新房買賣書面協(xié)議，也叫做新房房屋買賣合同，是房屋買賣過程中的重要環(huán)節(jié)。房屋買賣書面協(xié)議簽訂過程中，有一些注意事項(xiàng)，必須提前了解。購買新房的時(shí)候，往往容易產(chǎn)生一些糾紛，而購房合同就是維權(quán)的法律依據(jù)。因此，在簽訂購房合同的時(shí)候，下面的這些事項(xiàng)一定要注意。
一、簽訂合同要注意的事項(xiàng)有哪些？
1、仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容
拿到《商品房買賣合同》后，首先仔細(xì)閱讀其中的內(nèi)容，在自己全部理解之后才開始簽約。
2、認(rèn)準(zhǔn)簽約主體
仔細(xì)驗(yàn)證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認(rèn)企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。
很多開發(fā)商都會(huì)委托代理公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。
3、注意土地使用年限
住宅的土地使用權(quán)年限為70年，商業(yè)用地40年，如開發(fā)商取得土地使用權(quán)較早，而購買人簽訂合同較晚，則對(duì)購房人的土地使用權(quán)有一定影響。
4、注意開發(fā)商的五證
看開發(fā)商的五證是否齊全，證件齊全了，說明開發(fā)商的房屋具備合法銷售的條件，才可以簽約。
5、明確商品房基本情況
購買人首先應(yīng)明確約定所購房的具體樓號(hào)、樓層及房號(hào)，以避免開發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積，明確約定房型（幾室?guī)讖d）。
6、明確商品房所在項(xiàng)目基本情況
要明確約定合同中的各項(xiàng)目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場(chǎng)建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)利，明確約定車庫、停車場(chǎng)的所有權(quán)、使用權(quán)
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7、明確計(jì)價(jià)方式及價(jià)款
明確約定房屋的總價(jià)款及計(jì)價(jià)方式，對(duì)房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用，不要作約定。
8、明確付款方式及期限
購買人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)付款方式進(jìn)行慎重抉擇；付款時(shí)應(yīng)妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)，此為購房人最重要的證據(jù)之一。
9、逾期付款的違約責(zé)任
要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過每日萬分之三。
10、約定面積確認(rèn)及面積差異處理
當(dāng)實(shí)際面積和約定的面積不符時(shí)，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對(duì)值超出3％，購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。
如果購房者同意繼續(xù)履行合同，房屋的實(shí)際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由購房者按約定價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，此部分所有權(quán)歸購房者。
房屋實(shí)際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由賣方返還購房者，面積誤差比超過3％部分的房?jī)r(jià)款由賣方雙倍返還購房者。
公攤面積的大小，也是常見的買房糾紛。為了更好地保護(hù)自己，購房者在簽署購房合同的時(shí)候一定要與開發(fā)商約定清楚，確定公攤面積的數(shù)字，此外，還要約定公攤面積包括哪一部分及其位置。
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11、明確交房期限及條件
首先應(yīng)明確約定交房期限；其次應(yīng)明確約定交房條件。
什么時(shí)候交房，一定要寫明具體的交房時(shí)間。此外，開發(fā)商在商品房交付時(shí)必須向購房人出示《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》。
另外，開發(fā)商所說的入住時(shí)具備通水（電、氣）條件，一定要注意水電是臨時(shí)的？還是正式的？入住時(shí)具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在合同中都應(yīng)對(duì)此有盡量明確的約定。
12、出賣人逾期交房的違約責(zé)任
在建期房逾期交房的事情時(shí)有發(fā)生，為保障自己的權(quán)益，約定逾期交房時(shí)間越短越好，較好不要超過1個(gè)月。
13、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定
很多購房者不重視合同中的設(shè)計(jì)變更條款，尤其是對(duì)所購房屋無關(guān)的環(huán)境變更，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些變更對(duì)自己沒有太大影響。事實(shí)卻并非如此，任何的設(shè)計(jì)變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益，但同時(shí)卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時(shí)更應(yīng)審慎對(duì)待。
14、出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任
如今，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛打出了精裝修的牌子，但并沒有寫明怎樣算精裝修，這時(shí)，就必須在合同中明確裝修標(biāo)準(zhǔn)，明確約定裝飾、設(shè)備的品種、規(guī)格型號(hào)。
15、有關(guān)物業(yè)方面的約定
現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛，為保證自己入住后的權(quán)益，購房者應(yīng)在附件中中約定物業(yè)的有關(guān)情況，包括物業(yè)權(quán)利的限制、物業(yè)費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化等。
買房簽訂購房合同的時(shí)候，一定要仔細(xì)看清條款，有的時(shí)候，一字之差，就相差萬里。有關(guān)約定，以及違約的處理方式，一定要以書面的形式約定好。
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二、若是出現(xiàn)以下13種情況，個(gè)人所簽的購房合同即為無效合同。
1、開發(fā)商違反法律法規(guī)
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
2、開發(fā)商存在欺詐、脅迫購房者簽訂合同
對(duì)于開發(fā)商誤導(dǎo)導(dǎo)致購房人產(chǎn)生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購房者違背真實(shí)意思而簽訂房屋買賣合同是無效的。但是購房者需要進(jìn)行舉證來申請(qǐng)法院和仲裁機(jī)構(gòu)予與變更或者撤銷。
3、交付房屋的套型和設(shè)計(jì)不符
開發(fā)商私自變更設(shè)計(jì)包括戶型、面積朝向等事先沒有經(jīng)過購房者同意的，購房者有權(quán)要求退房，購房合同無效。
4、房屋面積誤差超過3%開發(fā)商實(shí)際交付的房屋實(shí)測(cè)面積與合同該約定的建筑面積或者套內(nèi)面積誤差值超過3%，購房者有權(quán)要求退房，購房合同無效。
5、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格
房屋主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，經(jīng)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，購房人有權(quán)退房，購房合同無效。
6、出賣人未告知買受人，房屋再次抵押
簽訂買賣合同后，出售人未告知買受人又將房屋抵押給第三方，合同無效?；蛘咭环慷噘u的行為，購房合同是無效的。
7、開發(fā)商隱瞞事實(shí)出售拆遷安置房
開發(fā)商將拆遷安置房出售給購房者，簽訂的購房合同無效。
8、延期交房超過合理期限
出賣人遲延交付房屋，三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未能履行交付房屋任務(wù)的，購房合同無效。
9、出賣方原因?qū)е聼o法辦理房產(chǎn)證
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
10、與無民事行為能力或者限制行為能力人簽訂房屋買賣合同
《民法通則》第十二條規(guī)定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。第十三條規(guī)定：不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人。
刑法中的限制行為能力人是指，年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。
因此，無民事行為能力人、限制民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。這種情況在二手房交易中，比較常見。
11、產(chǎn)權(quán)主體無資格導(dǎo)致的合同無效
出賣房屋的主體必須是該房屋的產(chǎn)權(quán)人。非產(chǎn)權(quán)人出賣他人的房屋時(shí)，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
12、房地分離出賣
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋產(chǎn)權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
13、侵犯優(yōu)先購買權(quán)
房屋產(chǎn)權(quán)人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)人出賣出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權(quán)。
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