來 源 | 子木聊房（zimuliaofang）
作 者 | 子木
最近，樓市有一則新聞，牽扯著買房人的心。
據(jù)澎湃新聞，局部地區(qū)，銀行和市場博弈的反轉(zhuǎn)信號出現(xiàn)，利率下調(diào)，放款速度提升，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經(jīng)在下調(diào)房貸利率。
大家都知道，房貸利率背后是金融信貸，金融信貸又是樓市命脈，現(xiàn)在大量下調(diào)房貸利率，無疑利好樓市。
有一個朋友就很緊張，連夜跑來問我：
我家這邊的房價還沒開始下跌，這就扛不住要提房價了？漲的時候為什么不說慢一點？
下面子木繼續(xù)解析，讓你看懂今天發(fā)生的這一切。對你接下來買房決策非常關(guān)鍵。
欲哭無淚
想理解這則消息，還要從前段時間的一篇文章說起。
9月22日，經(jīng)濟日報發(fā)表了一篇文章，題目很直接，叫做《樓市調(diào)控應注意滿足剛需》，其中重點提到：
今年，密集的調(diào)控舉措，對于抑制投機炒房、穩(wěn)定樓市預期起到了重要作用。下一步，調(diào)控政策應更加優(yōu)化，不斷滿足剛需群體的購房需求。對于剛需群體的真實買房需求，調(diào)控政策還要更加“友好”，渠道應進一步拓寬。
這些話我個人認為很中肯。近一年的政策對剛需來說，殺傷力太大了。
上半年全國樓市調(diào)控高達400多次，剛開始倡導“因城施策”，“定向打擊炒房客”，但后來卻發(fā)現(xiàn)，很多城市都被“一刀切“了，誤傷剛需成了正常現(xiàn)象。
有句話說得好，房價漲，傷剛需，房價跌，剛需傷。剛需永遠是最難受的一批人。
第一種情況是痛失房票。
比如前段時間，杭州出臺政策限購，落戶未滿5年的，在限購范圍內(nèi)必須連續(xù)繳納2年社保才能購房。
一夜之間，全市幾十萬張房票全部失效，這里面很多都是剛需買房人，一紙政策打碎了購房計劃，只能蹲在廁所哭。
其次就是控制信貸。很多城市為了控制房價，好交差，只要房價不漲，啥事都可以做出來，比如凍結(jié)交易。
有一個讀者跟我反映，6月買的二手房，現(xiàn)在的款都沒下來，排隊等了很久，眼看著年底要結(jié)婚，他不明白，為什么剛需買套房這么難，真是欲哭無淚。
當然銀行延遲房貸只是少數(shù)，更多的還是拿房貸利率說事兒。
裂變效應
今年年后，我國房貸利率就開始大漲了。
按照9月份的行情，中國內(nèi)地平均首套房貸利率高達5.46%，比去年上漲23個基點，二套房的房貸利率高達5.83%，比去年漲29個基點。
平均看很溫和，但夸張的個例卻很多。
廣東省、河南省、江浙一帶是高利率地區(qū)，比如佛山，今年上半年攔截炒房風暴的主要手段就是上調(diào)房貸利率，直接把首套房貸利率調(diào)至6.5%左右，還有惠州，被中央點名，房貸利率跑到了7%左右。
目前按照最實際的劃分，5.5%以下是低檔利率，5.5%-6.5%屬于中檔利率，6.5%-7%屬于高檔利率，7%以上屬于“勸退利率”。一般高檔以上的利率，基本就不建議買了。
看看國外的房貸利率，再對比我們的利率，就覺得買套房有多么費勁了。
其實，上調(diào)房貸利率防止炒房客入場是很科學的，但炒房客基本不可能是一套房，然而很多城市恰恰對“首套”剛需住房利率，拼了老命的上調(diào)，也不知道這是什么道理。
可能就是不想讓人買房吧。
樓市對于房貸利率的反應，非常靈敏，基本上，只要房貸利率上調(diào)，買房的人一下子就少了很多。
原因很簡單，房貸利率高，就是真金白銀給銀行送錢，是那種把肉送進狼嘴的感覺，有去無回。
今年很多城市的房貸利率上調(diào)都在1%以上，如果從銀行商貸100萬，30年等額本息，5%的利率，利息總額是93.26萬；6%的利率，利息總額就漲到了115.84萬，兩者相差22.58萬。
對于普通家庭來說，給銀行白白多支付20多萬的利息，血壓肯定控制不住，想想還是再等等吧。
尤其是樓市下行的時候，高利率遏制買房的效應，會裂變式傳播。
硬著陸風險
近期把“保護剛需”的大旗舉起來，背后的原因，似曾相識。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，70大中城市，8月份二手房價下跌城市達到34個，持平城市達到9個，總計43個，這是近幾年來，首次二手房下跌數(shù)量超過上漲城市。
而對于新房來說，從單月新房成交數(shù)據(jù)來看，8月商品房銷售面積為12545萬平方米，與2018年同期水平相近，按年則是下滑16%。
炒房第一城深圳，領跌全國。
中國證券報最新報道，今年9月，深圳成交1765套二手住宅，同比暴跌近八成。不僅連續(xù)下跌6個月，更是12年第一次跌回“1”字頭。
在人口超2000萬的深圳，月度二手住宅成交竟然不足2000套，相當于一天僅成交58.8套。放眼2010年至今的12年同期數(shù)據(jù)，成交量之低，絕無僅有。
可以說，今年的調(diào)控力度和頻次，“前所未有”，有一種破釜沉舟的感覺，不同程度引發(fā)了業(yè)內(nèi)的一種擔心。
這種擔心并不是房價下跌，而是“預期”破碎。
現(xiàn)在，隨便在我身邊抓一個人問他，你對樓市怎么看？他肯定頭也不回地說，“降”！連某某房企都完犢子了……
這是樓市長期多重負面情緒的發(fā)酵，導致大眾對“買房”這件事避而遠之。
一旦觀念牢固，樓市就會遇到“硬著陸”的風險，你看看現(xiàn)在開發(fā)商的狀態(tài)就知道了，這才是第一環(huán)。
我們想到了，調(diào)控方也想到了。
9月24日，央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會召開，會上明確提出：
要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。
要知道，從2003年開始，貨幣政策委員會連續(xù)18年都沒有提到房地產(chǎn)問題，這是極為罕見的。
這句話很委婉，但含量金足夠，換句話說，就是對開發(fā)商有保有壓，并不一味收緊，盡量保障不出現(xiàn)爛尾樓工程，保障買房人的合法權(quán)益。
那么調(diào)節(jié)房貸利率，則是從買方市場下手，運用貨幣力量，穩(wěn)住基礎購買力，不至于樓市硬著陸。
等風來
可以看到，降低房貸利率，將會成為接下來樓市調(diào)控的大趨勢，首先會從利率相對較高的城市開始，主要目的還是為了“維穩(wěn)”，尤其房價下行壓力較大的城市。
比如佛山、洛陽、開封、成都、鄭州、武漢、合肥、南昌、南寧、九江、北海等等城市。
這些城市剛需飽受高利率之痛，接下來會被重點照顧。
當然利率下調(diào)也是有節(jié)奏的，要考慮到銀行的“額度問題”。
按照當前局勢，進入11月份后，樓市會進一步入冬，全國各地會拿起除顫器對樓市進行電擊復蘇，“額度足夠”的三四線城市肯定是第一批。
而一二線城市，大多數(shù)會選擇在年后，銀行“開門紅”后，有充足的額度才能下調(diào)房貸利率。
所以對于剛需買房人來說，最好的策略是“等風來”。
不過需要注意一點，房貸利率下調(diào)并不意味著樓市會回暖。
現(xiàn)在，整個樓市跟股市一樣，還是被情緒操控著，有一條鐵律，雷打不動：“買漲不買跌”。
漲的時候，無論剛需還是炒房客，都呼啦啦跑出來了，只要房價下跌，首先撤退的就是剛需大軍。
沒房子也不著急，剛需們都在門外扎堆觀望，等房價再跌一跌。
但我不希望你這樣，剛需之所以大多數(shù)都是韭菜，是因為跌的時候跑得最快，漲的時候，一個都踩不準節(jié)奏。
他們沒有逆市操作的認知和勇氣。
真正的做法是，等你所在的城市出現(xiàn)房貸利率下調(diào)的政策，這時候有事沒事多去售樓處和二手房門店看看“人流量”，花不了你多長時間，但這是最真實的市場標記。
房貸利率下降，是本輪市場調(diào)節(jié)的轉(zhuǎn)折點，一切又向上發(fā)展了，大家一定要做好準備。
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