房地產(chǎn)行業(yè)的“金九銀十”沒(méi)有來(lái)。從今年9月房企的銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“探底”還在繼續(xù)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年9月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交量繼續(xù)下滑，期內(nèi)28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積整體環(huán)比下降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%，較2019年同期下降17%。
與之相對(duì)的是，許多品牌房企的銷(xiāo)售額也錄得較大幅度的下滑。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報(bào)告顯示，今年“金九”成色不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著降溫。中國(guó)30家銷(xiāo)售規(guī)模居前的房企單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)環(huán)比下降8%，同比下降35%，同環(huán)比降幅有所擴(kuò)大。
隨著銷(xiāo)售數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)差，房企當(dāng)前面臨的壓力也進(jìn)一步加大。它們的基本面已經(jīng)被改變。房企當(dāng)前的共識(shí)是保衛(wèi)現(xiàn)金流，當(dāng)它們不再高速前進(jìn)，回款將會(huì)受到影響，進(jìn)而影響到土地投資，甚至可能作用于融資端，整個(gè)鏈條都將被重構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷最艱難的時(shí)刻。
旺季不旺
這或許是史上房企經(jīng)歷的最差9月。從數(shù)據(jù)來(lái)看，今年9月份銷(xiāo)售規(guī)模下滑是整體性的。
克而瑞地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年9月，房企表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，18家房企單月同環(huán)比雙降。近半數(shù)房企同比降幅超30%，僅綠城中國(guó)、
陽(yáng)光城和榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，分別為28.3%、11.3%、8.1%；TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額7596億元，單月業(yè)績(jī)首次環(huán)比下降，較2020年同比也下降36.2%。
龍頭房企之中，萬(wàn)科、中海單月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)都有較大幅度下滑。據(jù)萬(wàn)科10月11日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年9月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積228.2萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額361.1億元，同比降33.8%。
中海的跌幅也與萬(wàn)科類(lèi)似。10月7日，中國(guó)海外發(fā)展有限公司公告宣布，集團(tuán)今年9月的合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約203.73億元，按年下跌41.6%；而已售樓面面積約為110.2萬(wàn)平方米，按年下跌30.0%。
龍頭房企尚且如此，中小房企的境況顯然不會(huì)更好。
據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)10月4日發(fā)布的公告顯示，今年前9個(gè)月，佳兆業(yè)總合約銷(xiāo)售約為875.49億元，其中，9月單月合約銷(xiāo)售約57.01億元，環(huán)比下降27.8%，與去年同期的161.2億元相比下降64.6%。
這樣的局面，是多種因素作用的結(jié)果。
明源存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，9月份房企業(yè)績(jī)下滑是意料之中的事，一是部分城市陷入疲軟，不少缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐；部分在核心城市周邊的三四五線城市，例如惠州這樣的臨深城市都十分清淡，降價(jià)導(dǎo)致了更多人持幣觀望；二是過(guò)去2個(gè)月，市場(chǎng)上的負(fù)面新聞特別多，有幾家規(guī)模房企先后陷入困境，引發(fā)了市場(chǎng)的普遍擔(dān)憂。
“購(gòu)房者現(xiàn)在都變得小心謹(jǐn)慎，怕買(mǎi)了交不了房。但凡負(fù)債率高、資金壓力大的房企，購(gòu)房者都會(huì)三思而后行，銷(xiāo)售難度大幅度增加。”艾振強(qiáng)續(xù)稱(chēng)。
盡管這樣的結(jié)果是在多數(shù)從業(yè)者的意料之中，但是當(dāng)數(shù)據(jù)擺在面前，許多從業(yè)者仍然感到十分焦慮。
一名中型房企城市公司的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，盤(pán)點(diǎn)了幾遍，已經(jīng)沒(méi)有什么好項(xiàng)目了。“我們營(yíng)銷(xiāo)也不是一哄而上，現(xiàn)在唯一有用的就是降價(jià)，但也不是說(shuō)降就能降的，挺被動(dòng)。”
房企的自救
事實(shí)上，樓市住宅成交量走低是今年第三季度的基本盤(pán)。即使9月有“旺季”光環(huán)加持，仍然沒(méi)能扭轉(zhuǎn)下行的局面。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，第三季度以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)均不如前，連續(xù)三個(gè)月單月業(yè)績(jī)同比下跌，且9月同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
以廣州為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月廣州一手住宅最終錄得網(wǎng)簽6878套，與去年同期相比大降34.71%。
不僅如此，業(yè)界普遍認(rèn)為，調(diào)控的威力仍將持續(xù)，第四季度也將延續(xù)這樣的趨勢(shì)。
第一太平戴維斯在最近的研報(bào)中直言，今年年內(nèi)，預(yù)計(jì)廣州調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，政府對(duì)住宅市場(chǎng)監(jiān)管力度將繼續(xù)加大。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析認(rèn)為，廣州銷(xiāo)售數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)冷表明廣州此前一系列調(diào)控政策的影響正在發(fā)酵，未來(lái)四季度的成交表現(xiàn)不容樂(lè)觀。“由于供應(yīng)增加而成交減少，近幾個(gè)月廣州新房去化周期亦從年中時(shí)最低的7.9個(gè)月上升至目前的10.6個(gè)月，四季度開(kāi)發(fā)商的出貨壓力將會(huì)明顯增大。”肖文曉指出。
據(jù)合富數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期廣州多個(gè)樓盤(pán)積極推進(jìn)促銷(xiāo)活動(dòng)，全市進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)的樓盤(pán)占比增加至15%、最大優(yōu)惠力度上升至10%以上，只求能夠以價(jià)換量。
但是，當(dāng)以價(jià)換量能夠取得的效果也有限時(shí)，房企們的生存狀況的確不容樂(lè)觀。艾振強(qiáng)指出，如果銷(xiāo)量持續(xù)下滑，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法回籠資金，失去造血能力，本來(lái)已經(jīng)艱難的房企會(huì)更加艱難，特別是那些已經(jīng)深陷危機(jī)的房企，自救會(huì)變得困難重重。
一位龍頭房企投資部的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，現(xiàn)階段比如房貸放款慢等很大程度上影響了房企的現(xiàn)金流，其影響不可小覷。“高周轉(zhuǎn)的房企現(xiàn)金流原是環(huán)環(huán)相扣的，回款變慢相當(dāng)于打斷了其中一環(huán)，直接影響了整個(gè)企業(yè)的資金鏈。”
上述人士續(xù)稱(chēng)，即便是穩(wěn)健型房企，雖然回款變慢不至于影響“生死存亡”，可大多也是以收定投，如果回款變慢的情況維持下去的話，投資規(guī)模勢(shì)必萎縮，進(jìn)而限制了未來(lái)的銷(xiāo)售量。“回款變慢是命中了開(kāi)發(fā)商的死穴，只有現(xiàn)金流足夠充沛的才可以在這樣的環(huán)境中保持發(fā)展。”
這樣的環(huán)境下，房企自救似乎也沒(méi)有更好的方法了，關(guān)鍵仍在于執(zhí)行的力度。
匯生國(guó)際融資總裁黃立沖告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，總體上依然還是那幾條，就是收縮戰(zhàn)線、削減費(fèi)用、減少投資。“首先要收縮戰(zhàn)線，目前各地的公開(kāi)拍地已經(jīng)減少了，企業(yè)資金緊張不想花這么多錢(qián)做土地儲(chǔ)備；第二要盡量擴(kuò)大銷(xiāo)售、多打點(diǎn)折扣，但是這個(gè)受到房子銷(xiāo)售登記價(jià)格限制的影響，效果比較有限；第三，開(kāi)拓更多的融資渠道。”
艾振強(qiáng)則指出，前段時(shí)間央行釋放了一些積極的信號(hào)，有些地方的房貸利率已經(jīng)有所下降，當(dāng)然，四季度不會(huì)逆轉(zhuǎn)，房企需要下大力氣抓銷(xiāo)售和回款，對(duì)應(yīng)的，工程節(jié)點(diǎn)要往前趕，盡快達(dá)到預(yù)售條件。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來(lái)自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問(wèn)題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
