中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在過(guò)去幾年經(jīng)歷了行業(yè)洗牌和市場(chǎng)沉淀，但在人口結(jié)構(gòu)變化、購(gòu)房門(mén)檻提升、政策支持和資本助力等驅(qū)動(dòng)力助推下，中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展仍面臨較大需求。                

9月23日，仲量聯(lián)行在其最新發(fā)布的《中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書(shū)》中指出，越來(lái)越多的投資機(jī)構(gòu)正將目光聚焦在中國(guó)長(zhǎng)租公寓的開(kāi)發(fā)投資上，且對(duì)穩(wěn)定回報(bào)率預(yù)期普遍保持在4.5%~5.5%，但較2018年有明顯下降趨勢(shì)。隨著中國(guó)REITs試點(diǎn)的不斷推進(jìn)，未來(lái)REITs有望成為長(zhǎng)租公寓投資者的主要退出機(jī)制之一。

房源數(shù)量三年翻番，需求以初入職場(chǎng)的白領(lǐng)人群為主

《白皮書(shū)》指出，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在2017-2018年經(jīng)歷了政策紅利及機(jī)構(gòu)化紅利的釋放，大量企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)試水，其中不乏一部分品牌盲目擴(kuò)張。在經(jīng)歷了2019-2020年的行業(yè)深度洗牌和市場(chǎng)沉淀后，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展機(jī)遇期。

一些仍堅(jiān)定地走在長(zhǎng)租公寓賽道上的企業(yè)已逐步摸索出適合自身發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式，其中頭部品牌保持了較快的增長(zhǎng)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，10家市場(chǎng)頭部長(zhǎng)租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬(wàn)套翻番增長(zhǎng)至2020年底的73萬(wàn)套。這些存量主要分布在一線及1.5線城市中；且開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上門(mén)店的平均入住率高達(dá)89%~95%。值得指出的是，部分城市的中高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已逐漸成型。

從需求端看，目前仍以大學(xué)畢業(yè)生及初入職場(chǎng)的白領(lǐng)人群為主，但也有一些新型需求來(lái)源出現(xiàn)，如企業(yè)中層人員、陪讀家庭、自由職業(yè)者及短期過(guò)渡型需求等，這也意味著作為新興業(yè)態(tài)的長(zhǎng)租公寓在中國(guó)正逐漸被更廣泛的人群接受。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，未來(lái)，隨著租賃需求升級(jí)，以及開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)及其它市場(chǎng)參與者的深度參與，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品有望加速迭代更新，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將在質(zhì)量和數(shù)量上均更上一個(gè)新臺(tái)階。

京滬深最受投資者青睞，回報(bào)預(yù)期在4.5%~5.5%

在“房住不炒”的長(zhǎng)期定位、支持性政策的相繼出臺(tái)以及市場(chǎng)基本面的有力支撐下，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外企業(yè)和投資人將目光聚焦在了中國(guó)長(zhǎng)租公寓的開(kāi)發(fā)投資上。                     

根據(jù)仲量聯(lián)行面向30多家不同類(lèi)型的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)研結(jié)果，投資者現(xiàn)階段的關(guān)注焦點(diǎn)依然是上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、外來(lái)人口占比高且購(gòu)房門(mén)檻較高的一線和新一線城市。而在細(xì)分賽道方面，目前97%的投資者希望進(jìn)入面向企業(yè)精英白領(lǐng)市場(chǎng)的中高端長(zhǎng)租公寓細(xì)分市場(chǎng)。從發(fā)展模式看，投資者目前仍主要采取重資產(chǎn)擴(kuò)張模式，尤其是存量資產(chǎn)改造模式。

此外，《白皮書(shū)》指出，大部分投資者對(duì)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓穩(wěn)定回報(bào)率的預(yù)期集中在4.5%~5.5%之間，但相比2018年有明顯的下降趨勢(shì)。對(duì)于未來(lái)5年的穩(wěn)定回報(bào)率走勢(shì)，45%的投資者認(rèn)為會(huì)保持平穩(wěn)，39%的投資人認(rèn)為會(huì)下降。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人龐樹(shù)東表示：“隨著國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)逐漸成熟，其空置風(fēng)險(xiǎn)將更低、資產(chǎn)表現(xiàn)也將更趨于穩(wěn)定，預(yù)計(jì)資本化率會(huì)繼續(xù)向辦公樓等傳統(tǒng)商業(yè)資產(chǎn)靠攏。”

中國(guó)租賃住房REITs市場(chǎng)規(guī)模千億可期

仲量聯(lián)行指出，“資產(chǎn)價(jià)值過(guò)高”以及“土地和資產(chǎn)獲取困難”一直以來(lái)都是中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資者面臨的兩個(gè)最大挑戰(zhàn)。對(duì)于大部分機(jī)構(gòu)型投資人而言，存量改造是進(jìn)入國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)的主流模式。但國(guó)內(nèi)一線城市核心區(qū)存量資產(chǎn)的價(jià)格普遍偏高，再加上項(xiàng)目改造成本、投資回報(bào)率往往低于機(jī)構(gòu)投資者的預(yù)期。投資者有必要深入了解市場(chǎng)租賃需求特征，在非核心商務(wù)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)尋找適合的投資機(jī)會(huì)。

要想在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，目前投資者所依賴的存量改造模式很難達(dá)成，拿地開(kāi)發(fā)是效率更高的方式，但目前機(jī)構(gòu)投資者在本地市場(chǎng)獲取開(kāi)發(fā)土地還存在一定難度。投資者應(yīng)考慮與擁有土地優(yōu)勢(shì)的國(guó)企和開(kāi)發(fā)商以及擁有豐富管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商合作，各市場(chǎng)參與方發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，能夠有效應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)合作共贏。

此外，“資產(chǎn)流動(dòng)性過(guò)低，導(dǎo)致退出困難”成為第三大挑戰(zhàn)，退出機(jī)制已是投資者最關(guān)注的話題之一。短期內(nèi)，單一資產(chǎn)或資產(chǎn)包退出仍將是主要的途徑；但中期有望通過(guò)REITs提升長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)的流動(dòng)性。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)評(píng)估和咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平表示：“租賃住房和REITs天然適配，雖然現(xiàn)階段公布的政策暫時(shí)僅將保障性租賃住房納入中國(guó)REITs的底層資產(chǎn)，但我們認(rèn)為，中國(guó)REITs拓展到市場(chǎng)化的租賃住房是必然趨勢(shì)。租賃住房有可能成為中國(guó)REITs的又一個(gè)藍(lán)海；而REITs有望成為長(zhǎng)租公寓投資者未來(lái)主要的退出機(jī)制之一。”              

《白皮書(shū)》顯示，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，租賃住房一直都是優(yōu)質(zhì)的REITs底層資產(chǎn)。2020年美國(guó)GDP為20.9萬(wàn)億美元，權(quán)益型REITs總市值1.37萬(wàn)億美元，約占GDP規(guī)模的6.5%，若按照上述比例推算，預(yù)計(jì)中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)6.5萬(wàn)億元。而在美國(guó)，租賃住房類(lèi)權(quán)益型REITs總市值占所有者權(quán)益型REITs總市值的14.9%，按這個(gè)比例推算中國(guó)租賃住房REITs市場(chǎng)的潛在規(guī)模將有望超過(guò)9000億元。