21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏 北京報(bào)道 “黃金周”是旅游市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，同樣也是樓市的晴雨表。但相比旅游市場(chǎng)的相對(duì)火熱，2021年的國(guó)慶“黃金周”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)并不盡人意。
58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年國(guó)慶長(zhǎng)假期間（10月1日-7日），15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房成交套數(shù)為8309套，成交面積為92.44萬(wàn)平米，較去年同期下滑19%，但與2019年基本持平。其中，一線城市較為平穩(wěn)，但二三線城市出現(xiàn)較大降幅。
二手房方面，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)50城成交量微增。但此前火熱的“長(zhǎng)三角”、“大灣區(qū)”等區(qū)域，市場(chǎng)明顯低迷，買賣雙方均出現(xiàn)觀望情緒。
這種變化并不令人意外。今年下半年以來(lái)，樓市就進(jìn)入降溫通道，7月和8月的房地產(chǎn)銷售面積連續(xù)下滑。到9月，多個(gè)城市的交易量仍沒(méi)有明顯起色。此前的中秋小長(zhǎng)假，樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫。而國(guó)慶長(zhǎng)假期間的成交情況，預(yù)示著傳統(tǒng)的“金九銀十”成色不再。
在調(diào)控政策亦步亦趨、市場(chǎng)情緒難言樂(lè)觀的情況下，四季度的樓市走勢(shì)如何？是否還有反彈的可能？
降價(jià)效果不明顯
58安居客房產(chǎn)研究院指出，今年國(guó)慶長(zhǎng)假期間，一線城市在北京和深圳兩地的帶動(dòng)下，新房成交4000套，同比上揚(yáng)50%。“不過(guò)，這跟北京、深圳延遲網(wǎng)簽有關(guān)，市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)同比過(guò)熱”。
從9個(gè)重點(diǎn)二線城市看，7天長(zhǎng)假成交4193套，同比下滑幅度達(dá)41%；從2個(gè)重點(diǎn)三線城市看，7天長(zhǎng)假成交116套，同比下滑近8成。
今年以來(lái)，由于金融監(jiān)管政策嚴(yán)厲，房企普遍傾向于在銷售端獲得回款。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，在“金九銀十”的傳統(tǒng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)上，不少房企按照慣例推出了價(jià)格優(yōu)惠措施，但效果并不明顯。
二手房方面，貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年國(guó)慶長(zhǎng)假期間，重點(diǎn)50城二手房日均成交量同比增長(zhǎng)8%，日均新增掛牌房源量同比小幅增長(zhǎng)約2%，成交均價(jià)微跌0.3%。
但該機(jī)構(gòu)指出，今年十一黃金周的二手房市場(chǎng)的小幅增長(zhǎng)主要由北方城市二手房業(yè)主“以價(jià)換量”帶動(dòng)，如天津、石家莊、廊坊、青島、濟(jì)南以及太原、蘭州等北方城市成交量較去年同期有不同程度的增長(zhǎng)。這些城市的成交均價(jià)多表現(xiàn)為同比下跌，新增掛牌房源量多表現(xiàn)為同比增長(zhǎng)，“這說(shuō)明在市場(chǎng)調(diào)整期，業(yè)主出售房源意愿較強(qiáng)，通過(guò)降價(jià)來(lái)達(dá)到成交的目的”。
相比之下，深圳、東莞、佛山、廣州等珠三角城市，杭州、紹興、寧波、合肥等長(zhǎng)三角城市以及廈門、西安等核心城市二手房成交量均同比下降，且其中大部分城市新增掛牌房源量也同比下降。
該機(jī)構(gòu)指出，“此類城市多經(jīng)歷市場(chǎng)高熱、調(diào)控收緊進(jìn)入市場(chǎng)下行期，二手房業(yè)主觀望情緒較濃。”
降溫的前兆
若觀察下半年以來(lái)的市場(chǎng)變化，不難發(fā)現(xiàn)降溫的勢(shì)頭早已出現(xiàn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年7月和8月，全國(guó)商品房月度交易量連續(xù)下滑，8月的商品房銷售面積甚至低于2019年同期。
價(jià)格方面，從6月開(kāi)始，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)（包括新房和二手房?jī)r(jià)格）下降的城市就逐月增多。到8月，二手房?jī)r(jià)格下降的城市數(shù)量達(dá)到34個(gè)，多于上漲的城市數(shù)量27個(gè)。若未來(lái)這種勢(shì)頭得以延續(xù)，8月將被視為二手房?jī)r(jià)格的拐點(diǎn)。而二手房?jī)r(jià)格往往具有先導(dǎo)性，并對(duì)整體市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
到今年9月，樓市成交下滑的局面仍未改變。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，9月一線城市商品房交易量環(huán)比降幅普遍在兩位數(shù)。其中，北京僅成交二手房12575套，同比下滑27%，環(huán)比下滑21%。
熱點(diǎn)二線城市中，除了南京等個(gè)案外，其余也以繼續(xù)降溫為主。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，廣州、福州、南寧等城市的成交面積降幅在50%以上。受此影響，9月中旬的中秋假期期間，樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫。
58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜指出，調(diào)控政策的收緊，是導(dǎo)致市場(chǎng)驟然降溫的主因。一方面，全國(guó)共有11個(gè)城市建立二手房指導(dǎo)價(jià)制度，這在一定程度上實(shí)現(xiàn)了引導(dǎo)銀行合理發(fā)放貸款、防范利用信貸資金炒房風(fēng)險(xiǎn)的效果，并促進(jìn)了部分熱點(diǎn)樓市的降溫。
另一方面，信貸政策的收緊也對(duì)交易端產(chǎn)生了實(shí)際影響。下半年以來(lái)，多個(gè)城市的按揭貸款的審核周期和放貸周期都有所延長(zhǎng)，銀行貸款額度普遍收緊，個(gè)別銀行對(duì)二手房已停貸。這同樣影響了實(shí)際交易，尤其是大量在途交易的周期被拉長(zhǎng)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，信貸政策的影響是導(dǎo)致三季度市場(chǎng)“斷崖式下跌”的主因。他將今年的信貸政策總結(jié)為“一季度寬松、二季度平穩(wěn)、三季度收緊”。
最差的“金九銀十”？
實(shí)際上，面對(duì)樓市的快速降溫，各級(jí)監(jiān)管部門已經(jīng)開(kāi)始出手干預(yù)。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，要求“金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。
此舉被解讀為對(duì)信貸政策執(zhí)行層面的糾偏，防止金融機(jī)構(gòu)因大面積收緊信貸而誤傷合理需求。
此外，為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，已有超過(guò)10個(gè)城市出臺(tái)了“限跌令”，防止房?jī)r(jià)暴跌。
多數(shù)受訪者認(rèn)為，這些措施有望延緩市場(chǎng)的下滑勢(shì)頭，但預(yù)期已經(jīng)改變，市場(chǎng)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的難度仍然很大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年3月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)6個(gè)月下降，到8月已降至100.85的年內(nèi)最低點(diǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，各級(jí)監(jiān)管部門出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達(dá)到482次，多數(shù)為收緊性的措施。其中，對(duì)房住不炒、三穩(wěn)（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段等說(shuō)法被多次提及。
許之靜指出，預(yù)計(jì)到2021年年底，調(diào)控將維持從嚴(yán)的節(jié)奏。市場(chǎng)退燒難免，傳統(tǒng)“金九銀十”特有的開(kāi)盤潮、搶房潮、售罄、“秒光”等火熱場(chǎng)面很難再現(xiàn)。她向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“金九銀十”已成為歷史，樓市調(diào)控高壓下，樓市將較長(zhǎng)時(shí)間維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，買賣雙方將脫離對(duì)季節(jié)的依賴。
張大偉也認(rèn)為，2021年樓市將出現(xiàn)歷史最差的“金九銀十”，而且從趨勢(shì)看，如果疊加年底的慣例信貸收緊，11-12月很可能出現(xiàn)全國(guó)性的降價(jià)潮。
至于年末慣有的“翹尾”行情，多數(shù)受訪者認(rèn)為，隨著今年首輪集中供地的部分項(xiàng)目率先入市，11月和12月的樓市有可能會(huì)出現(xiàn)小幅升溫，但整體復(fù)蘇程度有限。
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