中國(guó)人民銀行9月27日發(fā)布消息稱，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度（總第94次）例會(huì)于9月24日在北京召開(kāi)。

會(huì)議除了分析國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)外，首次提及房地產(chǎn)，明確“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。

據(jù)澎湃新聞梳理，在央行官網(wǎng)披露的從2009年第一季度至今的所有央行貨幣政策季度例會(huì)的新聞稿中，這是“房地產(chǎn)”首次被提及。

如何理解上述提到的“兩個(gè)維護(hù)”，“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”又透露出什么信號(hào)？

中指研究院認(rèn)為，近期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受關(guān)注程度較高。一方面，多數(shù)城市市場(chǎng)活躍度明顯回落，市場(chǎng)調(diào)整壓力增加；另一方面，受監(jiān)管政策影響，房企回款節(jié)奏受到較大影響，部分房企經(jīng)營(yíng)壓力增加。本次央行貨幣政策例會(huì)首提房地產(chǎn)，釋放維穩(wěn)信號(hào)，響應(yīng)了中央對(duì)下半年“穩(wěn)中求進(jìn)”的工作基調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)字當(dāng)頭，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，對(duì)當(dāng)前穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心將發(fā)揮重要作用。

何為住房消費(fèi)者的合法權(quán)益？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策表述，提及了合法權(quán)益的內(nèi)容，應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)籠統(tǒng)的概括。分解來(lái)看，包括兩種合法權(quán)益。

第一、正常的購(gòu)房合同簽約后，信貸應(yīng)該及時(shí)跟進(jìn)，而不是拖沓。這種情況近期非常明顯。各地信貸政策收緊后，一些在途交易合同面臨影響，信貸審批不及時(shí)，導(dǎo)致合法購(gòu)房權(quán)益受損害，這和貸款額度過(guò)緊有關(guān)。

第二、鑒于近期房企債務(wù)問(wèn)題較多，樓盤有爛尾的可能，那么要保障住房的及時(shí)交付。否則一邊償還貸款，一邊又承受爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于購(gòu)房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及時(shí)竣工和交付，保障按揭貸款購(gòu)房者的合法權(quán)益。

官媒曾發(fā)文盡最大能力防止“誤傷”剛需群體

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，短期調(diào)控也好，長(zhǎng)效機(jī)制也好，目的是為了打擊投資炒作，給剛需留出實(shí)現(xiàn)住房購(gòu)置、改善住房夢(mèng)想的空間。

近期，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》的文章指出，精細(xì)化的調(diào)控政策，有效抑制了投機(jī)性需求，凈化了房地產(chǎn)市場(chǎng)，客觀上也為剛需群體買房創(chuàng)造了有利條件。對(duì)于剛需群體的真實(shí)買房需求，調(diào)控政策還要更加“友好”，渠道應(yīng)進(jìn)一步拓寬，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。

因此，李宇嘉認(rèn)為，目前，無(wú)論新房、二手房，貸款一律收緊，很多銀行二手房貸款甚至停了，造成“賣一買一”改善型需求釋放受阻，樓市交易量快速下行，二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，市場(chǎng)可能明顯或大幅波動(dòng)。這樣或違背了防止“誤傷”剛需群體，違背了金融資源促進(jìn)共同富裕，也違背了樓市政策防止“一刀切”的基本要求，可能造成市場(chǎng)明顯下行，不利于“三穩(wěn)”。

調(diào)控將更加精細(xì)化

 “此次提及了對(duì)合法權(quán)益的維護(hù)，說(shuō)明此前存在一些房地產(chǎn)金融政策誤傷或影響合法權(quán)益的內(nèi)容，這說(shuō)明既有的信貸政策有糾偏的可能。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

李宇嘉指出，保持樓市穩(wěn)定，支持合理需求，必然要金融資源跟上。因此央行提出“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，意味著對(duì)首套房購(gòu)置、“賣一買一”改善型需求，未來(lái)的信貸投放會(huì)增加，并縮短放貸周期，利率再上升的概率不大了。

李宇嘉指出，目前，廣州房貸按揭利率已經(jīng)開(kāi)始下行，這就是一個(gè)信號(hào)。因此，對(duì)于熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，四季度下跌的幅度可能會(huì)收窄放緩。

中指研究院認(rèn)為，預(yù)計(jì)四季度房企為加快回籠資金，仍將加大推盤力度，但在信貸及調(diào)控政策嚴(yán)格管控下，購(gòu)房需求觀望情緒較重，市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大。從現(xiàn)階段政策力度來(lái)看，政策逐漸見(jiàn)頂，近期政策存邊際改善預(yù)期，包括房地產(chǎn)金融審慎管理和市場(chǎng)調(diào)控等方面均有可能提出更精細(xì)化要求，避免“一刀切”，預(yù)計(jì)短期內(nèi)按揭貸款額度、放款時(shí)間等均有一定改善空間，促進(jìn)住房需求的正常釋放，引導(dǎo)房企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

更重要的是，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，中央已經(jīng)釋放維穩(wěn)信號(hào)，而政策效果仍有賴于地方政府及金融機(jī)構(gòu)落實(shí)執(zhí)行情況，包括對(duì)合理購(gòu)房需求的信貸支持以及對(duì)穩(wěn)健型房企經(jīng)營(yíng)的金融支持，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。