每年的9、10月份，都是樓市最受關注的階段之一。這一時期，開發(fā)商們會推出五花八門的優(yōu)惠促銷活動，以刺激購房者加速入場。但隨著市場風向的轉(zhuǎn)變，“金九銀十”的熱度正在減弱，這種情況在今年更為明顯。

國慶假期期間，不管是新房還是二手房，主要城市都延續(xù)了9月份的低迷走勢，整體呈現(xiàn)出“以價換量”的態(tài)勢。在調(diào)控難有大范圍放松的背景下，樓市的量、價或進一步走弱。

開發(fā)商促銷花樣翻新 北京環(huán)球影城開業(yè)后迅速成為熱門打卡地，嗅覺敏銳的房地產(chǎn)開發(fā)商也旋即借助這波熱度進行營銷。

河北廊坊市燕郊鎮(zhèn)與北京只有一河之隔，一直是不少北漂族置業(yè)的首站。該鎮(zhèn)北部的一個樓盤已經(jīng)銷售數(shù)年，至今仍未售罄。在今年9月底，該樓盤再度推出大幅度優(yōu)惠活動，直接以9折售房，首付款最多還能減少20萬元。除了真金白銀的促銷，另一個噱頭就是：如期簽約的客戶，將會獲贈兩張環(huán)球影城的門票。

大力度的優(yōu)惠促銷，引得燕郊鎮(zhèn)很多房產(chǎn)經(jīng)紀人都在朋友圈推介該項目。燕郊的一位房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴中新經(jīng)緯，享受所有優(yōu)惠后，該項目的均價降至1.8萬元/平方米，如果是不好的樓層，例如4層、14層、24層，個別特價房源的價格低至1.56萬元/平方米。

國慶7天長假期間，上述項目總成交額達到1.1億元。由于該項目的位置相對偏遠，此前的價格就處于燕郊鎮(zhèn)的底部，此次再度降價，“以價換量”的姿態(tài)明顯。

在其他城市，降價促銷的情況也較多。一位天津的房產(chǎn)經(jīng)紀人稱，天津津南悅府項目在國慶假期前3天賣出80套房源，原因就是145萬元的房子直降了40萬元。在鄭州，除了“國慶特惠94折”“每日5套特價房”“買房送車位”等傳統(tǒng)打法如約而至，“月供補貼4.5萬元”“購車補貼10萬元”等新玩法也不斷翻新。位于鄭州的路勁正榮悅東園項目更為“簡單粗暴”，售價從8月份9600元/平方米直降2100元/平方米。

過去一段時間，相比于北方區(qū)域，南方區(qū)域的房地產(chǎn)市場更為活躍，但隨著廣州、深圳、杭州等龍頭城市相繼啞火，市場也有所降溫。以廣州市為例，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，2021年國慶假期期間，廣州一手住宅實際開盤/加推約4049套，較去年同期上漲16.9%，但購房客戶入市熱情較低，不少開發(fā)商業(yè)績收成不足。該機構(gòu)分析，國慶假期是四季度開發(fā)商打頭陣的關鍵節(jié)點，不少開發(fā)商選擇“以價換量”，促銷手段頻出，以加快出售現(xiàn)有“存貨”。 根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS，2021年年國慶假期期間（10月1日-7日），重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，購房者置業(yè)意愿不足，市場情緒延續(xù)9月觀望態(tài)勢。

該機構(gòu)稱，國慶假期期間，4個一線城市新建商品住宅累計成交42.19萬平方米，與去年同期基本持平；二線代表城市新建商品住宅累計成交35.32萬平方米，同比下降43%；三四線代表城市新建商品住宅累計成交13.68萬平方米，同比下降44%。

二手房業(yè)主、購房者觀望情緒較濃

與新房市場類似，二手房市場在國慶假期的表現(xiàn)也相對冷淡。劉媛媛（化名）是某大型房產(chǎn)機構(gòu)位于北京海淀區(qū)的經(jīng)紀人，她對中新經(jīng)緯說：“由于客戶比較少，我們在國慶期間并不是很忙。新房、二手房的成交量都減少了，二手房受的影響可能稍大一些，價格下降幾千元/平方米。新房的價格比較平穩(wěn)，但成交量較少。”

“主要是供需關系的影響，房子多，客戶少，很多客戶在‘金九銀十’期間仍然處于觀望的狀態(tài)。”她補充道。58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測的線上數(shù)據(jù)顯示，今年國慶假期期間，全國二手房線上樓市活躍度下滑了17%。

克而瑞研究中心監(jiān)測了5個城市（北京、佛山、杭州、東莞、青島）國慶假期期間二手住宅的成交情況，數(shù)據(jù)顯示，上述5城二手住宅共成交2.7萬平方米，同比上漲52%，較2019年同期也上漲14%。

但該中心認為，數(shù)據(jù)同比大幅增長，主要是受到北京、佛山成交規(guī)模占比較大的影響，實屬“明漲實跌”。從實際情況看，二手房市場相較于一手房而言更為慘淡，上海、廣州、東莞等9城建立二手房參考價發(fā)布機制，隨著銀根收緊，部分城市甚至出現(xiàn)二手房停貸情況，種種不利影響都使得二手房成交表現(xiàn)不容樂觀。在剛剛過去的9月，二手住宅成交量下行態(tài)勢已經(jīng)較為明顯。易居研究院監(jiān)測的11個熱點城市，9月二手住宅成交量約為4.3萬套，環(huán)比下降19.8%，同比暴降45.5%，該研究院認為，“這是2015年（本輪全國上升行情）以來最慘淡的9月。”

易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽對中新經(jīng)緯分析，其監(jiān)測的11城二手住房成交量下降，與各城市出臺二手房指導價、限購、違規(guī)整治等政策有關，上述城市中，深圳、成都、無錫出臺了二手房成交參考價，北京、深圳、杭州、成都、金華、無錫6城因房價上漲過快或市場過熱被住建部約談，這些調(diào)控措施對樓市影響較大。

購房潮不再

回溯樓市“金九銀十”的歷史，有分析認為，在多年前，9-10月確實占據(jù)了全年住房成交的較大比例，但隨著氣候以及混凝土對溫度的要求變化，疊加2009年以后房地產(chǎn)調(diào)控政策對市場周期的影響遠大于購房者自發(fā)行為，“金九”的成色逐漸變?nèi)?。?0月份的國慶長假，又使得出游、探親需求大增，導致一二線城市很難再有明顯的購房潮。

58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜也認為，從房地產(chǎn)調(diào)控愈加頻密的趨勢看，預計到2021年年底，調(diào)控將從嚴不變。市場退燒難免，傳統(tǒng)“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場面很難再現(xiàn)。“金九銀十”已成為歷史，樓市調(diào)控高壓下，樓市將較長時間維持平穩(wěn)態(tài)勢，買賣雙方將脫離對季節(jié)的依賴。

潘竑羽判斷，熱點城市的二手住宅價格環(huán)比漲幅已連續(xù)5個月回落，預計10月份二手房量、價會進一步走弱。

不過，未來也不必過于悲觀。中指研究院認為，9月底，中央接連釋放穩(wěn)樓市信號，央行“兩個維護”對穩(wěn)定市場預期、提振市場信心起到重要作用。各地繼續(xù)大力度加碼的可能性明顯降低，政策微調(diào)預調(diào)的空間已打開，部分城市按揭貸款額度和放款時間、房貸利率、限簽等政策均有微調(diào)的可能，以穩(wěn)定市場預期。

（原題：《開發(fā)商的花式促銷不靈了》）