今年以來，“融資難”已成為房地產(chǎn)行業(yè)一大關(guān)鍵詞，部分房企爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，但是與之相反的則是房企融資成本持續(xù)走低。在“房住不炒”的基調(diào)下，房企受“三道紅線”、信貸集中度管理以及土地市場集中供地等政策影響較大，為此，融資成本逐漸成為房企競爭力，迫使房企的融資成本普降。
據(jù)億翰智庫監(jiān)測的50家典型上市房企研究結(jié)果顯示，從中報(bào)已公布融資成本的41家房企排行榜來看，平均融資成本降至6%以下，有37家房企融資成本同比下降，占比超過90%。在上述榜單，位列41名的中國恒大融資成本為9.02%，是第一名中海地產(chǎn)3.6%融資成本的2.5倍；而融資難易也在各家房企融資成本上有所體現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年房企整體融資成本或?qū)⒈３制椒€(wěn)，但是融資成本分化態(tài)勢(shì)依舊。
37家房企融資成本同比下降
從億翰智庫的數(shù)據(jù)上看，2021年上半年，41家典型房企融資成本均值為5.96%，較2020年的6.04%，回落0.08個(gè)百分點(diǎn)。在41家典型房企融資成本的排行榜中，有37家房企融資成本同比下降，占比超過90%；另有3家上升，1家持平。
而從融資成本的分布區(qū)間來看，“橄欖形”分布格局愈加明顯。其中，近半數(shù)房企融資成本集中分布在4%-6%之間，成本在4%-5%之間的房企數(shù)量最多，達(dá)到12家。而融資成本在4%以下的房企僅有中海地產(chǎn)和華潤置地。
與去年同期相比，融資成本9%以上的房企逐漸減少，僅有中國恒大一家，為9.02%。而新力控股、祥生控股、中梁控股、德信中國的融資成本也超過8%。值得關(guān)注的是，位列榜單最后兩名的中國恒大、新力控股均存在流動(dòng)性危機(jī)。
房企融資成本的實(shí)質(zhì)是資金使用者支付給資金所有者的報(bào)酬。一般來說，企業(yè)每年的利息支出就是企業(yè)使用資金付出的成本。企業(yè)擁有較低的融資成本，可以減少財(cái)務(wù)支出，提高盈利能力，進(jìn)而提高企業(yè)的市場競爭力，實(shí)現(xiàn)低成本融資的良性循環(huán)。
在億翰智庫看來，當(dāng)前，房企融資成本整體下降的原因主要在于房企積極降低負(fù)債規(guī)模、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，從而使得企業(yè)在資本市場上的信用指標(biāo)不斷優(yōu)化，而資信良好的房企往往受到金融機(jī)構(gòu)的普遍認(rèn)可。
在整體融資成本下行的情況下，仍有三家房企的融資成本出現(xiàn)上漲，分別為富力地產(chǎn)、
陽光城、建業(yè)地產(chǎn)，上漲幅度分別為0.77%、0.06%、0.20%。
對(duì)此，億翰智庫分析人士認(rèn)為，房企融資成本不降反增一方面跟企業(yè)負(fù)債較高、償債能力較弱有關(guān)，如果企業(yè)的凈負(fù)債率相對(duì)其他房企高出很多，那么在行業(yè)監(jiān)管逐漸變嚴(yán)的情況下，資本市場對(duì)房企償債能力較為關(guān)注，高負(fù)債率的房企融資成本會(huì)有所抬升；另一方面，企業(yè)經(jīng)營狀況、發(fā)展能力也會(huì)影響融資成本。
調(diào)控加速房企融資成本兩極分化
企業(yè)股東背景是影響融資成本的一個(gè)重要因素，實(shí)際上，擁有國企或央企背景的房企無論是在融資成本上還是在融資渠道上，均具有明顯優(yōu)勢(shì)。
從上述典型房企的表現(xiàn)來看，T0P1-10低融資梯隊(duì)中90%都是國企或者央企性質(zhì)的房企，T0P11-30、T0P30-40融資梯隊(duì)中國企或者央企性質(zhì)的房企比例分別降至20%和10%。另外，從平均融資成本上看，2021年上半年，具有國企和央企背景的房企平均融資成本為4.84%，而其他民營房企平均融資成本為6.43%,較國（央）企背景的房企高出1.59個(gè)百分點(diǎn)。
不過，并不是所有民營房企的融資成本都比國（央）企背景的房企高，經(jīng)營業(yè)績保持穩(wěn)健增長、財(cái)務(wù)狀況優(yōu)良的大型民企同樣也具有較低的融資成本。
在融資成本最低的前10家房企中，作為民營企業(yè)的龍湖集團(tuán)以4.21%的融資成本躋身第四名。龍湖集團(tuán)較低的融資成本背后，是其2021年上半年凈負(fù)債率維持低位，僅為46%；借款期限結(jié)構(gòu)合理，平均賬期6.18年，債務(wù)壓力可控；現(xiàn)金短債比5.48倍，短期償債能力優(yōu)秀。
然而，在整體融資成本持續(xù)走低的同時(shí)，中小型房企融資難度仍在加劇，融資成本普遍較高。主要是因?yàn)橹行》科笠?guī)模偏小、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高、信用水平偏低等因素制約其融資能力。在融資環(huán)境收緊的背景下，中小房企無疑將面臨更大的挑戰(zhàn)。
對(duì)此，億翰智庫分析人士認(rèn)為，受“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)以及銀行房地產(chǎn)貸款集中度“兩道紅線”管理新規(guī)的影響，房企的融資情況出現(xiàn)明顯的兩極分化。
貝殼研究院也分析認(rèn)為，房企債券利率表現(xiàn)分化愈加明顯，6月，以萬科、龍湖為代表的多家優(yōu)質(zhì)房企，分別下調(diào)公司債票面利率，其中萬科將“18萬科01”債券票面利率由4.05%下調(diào)，最低降至2.8%。而同期，尾部房企的平均融資成本維持在8%左右，房企間利率差加大，呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢(shì)。
業(yè)內(nèi)：未來融資成本仍有下行趨勢(shì)
對(duì)于未來的市場，億翰智庫分析人士預(yù)計(jì)，從宏觀層面上看，未來貨幣政策將繼續(xù)保持以穩(wěn)健為主，地產(chǎn)方面貨幣端仍然呈偏緊態(tài)勢(shì)。房企會(huì)積極去杠桿、降負(fù)債，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以推動(dòng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況滿足監(jiān)管要求；隨著房企資信評(píng)級(jí)的上升，最終推動(dòng)融資成本的下行。
值得關(guān)注的是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤普遍持續(xù)走低，較高的融資成本會(huì)進(jìn)一步削弱企業(yè)的利潤水平，而持續(xù)降低融資成本可以降低財(cái)務(wù)成本，為企業(yè)發(fā)展贏得更多的利潤空間，這已逐步成為房企共識(shí)。因此，整體融資成本有進(jìn)一步下行趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來將保持相對(duì)平穩(wěn)。
具體來看，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企融資成本，未來預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)，或有小幅下行；高杠桿的房企不斷降負(fù)債，其融資成本也會(huì)隨著財(cái)務(wù)狀況優(yōu)化、資信評(píng)級(jí)上升而得以降低。
對(duì)于如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場風(fēng)險(xiǎn)，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示，“三道紅線”及后續(xù)的商票監(jiān)管控制著房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，因此，權(quán)益類融資、產(chǎn)業(yè)鏈融資等不占用有息負(fù)債額度的融資方式，可以成為突破方向。
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