買房對(duì)每個(gè)家庭而言都是一項(xiàng)重大消費(fèi)，存在交易金額大、履行周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，在這過(guò)程中可能暗藏各類風(fēng)險(xiǎn)，如銷售員虛假承諾、住宅變公寓、合同暗藏霸王條款等。如何做一個(gè)聰明的購(gòu)房人?

一日值千金

“查”土地使用年限

消費(fèi)者買房往往最關(guān)注房屋位置、價(jià)格、質(zhì)量、環(huán)境、戶型等，容易忽略商品房土地使用年限。現(xiàn)實(shí)生活中，存在70年土地使用年限的住宅，也存在40年土地使用年限的公寓。40年土地使用年限的公寓一般是商住性質(zhì)，規(guī)劃用途多為辦公，此類房屋不能享受住宅類房屋辦理戶籍遷入、入學(xué)、提取住房公積金等業(yè)務(wù)。因此買房時(shí)要特別了解房屋土地使用年限，經(jīng)營(yíng)者也必須如實(shí)告知此類重要信息。

一字值千金

“看”訂金或定金

房屋誠(chéng)意金、意向金、訂金……買房時(shí)你是否繳納過(guò)各種“金”?其實(shí)，法律上并沒有“意向金”、“誠(chéng)意金”的概念，這是開發(fā)商或中介為了牽制購(gòu)房人設(shè)計(jì)的一種營(yíng)銷手段。“意向金”、“誠(chéng)意金”或“訂金”轉(zhuǎn)“定金”是一個(gè)重要的購(gòu)房環(huán)節(jié)，消費(fèi)者正式繳納定金時(shí)應(yīng)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議等明確約定商品房真實(shí)信息及雙方權(quán)利與義務(wù)的合同，對(duì)房號(hào)、建筑面積、成交價(jià)格、正式簽訂《商品房買賣合同》時(shí)間、違約責(zé)任等進(jìn)行明確約定。

此外，要特別注意“定金”與“訂金”的區(qū)別，“定金”具有擔(dān)保作用，且不能超過(guò)總價(jià)款20%，如果開發(fā)商違約，須雙倍向消費(fèi)者返還;如果消費(fèi)者無(wú)法履約則不能要回，因此買房時(shí)要謹(jǐn)慎交定金。而“訂金”具有預(yù)付款性質(zhì)，一般情況可以退。

一諾值千金

“審”合同重要條款

看房時(shí)通常先通過(guò)宣傳資料以及銷售人員口頭介紹了解房屋基本情況，但成都的蔣先生就被銷售人員誤導(dǎo)并繳納了5萬(wàn)購(gòu)房定金。他看中成都某樓盤一樓戶型，銷售人員口頭宣稱一樓花園為其私有，不屬于公共面積，可以改造、種植花草等。但后來(lái)蔣先生通過(guò)業(yè)主群和房管局了解到，一樓花園屬于全體業(yè)主，不能進(jìn)行任何改動(dòng)，與銷售人員承諾完全不符。

消費(fèi)者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要認(rèn)真審查合同的重要條款，如房屋面積、樓層、房號(hào)、房屋價(jià)格、交房時(shí)間、交房標(biāo)準(zhǔn)、解除合同的條件、違約責(zé)任等。此外，對(duì)于銷售人員口頭承諾、宣傳資料展示的內(nèi)容，也應(yīng)在合同中進(jìn)行書面約定。同時(shí)，開發(fā)商也應(yīng)按照《民法典》第496條規(guī)定履行公平設(shè)定權(quán)利義務(wù)、顯著提示告知等義務(wù)。如果開發(fā)商未對(duì)重要事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)明，按照《民法典》第496條第2款規(guī)定：“提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。”意味著購(gòu)房合同中的“公司保留最終解釋權(quán)”“協(xié)議一經(jīng)簽訂，概不退款”等“霸王條款”不會(huì)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生法律約束力。

最重要的是，消費(fèi)者購(gòu)房過(guò)程要注意索要和保存票據(jù)、宣傳資料、聊天記錄等，以便維權(quán)有據(jù)。發(fā)生消費(fèi)爭(zhēng)議時(shí)，可先與開發(fā)商協(xié)商解決，協(xié)商無(wú)果可向當(dāng)?shù)叵M織投訴、向相關(guān)行政部門投訴或通過(guò)司法途徑維權(quán)。