房企對“安全”的重視程度，已經(jīng)達(dá)到了空前水平。
近年來，一系列監(jiān)管政策的出臺，給房企劃出了更加明確的發(fā)展邊界，“速度至上”已經(jīng)開始邁入歷史的陰影中。
接下來需要房企考量的，是如何找到安全與速度的平衡之術(shù)，長久走下去。
實(shí)際上，很多企業(yè)已經(jīng)啟動了內(nèi)部調(diào)整與改革，其目的之一，正是提高抗風(fēng)險能力、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長。但在不斷變化的外部環(huán)境下，這一課題值得長期探討。
9月18日，多家規(guī)模房企掌舵人或資深高管齊聚博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第21屆年會，就“強(qiáng)監(jiān)管下的增長”話題展開探討，對談觀點(diǎn)顯示，房企對“安全”的重視程度，已經(jīng)達(dá)到了空前水平。
而在“活下去”的氛圍中，該怎么調(diào)整發(fā)展策略，“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”和“現(xiàn)金流”成為了與會嘉賓共同的關(guān)鍵詞。
安全第一位
如何排序各項(xiàng)戰(zhàn)略目標(biāo)，“活著才有意義……關(guān)于安全、預(yù)期、速度，安全肯定是第一的”。金科股份(000656,股吧)副總裁張勇如此表示，他認(rèn)為，現(xiàn)在行業(yè)面臨換擋期，不能再盲目延續(xù)以前的配速，需要快慢結(jié)合、量力而行。
中南建設(shè)董事、中南置地高級副總裁唐曉東的觀點(diǎn)與之不謀而合，他指出，盡管行業(yè)發(fā)展大方向還是確定的，但房企要面對現(xiàn)實(shí)，只有安全的規(guī)模增長是有意義的。
“當(dāng)下一定是現(xiàn)金流比利潤更重要，也就是我們既要求規(guī)模，又要求利潤，然后又要求現(xiàn)金流，這個其實(shí)很難，房企肯定要取舍，所以首先要安全。”唐曉東表示，安全最主要的因素不能“高血壓”，更多的現(xiàn)金流對于安全尤其重要。
“現(xiàn)在是房地產(chǎn)的至暗時刻，悲觀者永遠(yuǎn)正確，但樂觀者才能生存。”佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策用這句話描述了當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)狀況，他認(rèn)為，很多負(fù)債規(guī)模遠(yuǎn)超銷售規(guī)模的房企，以往的安全建立在被迫的高速增長之上，但在當(dāng)前市場下行階段，需要企業(yè)放慢速度，如果在投資上延續(xù)激進(jìn)就會崩盤。
旭輝控股董事局主席林中同樣認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)如今處于快速變化的過程中，今年上半年冰火兩重天，市場“速凍”，好消息太少。
如何平衡發(fā)展與安全的關(guān)系，林中給出了建議，他認(rèn)為還是要回到“既要、又要、還要、且要”的邏輯上來，企業(yè)經(jīng)營是一個均衡的邏輯，不能只追求一面。
熬過當(dāng)前挑戰(zhàn)
冬夜來得比預(yù)期中更快一些，不只是盛夏已過，有嘉賓指出，行業(yè)的秋天也已經(jīng)是過去式了。
增長模式單一、組織架構(gòu)僵化、產(chǎn)品力有所欠缺、抗風(fēng)險能力不足等頑疾尚未得到解決，另一方面，因行業(yè)規(guī)模增速放緩，以往掩蓋在高速增長下的發(fā)展質(zhì)量問題慢慢暴露出來，房企債務(wù)違約問題開始陸續(xù)發(fā)生。
對于當(dāng)前一些房企暴露的問題，林中認(rèn)為大多是過去兩三年甚至是三四年前就埋下的，如今發(fā)現(xiàn)問題再來調(diào)整已經(jīng)來不及。因此，林中認(rèn)為做企業(yè)就必須有前瞻性，“一定在陽光燦爛的時候修屋頂，市場好的時候，就騰出時間、空間來調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，保證財務(wù)安全。”
但降速之后，該怎么平衡發(fā)展？
林中認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)最終活下來的，一定是財務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營高效、可持續(xù)發(fā)展類型的企業(yè)。他表示，中國房企未來要維持增長，就要控制好風(fēng)險，才會穩(wěn)健，而且增長是指有盈利的增長，有持續(xù)的賬期。具體而言，財務(wù)穩(wěn)健還意味著要對財務(wù)狀況做出調(diào)整，不能借貴錢，不要拿貴地。
“當(dāng)行業(yè)進(jìn)入新階段后，如果還用過去那種做10元生意，卻只有1元本金而借9元的模式已經(jīng)行不通了?，F(xiàn)在得用5元的本金借5元，未來則可能是用9元的本金借1元做生意。”林中詳細(xì)拆解了行業(yè)未來的財務(wù)模型。
熬過艱難時期，“保衛(wèi)現(xiàn)金流”之舉已然成為房企當(dāng)下共識。
唐曉東強(qiáng)調(diào)：“把負(fù)債率控制好，把銷售負(fù)債比控制好，把拿地銷售比控制好，這是當(dāng)下最重要的事情，不要盲目擴(kuò)大新地盤，要在熟悉的地方深耕，保證好現(xiàn)金流，做好產(chǎn)品。”
他也進(jìn)一步指出：“如果庫存足夠多，堅(jiān)決去庫存，堅(jiān)決把現(xiàn)金流找回來……企業(yè)做運(yùn)營，在運(yùn)營端體現(xiàn)出來的就是成本、供應(yīng)鏈的管理，供應(yīng)鏈的優(yōu)勢充分發(fā)揮起來，也能抗風(fēng)險。”
劉策則提出“向現(xiàn)金流要利潤”，他表示，企業(yè)最核心的成本是財務(wù)成本，在一定周期內(nèi)擁有充沛現(xiàn)金流，意味著有多余資金支撐發(fā)展，應(yīng)對挑戰(zhàn)。
“正視現(xiàn)實(shí)，既要度過眼前的茍且，也要有詩和遠(yuǎn)方，”張勇表示，“全力以赴?，F(xiàn)金流，去庫存、抓回款、加大資金、人力、營銷、激勵方面的力量。在組織架構(gòu)上再做一些調(diào)整和優(yōu)化，就是把力量用到資金端、財務(wù)端、營銷端，而不是投資端。”
精細(xì)化管理
當(dāng)高利潤時代成為歷史，粗放的運(yùn)營管理方式自然也無法匹配當(dāng)下的發(fā)展模式。行業(yè)整體利潤率下滑的大背景下，房企該如何做到可持續(xù)增長，多位嘉賓都提到了“提升內(nèi)功”。
中梁控股執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁何劍表示，發(fā)展一定是長期的，短期發(fā)展應(yīng)該稱為“收割”。他認(rèn)為，過去多年，房地產(chǎn)作為資本高度密集化的產(chǎn)業(yè)，幾乎不存在不加杠桿的房企，而高杠桿和產(chǎn)品品質(zhì)偏差就像是房企身上的棉襖，只靠棉襖并不能抵御綿長的冬日，還需要提升身體素質(zhì)。
“面對未來凜冽的行業(yè)寒冬，房企需要慢慢脫掉以前的棉襖，加強(qiáng)體育鍛煉，減輕包袱，未來才能不怕風(fēng)風(fēng)雨雨。”何劍舉例說，走得更長遠(yuǎn)的辦法包括更加重視客戶、關(guān)注市場需求、進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)、加強(qiáng)經(jīng)營與品質(zhì)管控等，并且項(xiàng)目層面要更加注重精細(xì)化管理。
林中也表示：“未來的核心是抓好經(jīng)營管理。不要買錯地、定錯位、選錯總包、用錯人。從內(nèi)部來看，要做到低杠桿、快周轉(zhuǎn)、優(yōu)成本，企業(yè)還是要回到練基本功的狀態(tài)。”林中說，“未來在低利潤時代，沒有精細(xì)化一定活不下去。”
劉策強(qiáng)調(diào)了“向時間要利潤”的觀點(diǎn)，他認(rèn)為未來需要更加關(guān)注精細(xì)化運(yùn)營，精細(xì)化運(yùn)營最核心的點(diǎn)是既能夠保證速度，又能夠保證安全，還能保證利潤。用管理內(nèi)控跑出時間余量，以快周轉(zhuǎn)抵消財務(wù)成本，用更充沛的現(xiàn)金流支撐發(fā)展。
（作者：孔海麗 編輯：李清宇）
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