國慶前夕，樓市供應(yīng)海量增長，房企都寄希望于在這個長假快速出貨。不過，根據(jù)陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，截至記者發(fā)稿時，國慶前六天的住宅成交量為623套，比去年稍遜色。業(yè)內(nèi)人士表示，限購限貸政策持續(xù)作用下，市場心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，買家仍然期望有更多的價格下探空間，然后再考慮出手。

國慶前5天成交遜于去年同期

據(jù)了解，自4月限價以來，廣州樓市一直不溫不火，網(wǎng)簽量一路下滑，甚至“金九”的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都不盡人意。為回籠資金，沖刺全年業(yè)績，國慶營銷節(jié)點尤為重要，開發(fā)商放手一搏。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，今年十一前夕及假期廣州一手住宅開盤或加推個盤27個，合計6073套單位。推盤個數(shù)比去年十一增加10個，總推貨量較去年十一增加75%。

今年住宅成交情況如何？截至記者發(fā)稿日，陽光家緣網(wǎng)只顯示國慶前六天的成交數(shù)據(jù)，即10月1日-10月6日全市住宅網(wǎng)簽623套，比去年同期的693套略遜色。據(jù)了解，今年國慶人氣總體較旺，買家仍然蠢蠢欲動，不過想等到價格合適再出手的不在少數(shù)。地產(chǎn)專家鄧浩志表示，由于網(wǎng)簽的滯后性，這個數(shù)據(jù)包括了9月底網(wǎng)簽的部分?jǐn)?shù)據(jù)。

據(jù)悉，由于4月新政后廣州實行更嚴(yán)格的指導(dǎo)價制度（不得高于最近一批預(yù)售房屋備案均價下浮3%），為避免多次申請造成指導(dǎo)價過多下浮，部分開發(fā)商一次性推出更多貨量。如黃埔星匯城、增城港龍皇朝龍灣壹號均一次性批發(fā)過千套單位；此外增城奧園中新譽府、恒大紫荊學(xué)府、品秀星圖，白云保利錦繡公館等均批發(fā)500套左右新貨；中心城區(qū)黃埔的新批預(yù)售情況達(dá)到了23.1萬㎡，較為可觀。

據(jù)了解，9月獲得預(yù)售證的部分樓盤，在今年第一、二季度已具備預(yù)售條件。此類樓盤由于涉及熱區(qū)、舊改等敏感指標(biāo)，開盤時間已一拖再拖，如今經(jīng)歷半年調(diào)控磨合期，廣州市場已逐漸回歸理性，這一批“積壓盤”亦陸續(xù)獲批預(yù)售證。同時，開發(fā)商“放棄幻想”，主動接受備案價指導(dǎo)，陸續(xù)推貨。

業(yè)內(nèi)人士稱，在供應(yīng)大的情況下，加上房企采取各種營銷手法，成交量有了大幅度提升。

國慶樓盤折扣優(yōu)惠加大

據(jù)了解，今年國慶市場中雖然少了往年“恒大7折賣房”的噱頭，但是不少樓盤都加大了促銷力度，尤其是近郊區(qū)域。位于增城的時代名著國慶最高九七折，此外總價再減10萬元；而位于中新知識城的時代傾城，可以額外九八折，成交后直減10萬元，另有機(jī)會抽Iphone13手機(jī)。

此外，不少樓盤直接打出了一口價單位。位于南沙的金科集美御峰推出了少部分特價單位，最低有“2字頭”。還有樓盤直接送健康卡，國慶期間，番禺祈福名望天下推出“買房送健康”的活動，購房就送國際JCI醫(yī)院、三甲級祈福醫(yī)院“國際健康管理中心”定制VIP卡，瞄準(zhǔn)每個人最關(guān)注的健康問題。

據(jù)了解，不少樓盤降價是受到了限價以及出貨的壓力。時代地產(chǎn)有關(guān)人士告訴記者，目前時代天韻因為限價，只能賣毛坯房，價格3.77萬元/平方米，國慶期間還有額外的九五折。

新項目提前開放儲客

記者踩盤看到，不少新項目趕工就為了在國慶開放，“先儲備一定的客源再年底開盤”的不在少數(shù)。

10月1日記者來到增城荔湖新城的新項目珠江·博悅庭，在現(xiàn)場看到，人流不算特別大，約十幾臺客在銷售中心咨詢。銷售人員稱，樓盤9月30日才開放，預(yù)售證可能要下個月才能拿到，“沙盤都是連夜趕出來的，樣板房還沒出來，就是想先開放銷售中心，我們還沒做太多宣傳，知道我們樓盤的不多”。據(jù)悉，項目周邊有低碳總部園、前海人壽康薈商業(yè)街、萬達(dá)商圈、東匯城、前海人壽廣州總醫(yī)院等配套，推出的戶型有75-110㎡的三房四房，空間設(shè)計靈活，由12棟31-33F高層洋房和24棟10-11F的小高層組成，共36棟2820戶，同時還配有5120平方米的十八班幼兒園和近2500平方米的商業(yè)。

可以看出，該項目主打剛需，不過周邊供應(yīng)量集中，國慶期間其他項目看樓客很少。離項目僅幾百米的華僑城·云尚規(guī)劃87-143㎡的三至四房。1號下午看樓客僅零星幾個人，劉先生一家三口來增城荔湖濕地公園玩，順便來看看這里的房子。“增城好幾個新項目在賣，但是供應(yīng)太大，如果自住會考慮，但是想博升值在短時間內(nèi)很難實現(xiàn)”。

近郊供應(yīng)量大的板塊樓盤人氣一般，市中心樓盤卻是另外一番景象。國慶期間，位于老黃埔區(qū)的越秀濱江·星航TOD項目10月1日正式開放。由于項目樓下就是地鐵5號線，又是黃埔區(qū)最低密度的社區(qū)，該樓盤開放當(dāng)日吸引了不少看樓客。

記者在現(xiàn)場看到，項目處于老黃埔第二CBD臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，位于地鐵5號線廟頭路站上蓋。除了地鐵5號線，13號線南海神廟站距離小區(qū)門口直線距離500米左右。全盤僅約2.44容積率，有難得一見的杭系美學(xué)低密花園。不過項目暫時沒有正式開盤，未來首推5棟和6棟單位，約88～101㎡的陽光三四房，全部為帶主套設(shè)計。

家住黃埔區(qū)的鄧小姐特意趕在國慶來看房，對于她來說，在黃埔住了幾十年，不愿意離開老黃埔，所以想在該區(qū)域換一套房，101㎡的四房很吸引她。她告訴記者，這個戶型做到了很多120㎡的戶型才享受到的尺度，橫廳設(shè)計，四開間朝南，南北通透，交通也方便。

預(yù)測：年底或有降價潮

在限價、限購的情況下，年底樓市趨勢逐步探底，今年年末是否還有降價潮？什么時候出手最好？業(yè)內(nèi)人士表示，隨著近幾年“房住不炒”的政策調(diào)控基調(diào)穩(wěn)步推進(jìn)，行業(yè)進(jìn)入緩慢增長期，房企持有現(xiàn)金的增速呈現(xiàn)下降的趨勢，年底不排除還有更大幅度的讓利。

日前記者從80家重點上市房企的財務(wù)情況來看，上半年融資受限，加上“三條紅線”的制約，不少企業(yè)加大了債務(wù)償還力度，導(dǎo)致80家重點上市房企的現(xiàn)金持有量出現(xiàn)五年來的首次下降?？硕鸾y(tǒng)計顯示，2021上半年末80家重點上市房企的現(xiàn)金持有量為31977億元，較初期微降0.2%，由2017、2018年的20%以上的增速下降到2019、2020年的10%以上的增速。

克而瑞研究員房玲表示，自2020年下半年“三條紅線”出臺以來，房企持續(xù)加強(qiáng)降杠桿，融資性現(xiàn)金流出增加；疊加房貸集中度管理制度的“兩條紅線”出臺，房企的銷售回款周期加長，上半年部分房企的銷售回款率有了一定程度的下降，從而導(dǎo)致了2021上半年末房企整體現(xiàn)金持有量減少。

易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于想買房的朋友，是可以再等一等，隨著越來越多的房企的股份轉(zhuǎn)讓，預(yù)計年底各大房企將有大動作，手上有錢準(zhǔn)備進(jìn)樓市的確實可以持幣待沽。