“至暗時刻”漸遠(yuǎn)，今年三季度，北京寫字樓市場延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢。
高力國際近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京甲級寫字樓凈吸納量在連續(xù)兩個季度創(chuàng)下歷史新高之后，第三個季度亦保持在較高水平，租金則在連續(xù)9個季度下跌后，首次迎來了止跌微漲，空置率進(jìn)一步下降。
整體市場趨穩(wěn)，但部分區(qū)域市場暗流涌動。三季度，受“雙減”政策影響，在線教育企業(yè)集中退租造成北京上地區(qū)域?qū)懽謽莾粑{量出現(xiàn)負(fù)數(shù)，望京-酒仙橋和中關(guān)村區(qū)域因在線教育企業(yè)較多，受到的影響也相對較大。
高力國際華北區(qū)研究部董事陸明也進(jìn)一步指出，在線教育企業(yè)退租對全市場的影響非常有限，且市場短期內(nèi)即可修復(fù)。
市場需求回歸常態(tài)
時間如果拉回到2020年年底，北京寫字樓市場正一片愁云。
2020年底，數(shù)據(jù)顯示，北京寫字樓市場空置率達(dá)到19.4%，創(chuàng)近十年的新高；與此同時，寫字樓市場的租金水平從2019年底的383元/月/平方米降至351元/月/平方米，降幅達(dá)到8.4%，同樣創(chuàng)下近10年的新高。
當(dāng)時的北京寫字樓市場受供應(yīng)量偏大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和疫情等因素疊加影響，可謂遭遇了從未有過的冷淡。
但市場的狀態(tài)并未因新年到來而瞬時回歸，一方面是不斷攀升的凈吸納量，另一方面是環(huán)比下降的租金水平，這場復(fù)蘇顯得有些漫長。
據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2021年第一季度、第二季度北京甲級寫字樓市場的凈吸納量分別為26萬平方米、37萬平方米，上半年累計去化量已經(jīng)達(dá)到歷史全年平均凈吸納量水平，同時，這也是近十年來首次連續(xù)兩個季度出現(xiàn)超過20萬平方米的市場去化。
而租金水平方面，繼2020年底降至351元/月/平方米以來，2021年第一季度、第二季度北京甲級寫字樓平均租金繼續(xù)降至344.8元/月/平方米和340.8元/月/平方米。
不過也要看到租金降幅的確在逐步收窄。
2021年第三季度，北京寫字樓市場的回歸顯得更加明顯起來。
高力國際數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)下跌九個季度后，北京寫字樓市場的租金出現(xiàn)企穩(wěn)趨勢，市場平均凈有效租金為341.1元/月/平方米，環(huán)比微漲0.1%。高力國際預(yù)計，市場租金調(diào)整的窗口期接近尾聲，租金有望在四季度或2022年一季度出現(xiàn)更大幅度回升。
空置率方面，北京甲級寫字樓空置率連續(xù)多個季度上升后，于2021年二季度開始環(huán)比下降，當(dāng)季空置率降低到18.2%，這一趨勢持續(xù)到三季度。根據(jù)高力國際統(tǒng)計，三季度，北京全市甲級寫字樓空置率為16.7%，環(huán)比下降1.5個百分點(diǎn)。
空置率下降主要是因?yàn)閷懽謽鞘袌鼋鼉蓚€季度維持高吸納量。根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，三季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量為21.5萬平方米，依然保持了較高的需求水平。
陸明表示，北京甲級寫字樓市場需求實(shí)際上已經(jīng)回歸常態(tài)。世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨同樣認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場的反彈如期而至。
對整體市場影響不大
“雙減”政策下，在線教育企業(yè)的集中退租對北京寫字樓市場影響如何？
據(jù)高力國際數(shù)據(jù)統(tǒng)計，部分子市場短期內(nèi)受此影響較大。今年第三季度，北京上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)的凈吸納量為-3萬平方米，環(huán)比減少了6.5萬平方米，過去四個季度，上地區(qū)域的平均凈吸納量為4.5萬平方米。
租金和空置率也隨之波動，租金從上季度的176.1元/月/平方米下滑至173.1元/月/平方米，空置率由5.4%上升到6.8%。
需要注意的是，上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金一直處于較高水平，空置率向來低于平均水平，在“雙減”影響之下，該區(qū)域租金仍高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場平均租金，空置率也低于全市16.7%的平均水平。
除上地區(qū)域之外，望京-酒仙橋區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域也有大量在線教育企業(yè)退租。高力國際數(shù)據(jù)顯示，三季度，望京酒仙橋區(qū)域甲級寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量為1.2萬平方米，環(huán)比減少5萬平方米；中關(guān)村區(qū)域凈吸納量為負(fù)0.8萬平方米，環(huán)比減少2萬平方米。
但高力國際同時指出，在線教育企業(yè)退租的影響主要集中在乙級樓宇和產(chǎn)業(yè)園項目，對甲級寫字樓影響較小，對整體市場影響不大。
“而且在線教育企業(yè)普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場，大面積騰退正好為其他企業(yè)的新增辦公需求提供了空間。同時，在線教育企業(yè)退出的面積多數(shù)具有嶄新裝修及辦公家具，因此該類面積投入市場后非常受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的歡迎。”陸明表示，除了少數(shù)“專業(yè)”教培樓宇外，業(yè)主普遍持有樂觀態(tài)度，尚未出現(xiàn)過分擔(dān)憂后續(xù)出租的情況。
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