今年十一黃金周，太原迎來了百萬(wàn)游客人潮，鐘樓街成為網(wǎng)紅，但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不如往年火熱，反而如同陰雨綿綿的天氣一般，寒意漸濃。

《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪幾個(gè)新樓盤銷售處和中介公司發(fā)現(xiàn)，太原市剛需盤跌得厲害，近三年整體跌幅高達(dá)15%，學(xué)區(qū)房、豪宅價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。由于常住人口和流入人口都較少，開發(fā)商庫(kù)存普遍較高。而二手房市場(chǎng)整體流動(dòng)性也不高，價(jià)格處于下跌狀態(tài)。

租賃市場(chǎng)更是慘淡，由于人均擁有住房套數(shù)較多，市場(chǎng)供大于求。本地人口租賃較少，租客大多為打工或剛?cè)肷鐣?huì)求職人員，租金普遍不高，租金回報(bào)率約為2.2%。

在市場(chǎng)大環(huán)境不佳及“三道紅線”的緊箍咒下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商不惜降價(jià)打折，開啟了一場(chǎng)去庫(kù)存大戰(zhàn)。

“金九銀十”失效 開盤即巔峰

近來太原的新樓盤出現(xiàn)了一個(gè)有意思的現(xiàn)象，開盤即巔峰，隨后就走入下坡路。很多樓盤前期宣傳力度大，開盤往往銷量不錯(cuò)，但由于購(gòu)房者少，驅(qū)動(dòng)力小，后續(xù)很快就賣不動(dòng)了。開盤時(shí)的價(jià)格往往也是高點(diǎn)，由于購(gòu)買者后勁不足，開發(fā)商不得不降價(jià)銷售，以吸引更多購(gòu)房者。

在幾個(gè)新樓盤銷售處，借著國(guó)慶，銷售員將打折促銷的標(biāo)語(yǔ)掛滿了墻面，可惜依舊鮮人問津。

“‘金九銀十’失效了。”易佳房產(chǎn)一位銷售人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“太原本地人目前人均兩三套房，而外地人群流入量不高。這幾年太原南邊發(fā)展迅速，北邊也在外擴(kuò)，土地供應(yīng)量充足，新蓋了不少樓盤，但購(gòu)買者不足，市場(chǎng)供大于求。”

據(jù)了解，目前市場(chǎng)上周邊商業(yè)、學(xué)校配套較好的大開發(fā)商樓盤關(guān)注度較高。其中富力、保利、華僑城、中海、融創(chuàng)旗下的樓盤均價(jià)從9000元/平方米到20000元/平方米不等。

受歡迎的樓盤，大多圍繞商圈。但近年來太原新起的樓盤，多是遠(yuǎn)郊的剛需房，這并不討喜。據(jù)了解，有幾個(gè)樓盤因?yàn)殚_發(fā)商資金問題，期房賣完了，卻拖了五六年遲遲未動(dòng)工，不能如期交房，甚至出現(xiàn)了爛尾工程。

多元化政策促市場(chǎng)回暖 地產(chǎn)商以價(jià)換量常態(tài)化

太原作為弱二線城市，樓市常年平靜無(wú)波。為了適當(dāng)促進(jìn)市場(chǎng)回暖，去年太原市政府推出了一套政策組合拳：延期繳納土地出讓金、調(diào)整公積金貸款條件、放寬落戶限制、人才政策等方面。雖然政策呈現(xiàn)多元化，不過太原市政府方面仍表示將堅(jiān)守“限購(gòu)、限貸、限售”等主體調(diào)控底線不放松。因此，相關(guān)政策的實(shí)施并未在房?jī)r(jià)上有太多帶動(dòng)。

2021年1月份，太原新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%、0.1%，同比下降0.8%、2.9%。

據(jù)了解，2019年中，太原新房、二手房迎來連續(xù)12個(gè)月環(huán)比上漲，新建商品住宅從2016年的8000元/平方米上漲到13000元/平方米，但隨后棚改力度減弱加上限購(gòu)，太原樓市迎來了連續(xù)三年的降溫，年均跌幅在5%左右。

隨著城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，綜改區(qū)的大力發(fā)展，太原房企拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，2020年太原土地市場(chǎng)供應(yīng)面積達(dá)602萬(wàn)平方米，創(chuàng)出近八年歷史新高。但今年以來，太原土地市場(chǎng)有所降溫，尤其是近兩個(gè)月，土地供應(yīng)掛牌累計(jì)已近40宗，但成交量?jī)H5宗，處于較低水平，樓面價(jià)也出現(xiàn)下行。

近兩個(gè)月，太原市商品住宅供應(yīng)面積為36.2萬(wàn)平方米，銷售面積為34.6萬(wàn)平方米。其中，新里城和玖璽臺(tái)大幅調(diào)低價(jià)格，市場(chǎng)均價(jià)回落11384元/平方米。隨著住宅供應(yīng)明顯增加，市場(chǎng)呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)跌的趨勢(shì)。

伴隨新盤上市，太原市新房庫(kù)存量始終保持在高位。目前，商品住宅市場(chǎng)狹義推售存量面積254萬(wàn)平方米，去化周期預(yù)計(jì)4.9個(gè)月，庫(kù)存壓力上升。

“這幾年房地產(chǎn)開發(fā)商邁的步子太大，攤子鋪得太廣，在市場(chǎng)大環(huán)境不好的情況下，又面臨同類項(xiàng)目多競(jìng)爭(zhēng)大，開發(fā)商不得不以價(jià)換量，回籠資金。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)了解，去年8月份央行確立重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，行業(yè)金融監(jiān)管趨于嚴(yán)格，以“三道紅線”為例，“紅橙黃綠”各檔次房企拿地態(tài)勢(shì)出現(xiàn)分化。而踩中“三道紅線”的地產(chǎn)商，盡快去庫(kù)存的意愿更加強(qiáng)烈。

值得注意的是，太原樓市不規(guī)范的現(xiàn)象仍然存在，今年以來房管局對(duì)部分預(yù)售證項(xiàng)目收回，對(duì)市場(chǎng)預(yù)售、資金監(jiān)管以及營(yíng)銷認(rèn)籌等方面的規(guī)范在今年下半年將持續(xù)加強(qiáng)。

租賃市場(chǎng)持續(xù)冷清 人口吸附力仍需加強(qiáng)

近年來，由于新房供應(yīng)較多，房租也出現(xiàn)下滑。

2019年太原市面積在100平方米左右的住宅平均月租金為2500元左右，今年也就2000元出頭，租金回報(bào)率約為2.2%。

“雖然前幾年太原房?jī)r(jià)曾經(jīng)歷了一輪上漲，但工資水平卻沒有相應(yīng)上升，租金沒有跟上房?jī)r(jià)的腳步，租金回報(bào)率低成為普遍現(xiàn)象。”太原我愛我家一位負(fù)責(zé)房屋租賃的人士稱。

太原市限購(gòu)政策相對(duì)門檻較低。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)新房占比在七成以上，二手房占比較低，二手房?jī)r(jià)和租金漲幅均不理想。

“太原熱門、高端產(chǎn)業(yè)相對(duì)短缺，本地居民收入水平偏低，人口吸附力不強(qiáng)，購(gòu)房壓力較大，是致使房地產(chǎn)市場(chǎng)偏冷清的重要因素。下半年，太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊不容樂觀，地產(chǎn)商以價(jià)換量已經(jīng)常態(tài)化。從太原市六城區(qū)情況看，各區(qū)域市場(chǎng)將持續(xù)分化，小店區(qū)仍舊是熱點(diǎn)區(qū)域，北城片區(qū)城改盤較多，供應(yīng)量還在提升，長(zhǎng)期來看，開發(fā)商依舊面臨較大的去庫(kù)存壓力。”中原地產(chǎn)分析師張大偉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。