開發(fā)商都在觀望是不是該全面降價(jià)了,業(yè)主“維權(quán)”風(fēng)起云涌，樓市在入冬！
時(shí)間過(guò)的真快，2021年已經(jīng)到了金九銀十，往年這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)可能也不熱，但肯定不會(huì)冷，畢竟慣例7-8月是市場(chǎng)的淡季。但在2021年，9月已經(jīng)過(guò)去的20多天時(shí)間里，樓市沒有好消息。
前幾天統(tǒng)計(jì)局公布了房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，值得注意的是，這是2015年4月來(lái)，連續(xù)77個(gè)月，除了疫情影響的2020年2月，二手房下調(diào)城市最多，上漲城市最少的一個(gè)月，信貸收緊下，樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)了。
新建住宅20個(gè)城市下調(diào)，二手房有34個(gè)城市下調(diào)，也都是多年最高，整體看，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于房?jī)r(jià)的影響越來(lái)越明顯。
二手房?jī)r(jià)格管控出現(xiàn)效果，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個(gè)百分點(diǎn)；深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個(gè)月下降。
整體看，大部分城市新建住宅與二手房住宅均出現(xiàn)了明顯的價(jià)格上漲放緩，特別是二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯的漲幅放緩。
從全國(guó)70城市數(shù)據(jù)看，二手房?jī)r(jià)格8月份環(huán)比上漲只有27個(gè)城市，是5年內(nèi)最低值。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因主要是各地密集二手房?jī)r(jià)格管控出現(xiàn)了效果。
剛剛過(guò)去的中秋小長(zhǎng)假，全國(guó)樓市大部分城市都在降溫退燒，整體市場(chǎng)逐漸進(jìn)入下行通道。金九銀十市場(chǎng)難言樂(lè)觀。
北京端午小長(zhǎng)假前兩天新建住宅網(wǎng)簽分別為185套和166套。二手房住宅分別為146套和81套。
北京中秋小長(zhǎng)假前兩天新建商品房住宅網(wǎng)簽分別為95套和139套，二手房住宅分別是118套和43套
深圳端午小長(zhǎng)假前兩天新建住宅網(wǎng)簽分別為76套和95套。深圳中秋新建住宅分別網(wǎng)簽87套和92套。
廣州端午小長(zhǎng)假前兩天新建住宅網(wǎng)簽分別為280套和149套。廣州中秋小長(zhǎng)假第一套新建住宅網(wǎng)簽為369套。
首先：網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，特別是最近各地開始加強(qiáng)二手房?jī)r(jià)格管控，很多城市公布的網(wǎng)簽成交量開始滯后市場(chǎng)。
其次：在經(jīng)歷了井噴的房地產(chǎn)調(diào)控后，全國(guó)樓市從8月開始出現(xiàn)了同比環(huán)比的明顯下調(diào)，特別是7-8月部分城市又出現(xiàn)的疫情，也打擊了很多城市的市場(chǎng)成交量。
第三：第二輪集中土地供應(yīng)成交降溫，流標(biāo)數(shù)量猛漲，也影響了部分購(gòu)房者的信心。
第四：二手房市場(chǎng)放款難，已經(jīng)全面抑制市場(chǎng)活躍，特別是一二線城市，二手房占比高，當(dāng)下貸款周期已經(jīng)超過(guò)3個(gè)月，年內(nèi)放款難的情況持續(xù)下，市場(chǎng)成交量不斷減少，包括深圳等城市成交量已經(jīng)是多年最低點(diǎn)。
第五：1-8月年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)造420次的記錄，疊加信貸收緊，逐漸影響房?jī)r(jià)
從整體房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，2021年來(lái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控終于見到了初步效果，特別是二手房?jī)r(jià)格的開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，熱點(diǎn)城市開始在二手房管控方面出現(xiàn)了明顯的效果。
房?jī)r(jià)上漲城市已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月數(shù)量下調(diào)，從房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)看，在3-4月出現(xiàn)頂峰后，2季度來(lái)市場(chǎng)上漲不算收窄。調(diào)控抑制了房?jī)r(jià)上漲。
特別是二手房上漲城市暴跌到了只有27個(gè)，這是2015年4月來(lái)連續(xù)77個(gè)月除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低點(diǎn)，全國(guó)樓市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。
第六：金九銀十預(yù)計(jì)將是最近多年來(lái)最冷清的一年房地產(chǎn)市場(chǎng)，多家房企資金鏈壓力大，不排除后續(xù)出現(xiàn)明顯降價(jià)的可能性。
樓市已經(jīng)明顯的進(jìn)入了下行通道。
2021年1-8月商品房銷售額119047億元，增長(zhǎng)22.8%；比2019年1—8月份增長(zhǎng)24.8%，兩年平均增長(zhǎng)11.7%。
8個(gè)月銷售額突破11.9萬(wàn)億刷新歷史記錄。但是值得注意的是7-8月已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月同比下調(diào)。
8月拆分單月數(shù)據(jù)出現(xiàn)同比環(huán)比明顯下調(diào)，拆分單月數(shù)據(jù)看，8月份單月商品房銷售額高達(dá)1.26萬(wàn)億，低于2020年同期。同比下調(diào)了23%。整體看，2021年樓市沖高的速度明顯開始放緩。調(diào)控影響全面出現(xiàn)！
2021年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額接近19萬(wàn)億創(chuàng)造歷史記錄雖然基本成為定局，但房地產(chǎn)調(diào)控抑制市場(chǎng)的影響開始逐漸出現(xiàn)。包括投資等數(shù)據(jù)，8月房地產(chǎn)各種數(shù)據(jù)開始退燒。
從數(shù)據(jù)看，2021年繼續(xù)刷新中國(guó)房地產(chǎn)歷史記錄成為定局，預(yù)計(jì)全年銷售數(shù)據(jù)，投資數(shù)據(jù)都將是中國(guó)房地產(chǎn)歷史最高的一年。
房地產(chǎn)的宇宙中心杭州也開始流標(biāo)，杭州第二批集中供地中的十宗競(jìng)品質(zhì)地塊報(bào)名截止——停止遞交申請(qǐng)文件及繳納保證金。全部十宗競(jìng)品質(zhì)地塊明確指出需要報(bào)名房企滿3家才可正式競(jìng)價(jià)，而其中九宗地塊未能達(dá)標(biāo)，無(wú)法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。
土拍政策，一年三變，規(guī)則越來(lái)越多，壓力越來(lái)越大，開發(fā)商已經(jīng)被玩脫了。現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)品質(zhì)來(lái)土拍，開發(fā)商直接不玩了。
需要注意的是8月單獨(dú)數(shù)據(jù)大部分都出現(xiàn)了下調(diào)，原因有幾點(diǎn)
1：疫情的影響，整體看，7月下半月各地出現(xiàn)了疫情的影響，特別是一二線城市
2：房地產(chǎn)調(diào)控，全年累計(jì)超過(guò)420次調(diào)控，刷新歷史記錄，逐漸影響房地產(chǎn)市場(chǎng)
3：信貸收緊，整體看，最近幾個(gè)月各地房地產(chǎn)信貸持續(xù)收緊，逐漸開始影響到購(gòu)房和投資。
4：集中土地供應(yīng)造成了房企消化壓力，房企資金壓力加大。
房貸收緊趨勢(shì)出現(xiàn)，明顯影響市場(chǎng)走勢(shì)。
簡(jiǎn)單的總結(jié)一下：
1：樓市2021年雖然依然會(huì)創(chuàng)造歷史記錄，但未來(lái)幾個(gè)月很可能全面入冬。
2：恒大事件一旦解決不好，很可能出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)出現(xiàn)了多家房企潛在暴雷，金融機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)貸款收緊下，更多企業(yè)會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
3：樓市在入冬，只要信貸收緊，樓市下調(diào)難免，即使是之前漲的非常離譜的深圳也在下調(diào)。
4：對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最近買房要當(dāng)心了，只能買核心區(qū)核心城市的，相對(duì)安全，另外對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，非央企國(guó)企都盡量別買。特別是最近3年突破千億的，最近上市港股的房企，資金鏈都非常非常危險(xiǎn)。
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