9月19日，克而瑞研究中心發(fā)布的一則關(guān)于2021年上半年房企償債能力報(bào)告顯示，克而瑞監(jiān)測的80家重點(diǎn)上市房企2021年上半年手中的現(xiàn)金持有量出現(xiàn)五年來首次下降，總有息負(fù)債增速也持續(xù)下降，規(guī)模較2021年初基本持平。

報(bào)告稱，2021年上半年末80家重點(diǎn)上市房企的現(xiàn)金持有量為31977億元，較2021年初微降0.2%，這是近五年來首次出現(xiàn)下降。隨著近幾年“房住不炒”的政策調(diào)控基調(diào)穩(wěn)步推進(jìn)，行業(yè)進(jìn)入緩慢增長期，房企持有現(xiàn)金的增速呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，由2017年、2018年的20%以上的增速下降到2019年、2020年的10%以上的增速。而自2020年下半年三條紅線出臺(tái)以來，房企持續(xù)加強(qiáng)降杠桿，融資性現(xiàn)金流出增加；疊加房貸集中度管理制度的“兩條紅線”出臺(tái)，房企的銷售回款周期加長，上半年部分房企的銷售回款率有了一定程度的下降，從而導(dǎo)致了2021年上半年末房企整體現(xiàn)金持有量減少。

從各個(gè)梯隊(duì)的表現(xiàn)來看，TOP10房企的現(xiàn)金持有量仍有優(yōu)勢(shì)，持有現(xiàn)金12662億元，較期初下降1.48%。TOP11-30梯隊(duì)以及TOP51+梯隊(duì)的房企現(xiàn)金持有量較期初實(shí)現(xiàn)增長，其中TOP11-30的房企增長相對(duì)較高，增速為2.88%。

但需要注意的是，今年上半年只有50%的房企現(xiàn)金持有量較期初增長，而2020年這個(gè)數(shù)字為81%，占比較2020年減少了31個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)金增長的企業(yè)中，僅有6%的企業(yè)增幅超過50%，而2020年末有占比25%的企業(yè)現(xiàn)金增幅超過50%?？硕鹫J(rèn)為，在降杠桿的大環(huán)境下，加上銷售回款受到影響，企業(yè)現(xiàn)金增速下降在所難免。

有息負(fù)債方面，克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，80家重點(diǎn)房企的總有息負(fù)債規(guī)模為71185億元，有息債規(guī)模保持7萬億元以上，較期初增長0.4%，增速較2020年的5.4%繼續(xù)下滑。

克而瑞認(rèn)為，房企的有息債增速在2017年到達(dá)高點(diǎn)后，近幾年來，隨著行業(yè)調(diào)控持續(xù)，并表債務(wù)增速持續(xù)下滑，特別是三條紅線以來，受限于降檔要求和政策對(duì)各檔企業(yè)有息債增幅的限制，房企對(duì)自身的債務(wù)增量控制得相對(duì)較嚴(yán)，大部分房企維持“量入為出”的狀態(tài)。

從有息債的期限結(jié)構(gòu)來看，2021年上半年末80家房企的短期有息債20014億元，較期初下降9.3%，這是繼2020年末首次出現(xiàn)同比下降后，保持下降的趨勢(shì)，并且降幅較2020年的2.8%擴(kuò)大了6.5個(gè)基點(diǎn)；同時(shí)，2021年上半年末長期有息債51170億元，較期初增長4.8%，增幅較2020年末增長了1.5個(gè)基點(diǎn)。房企凈負(fù)債率同比下降4.53個(gè)百分點(diǎn)至66.54%，有約六成的房企凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)了下降。通過調(diào)整優(yōu)化，2021年上半年末有33家房企居綠檔，較2020年末增加3家，橙檔11家，增加3家，紅檔則減少了一半至4家。

自從2020年8月底政府頒布三條紅線監(jiān)管指標(biāo)以來，三條紅線就成為房企改善財(cái)務(wù)狀況的一個(gè)重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，上半年大多數(shù)房企都將改善三條紅線指標(biāo)作為財(cái)務(wù)工作的一個(gè)重點(diǎn)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，從80家重點(diǎn)房企2021年中期的財(cái)務(wù)情況來看，其現(xiàn)金短債比的算數(shù)平均值為1.7，中位數(shù)為1.55；凈負(fù)債率的算數(shù)平均值為80.42%，中位數(shù)為72.54%，現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)基本都能達(dá)標(biāo)。僅有剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率無論是算術(shù)平均還是中位數(shù)都均超70%。報(bào)告強(qiáng)調(diào)，雖然相較于期初有所改善，但多數(shù)企業(yè)仍然在此指標(biāo)上踩線，未來將是房企改善的重點(diǎn)。

另外，今年上半年受制于融資環(huán)境的影響，加上三條紅線的制約，不少開發(fā)商加大了債務(wù)償還的力度。房企的短期有息負(fù)債在2020年末實(shí)現(xiàn)首次下降后，今年上半年繼續(xù)下降，使得行業(yè)平均現(xiàn)金短債比在0.15至1.6，短期安全邊界加強(qiáng)。2021年上半年末，80家房企現(xiàn)金短債比的加權(quán)平均值相較期初增長了0.14至1.6，達(dá)到近四年來最高值，房企流動(dòng)性和安全邊際有所提升。長短債比加權(quán)平均值較期初上升0.34至2.56，中位數(shù)較期初增加0.34至2.49，也是近四年來的最高值，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化成效持續(xù)顯現(xiàn)，短期償債風(fēng)險(xiǎn)有所降低。