對(duì)一個(gè)城市的樓市而言，收縮不可怕，可怕的是不能找準(zhǔn)定位。

李宇嘉

日前，河北張家口市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長效機(jī)制的通知》，其中有一條是“新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格85%進(jìn)行銷售”的政策，被外界稱為“限跌令”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括張家口在內(nèi)，8月以來已有至少9個(gè)城市傳出“限跌令”，基本都是三四線城市。據(jù)說一些二線城市或二線城市某些行政區(qū)也在出臺(tái)類似的政策或措施，以內(nèi)部會(huì)議或者以房協(xié)文件來實(shí)施。

“限跌令”不是現(xiàn)在才有，每當(dāng)樓市下滑到一定程度，開發(fā)商回款變?nèi)?，資金鏈壓力大，新房就會(huì)打折促銷，有城市會(huì)爆出限制房價(jià)下跌的新聞。比如，2008年、2014-2015年，很多城市都曾上演過“限跌令”。記得2009年上半年，因華東某二線城市在售項(xiàng)目打折促銷，萬科被當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門約談，被老業(yè)主砸了售樓處，當(dāng)時(shí)還有一個(gè)說法叫“不受歡迎的萬科”。

有的城市擔(dān)心“打折降價(jià)”形成趨勢(shì)，造成傳染效應(yīng)，這不僅會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商拿地和購房者買房的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，沖擊土地市場(chǎng)并導(dǎo)致地產(chǎn)全鏈條收縮，而且對(duì)此前拿了高價(jià)地的開發(fā)商也不公平，基于以上考慮就會(huì)祭出“限跌令”。有一些“限跌令”是合理的。房子是特殊商品，按國家及各地規(guī)范預(yù)售和銷售的政策，在申請(qǐng)“一房一價(jià)”的價(jià)格備案以后，新建商品住房項(xiàng)目才能獲得預(yù)售證。并且，新房項(xiàng)目要按照備案價(jià)銷售，超過備案價(jià)15%的要重新備案。

所以，此次河北張家口的政策嚴(yán)格來看并不是“限跌令”，而是堅(jiān)持預(yù)售管理政策、維護(hù)“一房一價(jià)”原則而已。這樣做，某種程度上也是維護(hù)小業(yè)主的利益。因?yàn)椋?dāng)?shù)貎r(jià)等開發(fā)成本比較高，降價(jià)幅度太大了，開發(fā)商預(yù)期的利潤縮水了，“做品質(zhì)”的動(dòng)力就小了，項(xiàng)目就會(huì)出現(xiàn)“減配”，甚至以次充好、貨不對(duì)板等現(xiàn)象。預(yù)售制度下，買房時(shí)這些問題看不出來，交付入伙和居住后就會(huì)發(fā)現(xiàn)各種質(zhì)量問題，就會(huì)導(dǎo)致小業(yè)主維權(quán)，但開發(fā)商已撤場(chǎng)跑了，責(zé)任都甩給住建部門。所以，促銷是可以的，但大幅度打折就不行了，“便宜沒好貨”說的就是這個(gè)道理。

根據(jù)70城房價(jià)數(shù)據(jù)，8月份有20個(gè)城市的新房價(jià)格環(huán)比下跌，多為三四線城市。8月份，有43個(gè)城市的二手房價(jià)格指數(shù)下跌或停漲，比7月增加了14個(gè)，下跌或停漲城市數(shù)創(chuàng)2015年3月份以來最大（除疫情沖擊的2020年2月份）。其中，二線城市二手住房指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，2015年以來首次停漲，三四線城市環(huán)比為-0.1%，為2020年以來首次下跌。這就不奇怪了，為何出臺(tái)“限跌令”的都是三四線城市，因?yàn)槟壳胺績r(jià)下跌的主要是三四線城市。

2014年-2018年，大規(guī)模棚改疊加“去庫存”利好，三四線城市建了很多房子，現(xiàn)在優(yōu)惠政策退出了，“返鄉(xiāng)置業(yè)”的動(dòng)力也下降了，房價(jià)下跌也很正常。當(dāng)刺激樓市、大規(guī)模放水已成為過去式，當(dāng)人口增量難以支撐樓市需求，可能還會(huì)有更多的三四線城市下跌，基于穩(wěn)定壓倒一切的長效機(jī)制考慮，管理者也會(huì)祭出“限跌令”，甚至不排除部分二線城市也會(huì)這么做。

樓市下行，要用新思維看待。目前，樓市重心開始向都市圈轉(zhuǎn)移了，包括京津冀、長三角、大灣區(qū)、成渝等幾大都市圈，包括9個(gè)國家中心城市在內(nèi)的核心區(qū)域，正在成為樓市的有效區(qū)域。而且，人口跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走、產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走。當(dāng)人口越來越向都市圈和中心城市遷徙，樓市有效需求的區(qū)域版圖正在變化，內(nèi)地三四線城市樓市下行的影響就很小了。畢竟房子是為人服務(wù)的，當(dāng)很多人都走了，守著這堆鋼筋水泥還有什么意義呢？

目前，對(duì)于很多三四線城市來說，“限跌令”可以緩減下跌節(jié)奏，但無法阻止下跌進(jìn)程。短期內(nèi)，要合理評(píng)估在售庫存和潛在庫存，及時(shí)停止供地和舊改，收縮樓市供應(yīng)區(qū)域，避免財(cái)政無序投放，保護(hù)好中心區(qū)和安全區(qū)，守住基本盤，做到樓市下限有支撐；長期看，還是要夯實(shí)產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)，要和周邊中心城市做好產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)和互補(bǔ)、錯(cuò)位發(fā)展，慢慢擴(kuò)大樓市需求的范圍。

關(guān)于三四線城市如何穩(wěn)定樓市，國家也不是沒給過藥方。前幾年，在談及收縮型城市時(shí)國家提出，收縮型中小城市要瘦身強(qiáng)體，轉(zhuǎn)變慣性增量的規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中。目前，房價(jià)下跌的三四線城市，很多都出現(xiàn)了收縮的趨勢(shì)。對(duì)一個(gè)城市的樓市而言，收縮不可怕，可怕的是不能找準(zhǔn)定位。貪圖量的思維仍舊無法扭轉(zhuǎn)，質(zhì)的提升遲遲不能兌現(xiàn)。

（作者系房地產(chǎn)資深研究人士）

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