距離二輪土拍只剩3天，古都南京卻意外“爆冷”。
9月23日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，二輪集中土拍中的11宗地，因故終止出讓。這些地塊，分布在棲霞區(qū)、江寧區(qū)等地，占本次供地規(guī)模的21%，原總起拍價(jià)超130億元。目前，南京土拍貨架上還剩42宗地。
被房企“冷待”的不只是南京。同日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布公告稱，重慶二次集中土拍中，9宗地塊終止出讓。重慶是上輪集中土拍的高熱城市，當(dāng)時(shí)46宗競(jìng)拍土地，平均溢價(jià)率高達(dá)43.78%。
若綜合此前多城，截至9月23日，已有長(zhǎng)春、福州、天津、青島、濟(jì)南等10個(gè)城市，在二輪土拍前終止出讓部分土地，總數(shù)量超110宗。這些連競(jìng)拍場(chǎng)都沒(méi)上的地塊，多因無(wú)人報(bào)名、房企態(tài)度冷淡，被迫“下架”。
“流動(dòng)性吃緊為行業(yè)當(dāng)前困境癥結(jié)所在。”平安證券研究所稱，無(wú)論投資、銷售下行，還是開工及拿地放緩，核心在于“三條紅線”、“房貸集中度管理”等融資端收緊，給行業(yè)帶來(lái)壓力，通過(guò)影響現(xiàn)金流制約房企投資。
集中供地的出臺(tái)，本意便是降低土地市場(chǎng)熱度，而首輪供地未達(dá)到該目標(biāo)；目前來(lái)看，二輪供地的降溫態(tài)勢(shì)，超過(guò)業(yè)內(nèi)預(yù)期。市場(chǎng)冷下去了，不過(guò)，那些“無(wú)糧入倉(cāng)”的房企，還能維持曾經(jīng)的規(guī)模“神話”嗎？
開拍前夕“下架”地塊
從率先“吃螃蟹”的廈門開始，第二輪集中供地已行至中程。
據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，目前有11座城市已完成第二批次土地出讓，成交總金額 2688.5 億元。與火熱的首輪土拍不同，二輪供地基本以低溢價(jià)甚至底價(jià)成交，流拍現(xiàn)象增多，更有南京、重慶等多地提前終止地塊出讓。
作為長(zhǎng)三角地區(qū)的重要門戶城市，南京曾是房企競(jìng)相追逐的高熱之地。
在首輪土拍中，南京有37幅觸頂最高限價(jià)，占比達(dá)72.6%，成交總價(jià)992億元，整體溢價(jià)率達(dá)18.15%。其中，一些遠(yuǎn)郊板塊如湯泉、六合、江寧等都受到房企追捧，江寧甚至有地塊吸引來(lái)78家企業(yè)參與搖號(hào)。
不過(guò)數(shù)月時(shí)間，房企在南京的投資熱情已然大變。按南京官方公告，此次有11宗地塊因故終止出讓，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，直接原因便是無(wú)人報(bào)名。
從高溫到退燒，市場(chǎng)發(fā)生了什么？此前，南京對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，最高溢價(jià)率由之前的30%下調(diào)至15%。從表面看，土拍新規(guī)有意降低市場(chǎng)熱度；但實(shí)際上，南京二輪供地初始樓面價(jià)并未降低，反而較首輪提高了3%。
與此同時(shí)，南京在競(jìng)買保證金、競(jìng)買主體、開發(fā)主體、上市時(shí)間、項(xiàng)目品質(zhì)等方面，進(jìn)行了更細(xì)致嚴(yán)苛的規(guī)定，房企實(shí)際競(jìng)拍門檻并不低。
譬如在拍地時(shí)，部分地塊的競(jìng)買保證金比例可提高至起始價(jià)的50%。而且，同一競(jìng)買人在同一批次報(bào)名地塊，不得超過(guò)總量的30%。還有部分地塊，南京規(guī)定不得聯(lián)合競(jìng)買、不得合作開發(fā)，后續(xù)項(xiàng)目公司股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
這些規(guī)定，對(duì)熱衷于聯(lián)合拿地的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)異于一針“鎮(zhèn)定劑”，間接提高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。有業(yè)內(nèi)人士稱，南京之前土拍中，很多地塊都是至少兩家聯(lián)合開發(fā)，限制聯(lián)合開發(fā)的話，一定程度上可降低企業(yè)的參與度。
此外，南京部分地塊還要求，在競(jìng)得土地后6個(gè)月內(nèi)，住宅部分不得申領(lǐng)預(yù)售許可證，這對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)效率、資金周轉(zhuǎn)能力，又是一場(chǎng)考驗(yàn)。多措并舉下，南京土拍已不再是單純資金的較量，而是房企綜合實(shí)力的比拼。
重慶也對(duì)房企提出了更多要求，如設(shè)置最高宗地限價(jià)、達(dá)到最高限價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房方式，部分地塊根據(jù)實(shí)際情況采取競(jìng)方案、競(jìng)品質(zhì)，17宗地配有租賃住房等。房企再不能像首輪拍地那樣，把溢價(jià)率推到100%。
二輪供地集體“爆冷”
南京、重慶土拍爆冷，并非個(gè)別現(xiàn)象。實(shí)際上，行至半程的二輪供地，市場(chǎng)降溫程度遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)預(yù)期。
一周前，蘇州迎來(lái)第二批集中供地，首日成交6幅地塊，其中5幅以底價(jià)成交，剩余一地塊溢價(jià)率為1.01%；第二日，共有6幅涉宅地塊出讓，其中4幅地塊以底價(jià)成交。此番場(chǎng)景，被業(yè)內(nèi)稱為“蘇州土拍史上熱度最低”。
更慘淡的沈陽(yáng)，開拍前高達(dá)22宗地終止出讓，占其第二輪集中供應(yīng)總量約50%。開拍后，剩余地塊僅用時(shí)1小時(shí)便完成出讓，成交總金額僅139億。
中指研究院分析認(rèn)為，政策調(diào)控頻繁加碼、房企資金持續(xù)承壓，是拿地節(jié)奏放緩的重要原因。今年以來(lái)，“三線四檔”融資規(guī)則逐步完善并持續(xù)發(fā)力，商票和拿地銷售比被納入監(jiān)管，回款及資金壓力下，房企拿地意愿受到抑制。
同時(shí)，多地嚴(yán)格審查房企的購(gòu)地資金來(lái)源，對(duì)違規(guī)行為處罰力度，除扣除保證金外，設(shè)置1～3年的禁拍時(shí)間，上海、南京等8個(gè)城市還須提供經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所鑒證的材料或?qū)徲?jì)報(bào)告，房企通過(guò)“灰色通道”融資拿地被封堵。
除了資金端的因素，二輪供地并未降低市場(chǎng)門檻。中指院認(rèn)為，多城二批次地塊成交樓面價(jià)較首批有所下降，但仍高于2020年全年地價(jià)，同時(shí)因配建、自持及施工成本增加，房企在利潤(rùn)端的優(yōu)化程度有限。
“首輪供地?zé)岫容^高，一方面是因這批地塊可年內(nèi)入市，對(duì)業(yè)績(jī)形成貢獻(xiàn)，因此企業(yè)拿地拿地意愿較為強(qiáng)烈，二輪供地背景已有所不同。”有房企人士還稱，在40%拿地銷售比的限制下，很多企業(yè)拿地都更加理性。
值得注意的是，雖然整體市場(chǎng)逐漸降溫，但仍有房企抓住機(jī)遇、試圖彎道超車。
國(guó)企和央企，正在當(dāng)下市場(chǎng)中暗暗擴(kuò)張。中海、中鐵、金茂、保利、華潤(rùn)、招商蛇口等，都是二輪土拍中的?？?。民營(yíng)房企中，活躍分子極少，僅有龍湖等企業(yè)正逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)，在天津、合肥、無(wú)錫、長(zhǎng)春等地區(qū)掃貨。
平安證券分析稱，8月50強(qiáng)房企中國(guó)企拿地銷售面積比達(dá)45%，明顯高于民企(23%)。“央企及國(guó)企憑借其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，短期或成為市場(chǎng)拿地的主力。”
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