9月27日，據(jù)央行官網(wǎng)發(fā)布消息顯示，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)于9月24日在北京召開。其中，央行例會(huì)首次提及房地產(chǎn)，并明確“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。
對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“兩個(gè)維護(hù)”內(nèi)容雖少，但是含義豐富，釋放了穩(wěn)定預(yù)期的信號(hào)，起到平穩(wěn)市場的作用。隨著房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策逐漸見頂，為了避免“一刀切”，接下來重點(diǎn)在優(yōu)化，避免“超調(diào)”，預(yù)計(jì)近期政策將有可能出現(xiàn)“邊際改善”。
在上述消息發(fā)出一天后，9月28日，房地產(chǎn)板塊罕見領(lǐng)漲，多只地產(chǎn)龍頭股大漲。其中，融創(chuàng)中國漲近14.81%，金科股份上漲9.43%，金地集團(tuán)上漲7.69％，招商蛇口上漲6.54％，萬科上漲6.41%，中國恒大漲近4.71%。在滬深房地產(chǎn)板塊，股價(jià)上漲者達(dá)到103家，僅有22家下跌。
央行例會(huì)首提維護(hù)樓市健康、購房者合法權(quán)益
9月27日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)于9月24日在北京召開。會(huì)議提到，穩(wěn)健的貨幣政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。
值得關(guān)注的是，從2009年第一季度至今，央行官網(wǎng)披露的央行貨幣政策季度例會(huì)內(nèi)容中，首次提及房地產(chǎn)，并明確“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“兩個(gè)維護(hù)”雖然只有短短一句話，但是含義豐富，充分體現(xiàn)了當(dāng)前穩(wěn)定樓市的導(dǎo)向。相比過去“打壓式”的表述，“兩個(gè)維護(hù)”釋放了寬松導(dǎo)向。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，央行提到的維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，若按照過去的表述，應(yīng)該是“保障購房者合法權(quán)益”的內(nèi)容。如果分解來看，首先是指正常的購房合同簽約后，信貸應(yīng)該及時(shí)跟進(jìn)，而不是拖沓；近期這種情況非常明顯，各地信貸政策收緊后，一些在途交易合同面臨影響，信貸審批不及時(shí)，導(dǎo)致合法購房權(quán)益受損害。其次，鑒于近期房企債務(wù)問題突出，要保障住房的及時(shí)交付；否則，房企一邊償還貸款，一邊又有樓盤爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，這對于購房者是不公平的。
中指研究院分析人士也認(rèn)為，“兩個(gè)維護(hù)”是釋放維穩(wěn)的信號(hào)，是響應(yīng)了中央對下半年“穩(wěn)中求進(jìn)”的工作基調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”字當(dāng)頭。而維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，對當(dāng)前穩(wěn)定市場預(yù)期、提振市場信心將發(fā)揮重要作用。
不過，中指研究院分析人士也表示，雖然為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，已有維穩(wěn)信號(hào)釋放，但是，政策效果仍有賴于地方政府及金融機(jī)構(gòu)落實(shí)執(zhí)行情況，包括對合理購房需求的信貸支持以及對穩(wěn)健型房企經(jīng)營的金融支持。
調(diào)控政策逐漸見頂，應(yīng)避免“一刀切”
從“兩個(gè)維護(hù)”表述來看，“說明此前存在一些房地產(chǎn)金融政策誤傷或影響合法權(quán)益的內(nèi)容，對既有的信貸政策有糾偏的可能。”嚴(yán)躍進(jìn)如此表示。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房貸政策最緊時(shí)期已過，接下來是優(yōu)化，避免“超調(diào)”。目前，無論新房、二手房，貸款一律收緊，這樣的金融政策，違背了防止“誤傷”剛需群體，也違背了樓市政策防止“一刀切”的要求，可能會(huì)造成市場明顯下行，不利于“三穩(wěn)”（即穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期）。
“應(yīng)該正確理解房地產(chǎn)金融調(diào)控，并不等于收緊地產(chǎn)金融，而是追求動(dòng)態(tài)平穩(wěn)。”李宇嘉認(rèn)為，在土地市場、杠桿等過快上行時(shí)政策會(huì)收緊，回落和優(yōu)化時(shí)政策也會(huì)改善。而在當(dāng)前環(huán)境下，地產(chǎn)金融進(jìn)一步收緊的調(diào)節(jié)空間已經(jīng)不具備了。
中指研究院分析人士也表達(dá)了相同觀點(diǎn)，其表示，從現(xiàn)階段政策力度來看，政策逐漸見頂，近期存在“邊際改善”的預(yù)期，包括房地產(chǎn)金融審慎管理和市場調(diào)控等方面均有可能提出更精細(xì)化要求，這是為了避免“一刀切”。
業(yè)內(nèi)：信貸有改善空間，或釋放住房需求
“樓市問題的解決，要寄希望于中長期。保持樓市穩(wěn)定，支持合理需求，金融資源必然要跟上。”李宇嘉認(rèn)為，央行提出“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，意味著未來對首套房購置、“賣一買一”改善型需求的信貸投放會(huì)增加，并縮短放貸周期，利率再上升的概率不大。以廣州為例，目前房貸按揭利率已經(jīng)開始下行，這就是一個(gè)信號(hào)。
對于信貸政策的動(dòng)向，嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，大概率以小幅度放松為主，此前央行召開金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)預(yù)期管理和引導(dǎo)，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)，要防止政策調(diào)整誤傷合理的市場需求。
從當(dāng)前來看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，確實(shí)有進(jìn)一步支持剛需、信貸方面給予保障的信號(hào)。因此，四季度信貸政策寬松的動(dòng)作會(huì)較多，對于剛需購房者而言有利好，無論是一手房還是二手房。同時(shí)，其客觀上也將促進(jìn)房企去庫存，有助于房企四季度營銷工作的改善和現(xiàn)金流的改善。
中指研究院分析人士預(yù)計(jì)，四季度房企為加快回籠資金，仍將加大推盤力度，但在信貸及調(diào)控政策嚴(yán)格管控下，購房需求觀望情緒較重，市場調(diào)整壓力仍較大。不過，短期內(nèi)按揭貸款額度、放款時(shí)間等均有一定改善空間，促進(jìn)住房需求的正常釋放，引導(dǎo)房企穩(wěn)健經(jīng)營。
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