二手房市場(chǎng)調(diào)控浪潮，正悄然蔓延到北京。
9月29日，據(jù)市場(chǎng)消息，海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)近期發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號(hào)召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭(zhēng)奪房源的行為；同時(shí)，結(jié)合近一年成交價(jià)格情況，對(duì)部分價(jià)格漲幅大、成交量大的熱點(diǎn)小區(qū)，向中介機(jī)構(gòu)發(fā)布二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)。
實(shí)際上，早在“靴子”落地之前，近日關(guān)于北京二手房指導(dǎo)價(jià)的消息已開始傳播。一份網(wǎng)傳名單顯示，海淀對(duì)29個(gè)重點(diǎn)小區(qū)均出臺(tái)了掛牌指導(dǎo)價(jià)，包括蜂鳥家園、科育小區(qū)、黃莊小區(qū)等，其中多數(shù)小區(qū)指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際價(jià)格變動(dòng)不大，有的打了八折。
負(fù)責(zé)蜂鳥家園片區(qū)的某房產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)，海淀房協(xié)確實(shí)針對(duì)性出臺(tái)了二手房掛牌指導(dǎo)價(jià)，其中多為熱門學(xué)區(qū)房片區(qū)，后續(xù)房源掛牌的話，需要參考相關(guān)指導(dǎo)價(jià)來進(jìn)行。
多位受訪專家表示，目前北京只是在海淀區(qū)先行試點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)影響幾何，還需相關(guān)配套性政策，如房貸政策同步參考價(jià)進(jìn)行核準(zhǔn)等。不過，海淀部分小區(qū)有了價(jià)格指引后，還是會(huì)對(duì)成交量形成區(qū)域性的下行影響，部分業(yè)主觀望心理或會(huì)上升。
熱門小區(qū)被“針對(duì)性指導(dǎo)”
在二手房指導(dǎo)價(jià)“橫空出世”之前，北京樓市已經(jīng)歷了一輪過山車行情。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，北京市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇行情，二手房成交從1月份的1.75套、2月份的1.29萬套、攀升至3月份的2.2萬套，并在此后高位運(yùn)行至6月。
但從7月開始，樓市降溫苗頭出現(xiàn)，二手房成交開始下行，這一趨勢(shì)延續(xù)至8月、9月。數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)為15942套，環(huán)比下降10.7%；9月截至27 日，二手房成交量在1萬套左右，預(yù)計(jì)全月僅1.25 萬套，環(huán)比下降幅度約兩成。
從價(jià)格上看，國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4％，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。尤其是經(jīng)歷學(xué)區(qū)房“震動(dòng)”的西城區(qū)，大幅降價(jià)案例屢見不鮮。
表面來看，北京樓市并未像一些“炒房之城”那么瘋狂，甚至已現(xiàn)降溫趨勢(shì)，為何此時(shí)祭出“殺手锏”，將調(diào)控之手指向二手房市場(chǎng)？
據(jù)北京市房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在嚴(yán)格監(jiān)管下，海淀區(qū)仍有個(gè)別中介機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)取更多銷售房源，通過暗示、鼓動(dòng)或直接幫助業(yè)主抬高售等方式，惡意搶單、撬單，既擾亂了二手房交易市場(chǎng)，也不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的良性健康發(fā)展。
因此，為規(guī)范行業(yè)自律，北京市和海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號(hào)召中介機(jī)構(gòu)共同抵制通過抬高房屋售價(jià)來爭(zhēng)奪房源的惡意競(jìng)爭(zhēng)行為。同時(shí)，海淀房協(xié)結(jié)合近一年成交價(jià)格情況，對(duì)部分熱點(diǎn)小區(qū)發(fā)布二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)。
網(wǎng)傳信息顯示，海淀房協(xié)針對(duì)60平米以下小戶型、60-90平米中戶型以及90平米以上大戶型均給出了指導(dǎo)價(jià)，掛牌指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行開始時(shí)間是10月8日，執(zhí)行周期暫定半年。
此外，如果超出指導(dǎo)價(jià)1%，將不允許中介掛牌，不能通過中介成交。對(duì)新掛牌房源，如果不符合過戶指導(dǎo)價(jià)，整個(gè)行業(yè)不得接受登記委托，否則吊銷執(zhí)照；對(duì)于已在售房源，限期聯(lián)系業(yè)主調(diào)整報(bào)價(jià)，不調(diào)整的不予外網(wǎng)展示，但不影響正常賣房過戶。
據(jù)悉，目前已有多家中介機(jī)構(gòu)響應(yīng)協(xié)會(huì)號(hào)召，承諾規(guī)范經(jīng)營，不利用抬高房屋售價(jià)來爭(zhēng)奪銷售房源、搶占市場(chǎng)份額，對(duì)偏離指導(dǎo)參考價(jià)、報(bào)價(jià)明顯過高的房源信息，在相關(guān)信息的真實(shí)性、合理性核實(shí)清楚前，將不對(duì)外發(fā)布相關(guān)信息、不提供委托代理服務(wù)。
二手房調(diào)控效果顯著
一葉知秋，二手房指導(dǎo)價(jià)小范圍現(xiàn)雛形，正在北京市場(chǎng)上泛起波瀾。
值得注意的是，目前北京只是通過中介公司進(jìn)行針對(duì)性約束管理，掛牌指導(dǎo)價(jià)是否會(huì)影響銀行貸款評(píng)估，還未見官方細(xì)則。北京海淀區(qū)一位中介表示，二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)交易會(huì)有多大影響，還要看后續(xù)政策具體落實(shí)到什么程度。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波稱，各城市出臺(tái)二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)是個(gè)大趨勢(shì)，目前北京只是在海淀先行試點(diǎn)，但二手房參考價(jià)要對(duì)市場(chǎng)形成直接影響，還需要相關(guān)配套性政策，如房貸政策同步參考價(jià)進(jìn)行核準(zhǔn)等，才能對(duì)市場(chǎng)形成有效影響。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師認(rèn)為，海淀區(qū)針對(duì)部分熱點(diǎn)小區(qū)出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，有利于抑制部分過熱區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅過大，促進(jìn)房?jī)r(jià)維持較平穩(wěn)運(yùn)行；同時(shí)，對(duì)部分中介機(jī)構(gòu)掛牌房源價(jià)格虛高、一定程度上帶動(dòng)區(qū)域二手房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象，起到警示作用。
“本次北京的參考價(jià)是針對(duì)海淀區(qū)29個(gè)小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，涉及的小區(qū)范圍不大，對(duì)海淀區(qū)的熱點(diǎn)小區(qū)影響較大，對(duì)新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)影響不大。”諸葛找房方面稱，預(yù)計(jì)后期熱點(diǎn)行政區(qū)有望跟進(jìn)，尤其西城區(qū)跟進(jìn)的概率較大。
張波也表示，預(yù)計(jì)北京二手房參考價(jià)格未來擴(kuò)大到全市，只是個(gè)時(shí)間問題。對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入到存量房為主的一線城市，二手房的調(diào)控政策顯得尤為重要。配套二手房參考價(jià)格，未來還會(huì)有更多的相關(guān)政策落地，以保障二手房市場(chǎng)的平穩(wěn)有序發(fā)展。
除了“猶抱琵琶半遮面”的北京，今年以來，已經(jīng)有11個(gè)城市出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)，包括深圳、東莞、無錫、寧波、成都、西安、三亞、上海、紹興、衢州、廣州。
“二手房?jī)r(jià)格調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響，從深圳和上海都可明顯看出，深圳二手房已經(jīng)連續(xù)多月環(huán)比下降，上海二手房成交量也快速回落。”張波表示。
58同城、安居客最新發(fā)布的《9月國民安居指數(shù)報(bào)告》同樣顯示，9月全國65個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)為17012元/㎡，環(huán)比下跌0.05%。其中，落實(shí)了二手住房參考價(jià)制度的城市調(diào)控效果明顯，深圳、寧波、紹興和廣州4個(gè)城市掛牌價(jià)環(huán)比下降。
譬如，8月31日，廣州市住建局對(duì)天河區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)、黃埔區(qū)的96個(gè)成交活躍熱點(diǎn)住宅小區(qū)，設(shè)定了成交參考價(jià)格?！?月國民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，廣州在8月31日上線二手房參考價(jià)，9月份二手房掛牌價(jià)已環(huán)比下降1.3%。
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