上海報(bào)道 樓市“金九銀十”不再，不僅房企在一線城市的回款受阻，土地市場(chǎng)也遇冷。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)假期間，上海一手房成交面積9萬(wàn)平方米，去年國(guó)慶長(zhǎng)假新房成交量13.1萬(wàn)平方米，同比下降了31.2%；網(wǎng)簽均價(jià)6.1萬(wàn)元/平方米，而在10月4日-10月10日這一周，網(wǎng)簽均價(jià)快速下跌至53104元/平方米，環(huán)比下跌5.8%。二手房方面，上海9月成交1.2萬(wàn)套，相比年初月均4萬(wàn)套左右的成交量，可謂進(jìn)入冰凍期。十一長(zhǎng)假期間，中介帶看量驟降，很多業(yè)主表示“價(jià)格可以談”。

10月8日，易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，十一期間全國(guó)重點(diǎn)城市新房成交量同比下跌10%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)26個(gè)城市新建商品住宅成交面積同比下跌了10%。其中納入統(tǒng)計(jì)的9個(gè)一二線城市，成交面積同比持平。而納入統(tǒng)計(jì)的17個(gè)三四線城市，成交面積同比下跌23%。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，十一期間的樓市數(shù)據(jù)表明今年市場(chǎng)行情比去年同期要弱。細(xì)分市場(chǎng)中，三四線城市比一二線城市則更弱。

連鎖反應(yīng)

十一長(zhǎng)假期間，長(zhǎng)三角樓市總體上也面臨降溫的壓力，包括上海、寧波、合肥等城市，成交出現(xiàn)了比較明顯的同比下跌，價(jià)格還沒(méi)有明顯跌幅。但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，長(zhǎng)三角樓市此前政策管控下，已經(jīng)有所降溫，接下來(lái)如果信貸政策放松，那么交易量完全有反彈的可能。

9月份市場(chǎng)行情延續(xù)下半年來(lái)的降溫態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)落差還是出現(xiàn)了。上海9月份以來(lái)開(kāi)盤(pán)情況看，觸及積分制的樓盤(pán)在減少。這表明信貸嚴(yán)格趨緊的背后，置換客也會(huì)面臨壓力，一旦手中二手房沒(méi)有及時(shí)出售，就無(wú)法認(rèn)籌新房。

量?jī)r(jià)齊跌之下，市場(chǎng)連鎖反應(yīng)出現(xiàn)了。比如，過(guò)往以回款快速著稱(chēng)的上海，由于限簽、銀行個(gè)貸放款周期拉長(zhǎng)，房企在上海的回款速度也明顯變慢。

資金重壓之下，在十一長(zhǎng)假前后進(jìn)入認(rèn)籌程序的上海個(gè)別樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商仍然以變相高首付要求客戶(hù)，以換取回款。有首次置業(yè)客戶(hù)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者反映，在認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)入資質(zhì)確認(rèn)的環(huán)節(jié)，銀行明確對(duì)流水與征信均符合要求的買(mǎi)家表示，額度收緊，一套400多萬(wàn)總價(jià)的房子，只能貸給對(duì)方20萬(wàn)。銀行明確對(duì)客戶(hù)表示，因?yàn)轭~度不夠而不能給足貸款的情況，在融信海納印象與綠地海富東上海兩個(gè)樓盤(pán)新一期推盤(pán)認(rèn)籌中均有出現(xiàn)。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，在調(diào)控背景下，9月市場(chǎng)成交不會(huì)有太驚人表現(xiàn)幾乎成為市場(chǎng)共識(shí)，大家也調(diào)低了預(yù)期。但是從實(shí)際成交情況來(lái)看，成交量甚至不如正常平均水平。“調(diào)控的確占據(jù)不少因素，這么低的成交量也會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重大影響”。

調(diào)控密集在長(zhǎng)三角區(qū)域顯效很快。比如近期杭州收緊了落戶(hù)政策，雖然不能在市場(chǎng)交易上立竿見(jiàn)影，但會(huì)影響客戶(hù)預(yù)期。

此前，外地人可以在環(huán)滬熱點(diǎn)城市嘉興市下轄各縣認(rèn)購(gòu)一套，今年4月出臺(tái)限購(gòu)政策之后，外地人在嘉興全市域內(nèi)只能認(rèn)購(gòu)一套。幾個(gè)月之后，樓市降溫跡象明顯。9月，嘉興全市新建商品住宅成交價(jià)格為15037元/平方米，環(huán)比小幅下降3.1%。從嘉興新房市場(chǎng)的周期性規(guī)律來(lái)看，自2020年一季度后，嘉興樓市一路上揚(yáng)，至2021年中，經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)一年多的瘋狂上漲模式，階段性觸頂之后，市場(chǎng)需求透支。今年上半年，長(zhǎng)三角各城市加強(qiáng)政策調(diào)控，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生巨大影響。目前，嘉興新建商品住宅成交進(jìn)入冰凍期，從歷史水平來(lái)看，成交量為2019年1月以來(lái)（除2020年2月）最低值，甚至低于2019年春節(jié)期間。

長(zhǎng)三角一二線城市、環(huán)滬、環(huán)杭都市圈長(zhǎng)期購(gòu)買(mǎi)力已透支，今年下半年開(kāi)始，置業(yè)需求開(kāi)始減弱。在全國(guó)大范圍調(diào)控升級(jí)背景下，嘉興調(diào)控也將趨嚴(yán)，短期投資空間將越來(lái)越窄，市場(chǎng)會(huì)逐漸暴露真實(shí)購(gòu)房需求。10月嘉興新房?jī)r(jià)格繼續(xù)小幅回落已成業(yè)內(nèi)共識(shí)。

拐點(diǎn)

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，這是為四季度信貸政策重新定調(diào)。當(dāng)前政策面正處于微妙的節(jié)點(diǎn)上。一方面是各類(lèi)既有的嚴(yán)厲政策正在發(fā)酵，另一方面是各類(lèi)微調(diào)或松綁的討論也明顯在增加。

近期雖然銀行有下調(diào)利率的動(dòng)作，但三季度各類(lèi)政策管控下，購(gòu)房需求減少，觀望情緒增加。十一假期雖然行情依然顯露疲態(tài)。易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間全國(guó)26個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)略乏力、成交下跌但跌幅可控、房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。城市結(jié)構(gòu)方面，三四線城市行情明顯弱于一二線城市，進(jìn)而使得銷(xiāo)售金額同比走勢(shì)方向相反。

值得關(guān)注的是，市場(chǎng)觀望情緒加劇之下，微調(diào)放松的信號(hào)時(shí)隱時(shí)現(xiàn)。10月11日，寧波市奉化區(qū)人力社保局發(fā)布《寧波市奉化區(qū)人才購(gòu)房補(bǔ)貼申請(qǐng)公告》，稱(chēng)研究決定啟動(dòng)人才購(gòu)房補(bǔ)貼申請(qǐng)工作，符合條件的大專(zhuān)學(xué)歷或初級(jí)職稱(chēng)人才，可獲最高8萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；符合條件的本科、碩士、博士可獲購(gòu)房補(bǔ)貼分別為16萬(wàn)元、20萬(wàn)元、40萬(wàn)元；而通過(guò)奉化申報(bào)入選或全職新引進(jìn)的國(guó)家級(jí)人才，最高可獲100萬(wàn)元補(bǔ)貼。這是在長(zhǎng)春、哈爾濱之后，長(zhǎng)三角地區(qū)首個(gè)出臺(tái)人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策的區(qū)域。

但寧波一個(gè)區(qū)域的調(diào)控動(dòng)作，有其地域特性?？v觀10月長(zhǎng)三角各地市場(chǎng)表現(xiàn)，仍將繼續(xù)面臨壓力，這從樓市的根源-土地市場(chǎng)也可見(jiàn)一斑。近幾個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控密集，信貸整體收緊，部分熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格下跌，樓市降溫傳導(dǎo)至地市，使得土地市場(chǎng)大幅降溫。

10月11日，杭州市規(guī)劃和自然資源局公告宣布終止杭政儲(chǔ)出【2021】27號(hào)等17幅地塊的出讓。這意味著，杭州第二批集中供地中有17幅“流拍”地塊，杭州第二批集中供地還剩12幅地塊。此前的10月8日，上海終止7幅郊區(qū)地塊出讓?zhuān)粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是市場(chǎng)降溫的表現(xiàn)。

一個(gè)事實(shí)是，除了集中供地的城市土地成交溢價(jià)率普遍不超過(guò)15%之外，部分長(zhǎng)三角區(qū)域熱點(diǎn)三線城市土地市場(chǎng)的降溫，才是房企投資步伐放緩的真實(shí)寫(xiě)照。嘉興、金華、湖州等城市的土拍溢價(jià)率自下半年以來(lái)已相應(yīng)下調(diào)。湖州最近一場(chǎng)土拍已經(jīng)出現(xiàn)多幅底價(jià)成交地塊。9月，嘉興土地總成交額為10.11億元，環(huán)比暴跌88.3%，同比暴跌70.5%；土地成交樓板價(jià)為5475.0元/平方米，環(huán)比下跌26.9%，同比下跌22.5%；平均溢價(jià)率為4.01%，環(huán)比下跌58.6個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌86個(gè)百分點(diǎn)。

融資收緊，導(dǎo)致房企高杠桿和變相獲取拿地資金的操作減少，給土地市場(chǎng)帶來(lái)的利空影響正在各地顯現(xiàn)。嚴(yán)躍進(jìn)指出，地價(jià)的回調(diào)，會(huì)直接影響購(gòu)房者的預(yù)期，也可以看做是樓市拐點(diǎn)的重要信號(hào)。