國(guó)地產(chǎn)六方會(huì)談（二）》環(huán)節(jié)，將審視物業(yè)服務(wù)的喧囂與冷靜，透視物業(yè)服務(wù)的資本化與增長(zhǎng)密碼。

除了精彩演講、對(duì)話和討論，論壇現(xiàn)場(chǎng)也將發(fā)布2021中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品力報(bào)告，并舉行2021年度21世紀(jì)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力『金磚案例』發(fā)布典禮，見(jiàn)證行業(yè)發(fā)展，樹立榜樣力量，表彰和記錄每年度成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)典范的企業(yè)、人物和樓盤。