國慶節(jié)后，多家上市房企披露9月業(yè)績銷售數(shù)據(jù)，從銷售情況來看，部分房企業(yè)績銷售金額同環(huán)比雙雙出現(xiàn)下滑，傳統(tǒng)的“金九”并未帶來火熱情緒。北京商報記者所梳理的21家典型上市房企中，9月銷售業(yè)績同比下降的有19家房企，其中有超一半的房企同比降幅超過了20%，僅榮盛發(fā)展(002146,股吧)、綠城中國實現(xiàn)9月銷售業(yè)績同比正增長。值得注意的是，在房企同比銷售業(yè)績負增長的同時，也有部分房企環(huán)比銷售業(yè)績呈現(xiàn)負增長，形成同環(huán)比雙降。
繼開發(fā)商“躺平”后，購房者也開始“躺平”了，曾經(jīng)的“金九銀十”不再是樓市的高光時刻，五花八門的促銷背后，房企銷售業(yè)績依然承壓。
九成房企9月銷售同比負增長
融資“三道紅線”，土地出讓“兩集中”，現(xiàn)金流安全維系著房企的“生命線”，各大房企都喊出“抓銷售、促回款”的口號，積極銷售不再以業(yè)績?yōu)楹诵?，更多是為?ldquo;活著”。
根據(jù)上市房企目前所披露的9月銷售情況，今年的“金九”基本上是涼了。北京商報記者所梳理的21家典型上市房企中，9月有19家出現(xiàn)了同比負增長，除中國奧園同比下降9.35%外，其他18家房企均出現(xiàn)同比兩位數(shù)下滑。有超一半的房企同比降幅超過20%，“濃眉大眼”的萬科繼續(xù)保持同比下降態(tài)勢，其9月實現(xiàn)合同銷售額361.1億元，同比下降33.79%。
中海地產(chǎn)、中南建設(shè)(000961,股吧)分別為同比下降41.6%、45.6%，佳兆業(yè)同比下降64.63%，新力控股更是同比下降高達81.67%。僅有榮盛發(fā)展、綠城中國實現(xiàn)9月銷售業(yè)績同比增長，分別為48.19%、5.47%。
在同比銷售業(yè)績負增長的同時，也有部分房企環(huán)比銷售業(yè)績呈現(xiàn)負增長。9月環(huán)比增長兩位數(shù)的僅有5家房企，分別是雅居樂、招商蛇口(001979,股吧)、融信中國、富力地產(chǎn)及金地集團(600383,股吧)，其余房企皆低于6%的增長線。有約一半的房企環(huán)比增幅出現(xiàn)負增長，其中除榮盛發(fā)展和綠城中國外，其他8家房企9月表現(xiàn)為同環(huán)比雙降，表現(xiàn)最為明顯的是佳兆業(yè)、越秀地產(chǎn)和新力控股，同環(huán)比降幅均超過兩位數(shù)。
截至目前，包括恒大、金茂在內(nèi)的部分房企尚未公布9月銷售數(shù)據(jù)，但據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，恒大、保利發(fā)展、綠地控股(600606,股吧)、中國金茂等都沒能逃過9月銷售業(yè)績同比負增長的命運。其中，恒大更是表現(xiàn)“亮眼”，9月單月同比下降93.5%、環(huán)比下降86.1%。
爆雷聲音不斷
曾經(jīng)的“金九銀十”不再是樓市的高光時刻，五花八門的促銷背后，房企銷售業(yè)績依然承壓。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，隨著市場風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，“金九銀十”的概念正在消退，現(xiàn)在更多是出于促銷目的的營銷概念。此外，去年開始房地產(chǎn)企業(yè)爆雷消息不斷，這給市場釋放了更多的負能量，購房者“觀望”情緒越發(fā)濃厚。
北京商報記者了解到，自2020年開始，債務(wù)壓力過高的房企陸續(xù)爆雷，福晟集團、泰禾集團(000732,股吧)、藍光發(fā)展(600466,股吧)、華夏幸福(600340,股吧)、中國恒大、新力控股、花樣年……
國慶節(jié)前夕，新力控股遭遇“中秋劫”，一天內(nèi)暴跌87%，最終以發(fā)布“短暫停牌”公告暫告一段落，截至目前仍處于停牌狀態(tài)。此后，關(guān)于大幅降薪、出售新力物業(yè)的消息更是不斷傳出，標(biāo)普也將新力控股的評級下調(diào)至“CC”，認(rèn)為新力控股面臨嚴(yán)重流動性問題，償債能力幾乎耗盡。
一位接近新力控股方面的人士告訴北京商報記者，民企的“難”在當(dāng)前市場體現(xiàn)得淋漓盡致，新力控股已經(jīng)在賣項目“自救”了，未來的規(guī)模收縮基本可以確定。
如果說新力控股是高杠桿房企的一個縮影，那么花樣年的債務(wù)違約徹底揭開房企的最后一塊“遮羞布”。
10月4日晚間，花樣年發(fā)布公告稱，未能按時支付約2.06億美元票據(jù)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，花樣年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為72.7%，凈負債率為74.8%，現(xiàn)金短債比為1.59，“三道紅線”踩中一條，屬于“黃檔”房企。在花樣年的2021年半年報中，其銀行結(jié)余和現(xiàn)金（非受限）為271.78億元，但萬萬沒想到“意外”債務(wù)違約了。
近300億元結(jié)余資金，無法覆蓋2億美元債務(wù)，財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性引發(fā)市場質(zhì)疑，其他房企是不是也存在上述問題？花樣年所帶來的“蝴蝶效應(yīng)”，不但造成房企美元債市場波動劇烈，這股情緒也挑動著購房者的神經(jīng)。明明“健康”的房企突然爆雷了，樓盤爛尾、開發(fā)商“跑路”顯然更難維權(quán)。
購房者也“躺平”了
最近房地產(chǎn)市場都在談?wù)撻_發(fā)商“躺平”了，拿地不積極，第二批集中供地大量流標(biāo)和底價成交。房企遭遇最冷9月，購房者難道不是“躺平”了？
北京商報記者走訪北京新房市場了解到，購房者的“躺平”大概率受到外部環(huán)境的影響。隨著調(diào)控政策不斷升級，購房者的“資質(zhì)”標(biāo)準(zhǔn)越發(fā)收緊，而購房貸款門檻抬升，放款期限延長，也加劇購房者的“躺平”情緒。
“最近來看房的客流量并不少，但成交量卻沒有預(yù)期那么好。”北京東五環(huán)某案場銷售人員告訴北京商報記者，小面積戶型出清很快，說明市場需求還是有的，至少剛需客群不缺。大面積戶型就沒那么幸運了，受二手房市場“降溫”影響，新房置換客群受到限制，錢不到位也就沒辦法“改善”。
購房者的“躺平”，直接影響到房企的營銷成本。“集團今年給北京公司追加了100個億的指標(biāo)，但這個市場不用渠道根本不行。”在首批集中供地收獲頗豐的某央企北京公司營銷公司營銷總也透露，隨著7月信貸收緊，團隊已經(jīng)預(yù)判到今年的“金九銀十”不好過，早在預(yù)售證申報之前就已經(jīng)鋪開渠道市場。“能上的都上了，早點賣出去才是王道。”
“現(xiàn)在除了剛需還出手，市面上改善的都很難，不是置換被卡住了，就是貸款下不來。”上述營銷總坦言，用渠道肯定是雙刃劍，首批供地的項目利潤都不高，但與銷售成本的增長相比，銷售周期越長，不確定性越大。再加上首批供地預(yù)售證扎堆兒發(fā)放，只有搶跑才可能完成任務(wù)。
“金九”不再，“銀十”也大概率失色。克爾瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，下半年以來，市場整體降溫、銷售業(yè)績增速放緩，受此影響，百強房企截至9月末有近半數(shù)目標(biāo)完成率不及70%，四季度去化壓力較大。
無論是為了如期完成目標(biāo)，還是為了好好“活著”，房企未來3個月都要“跑”起來了。
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