房地產(chǎn)行業(yè)的“金九銀十”沒有如期到來。隨著市場情緒持續(xù)走低，企穩(wěn)樓市、微調(diào)“救市”的聲音開始出現(xiàn)。
有媒體報(bào)道稱，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會（下稱“中房協(xié)”）預(yù)計(jì)于10月15日召集部分房企在京開座談會，近日已有企業(yè)接到通知。對于會議內(nèi)容，一位消息人士表示，可能是近期市場有些動蕩，有些房企比較困難，這次會議聽聽房企意見，摸下底。據(jù)了解，此次會議的與會人員級別在副總裁以上。
緊接著，地方房地產(chǎn)協(xié)會也開始響應(yīng)。10月11日，據(jù)成都市房地產(chǎn)業(yè)商會消息，將于14日召開當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行新情況、新問題交流會，主要針對企業(yè)實(shí)際經(jīng)營運(yùn)行情況以及遇到的問題和困難。
今年9月，“旺季”光環(huán)的加持，沒有扭轉(zhuǎn)樓市繼續(xù)下探的局面。隨著銷量轉(zhuǎn)差，疊加房貸放款慢、政策持續(xù)偏緊，房企回款壓力進(jìn)一步加大，多地土地市場也接連遇冷。
9月底，央行罕見三天兩提房地產(chǎn)。“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”被業(yè)界視為穩(wěn)定市場預(yù)期、提振市場信心的信號。
有分析人士稱，上述中房協(xié)座談會召開恰處于房地產(chǎn)金融工作座談會后，充分體現(xiàn)了行業(yè)組織高度關(guān)注房地產(chǎn)市場和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
“各地繼續(xù)大力度加碼調(diào)控的可能性明顯降低，政策微調(diào)預(yù)調(diào)的空間已打開，部分城市按揭貸款額度和放款時(shí)間、房貸利率、限簽等政策均有微調(diào)的可能，但穩(wěn)預(yù)期效果仍需時(shí)間兌現(xiàn)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜稱。
旺季疲軟
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報(bào)告顯示，40個(gè)被監(jiān)測典型城市的新建商品住宅成交面積為2200.8萬平方米，為2015年以來最差“金九”。從增速來看，9月環(huán)比下降5.7%，同比延續(xù)了連續(xù)4個(gè)月降幅擴(kuò)大趨勢，大跌32.8%。
在樓市“最火熱”的長三角、珠三角地區(qū)，如寧波、合肥等熱點(diǎn)城市，雖然房價(jià)變動不大，但成交量已明顯縮水。上述報(bào)告顯示，徐州、淮安、金華和寧波1~9月成交面積累計(jì)同比降幅分別達(dá)到22%、21.9%、16.4%和10.1%。
在珠三角地區(qū)，據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2021年三季度，其代表城市商品住宅成交面積同比下降43%，較2019年同期下降16%，降幅均明顯高于50城整體水平。其中惠州、東莞等城市成交面積同比降幅均超50%，市場已進(jìn)入調(diào)整周期。
即便是在被房企寄予厚望的國慶“十一”假期里，房地產(chǎn)市場也整體延續(xù)9月的低迷態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS，今年國慶期間（10月1日~7日），包括一線城市在內(nèi)的15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市的新建商品住宅成交面積較去年同期下降達(dá)33%，其中，二線、三四線代表城市降幅均超四成。
業(yè)界普遍認(rèn)為，三季度以來，從中央到地方樓市政策繼續(xù)收緊，疊加信貸緊張，是市場情緒回落的主要原因。而房企“以價(jià)換量”、近期市場上房企負(fù)面新聞?lì)l出等因素，則讓購房者持幣觀望的心理更甚。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自7月22日中央重申“房住不炒”、明確緊抓房地產(chǎn)金融關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為下半年房地產(chǎn)政策調(diào)控明確定調(diào)以來，截至9月底，已有超30個(gè)城市累計(jì)發(fā)布超70條調(diào)控政策。10月8日，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，至此，出臺二手房成交指導(dǎo)價(jià)格或進(jìn)行價(jià)格核驗(yàn)的城市規(guī)模至少已達(dá)13城。
一邊是融資環(huán)境的持續(xù)收緊，一邊是市場情緒的不斷回落，各地房企相繼進(jìn)入“以價(jià)換量”階段，房價(jià)拐點(diǎn)開始出現(xiàn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份，房價(jià)上漲的城市數(shù)量繼續(xù)減少，新房和二手房市場中，房價(jià)上漲的城市數(shù)均降為年內(nèi)最低數(shù)。
但同時(shí)，岳陽、長春、唐山等十余座城市卻相繼出臺“限跌令”，堵住了房企指望銷售回款的退路。
多地“救市”
為防止樓市從過熱轉(zhuǎn)向過冷，中央和地方企穩(wěn)樓市、微調(diào)“救市”的聲音開始出現(xiàn)。
9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會。會議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
“房貸政策最緊時(shí)期已過，接下來是優(yōu)化，避免超調(diào)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，當(dāng)前，從全國來看，新房、二手房的貸款一律收緊，很多銀行二手房貸款甚至停了，造成“賣一買一”局面，購房者改善型需求釋放受阻，樓市量價(jià)齊跌，這不利于樓市穩(wěn)定，也會誤傷剛需群體。
9月底至今，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行開始下調(diào)房貸利率，部分地區(qū)銀行放款的速度也出現(xiàn)提升。“目前，廣州房貸按揭利率已經(jīng)開始下行，這就是一個(gè)信號。因此，對于熱點(diǎn)城市來說，四季度（信貸）下跌的幅度可能會收窄放緩。”李宇嘉稱。
但伴隨各類調(diào)整政策疊加購房者“買漲不買跌”的心態(tài)，市場觀望情緒仍在增加，而房企通過銷售加快回款、打通現(xiàn)金流的策略，也面臨執(zhí)行壓力。
“目前，房企面臨銷售和融資的雙重壓力。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，銷售上，房企面臨銷售數(shù)據(jù)持續(xù)下滑風(fēng)險(xiǎn)。從城市層面看，多個(gè)城市出現(xiàn)了新房交易連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下滑的現(xiàn)象。從企業(yè)層面看，9月份部分房企銷售金額數(shù)據(jù)首次弱于去年同期水平。
同時(shí)，房企融資困難仍難緩解。嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前，除商業(yè)銀行貸款或有微調(diào)以外，其他包括信托、公司債等融資端普遍收緊。此外，在房企信用下降情況下，銀行信貸能否“雪中送炭”依然面臨不確定性。
上述背景下，地方樓市微調(diào)放松的信號開始傳出。
10月10日，哈爾濱市住建局聯(lián)合多部門制定《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，包括給予符合條件人才購房補(bǔ)貼、放寬二手房公積金貸款房齡、提高房企監(jiān)管資金返還額度以減輕流動資金壓力、降低土地增值稅預(yù)征率等十六條、供需兩端“救市”內(nèi)容。
從上述“哈十六條”來看，供給端紓困是政策的重點(diǎn)。李宇嘉表示，近期，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，讓供給端的資金鏈面臨空前的壓力。而當(dāng)這種壓力與信用風(fēng)險(xiǎn)事件形成反饋和循環(huán)，會造成大面積的爛尾和小業(yè)主維權(quán)。
“像哈爾濱這種土地流拍率高、新房和二手房價(jià)格連續(xù)多月下降的城市，調(diào)整政策在情理之中。‘十六條’新政中，預(yù)售條件放寬、預(yù)售資金監(jiān)管放松、土增稅預(yù)征率下降、延長購地資金繳納時(shí)序等，都是這種思路。”李宇嘉說。
而在需求端，發(fā)放購房補(bǔ)貼成為多個(gè)“救市”城市的共同選擇。
10月11日，寧波市奉化區(qū)人社局發(fā)布《寧波市奉化區(qū)人才購房補(bǔ)貼申請公告》，稱為切實(shí)解決人才住房保障問題，研究決定啟動人才購房補(bǔ)貼申請工作，符合條件的大專學(xué)歷或初級職稱人才，可獲最高8萬元購房補(bǔ)貼；符合條件的本科、碩士、博士可獲購房補(bǔ)貼分別為16萬元、20萬元、40萬元；而通過奉化申報(bào)入選或全職新引進(jìn)的國家級人才，最高可獲100萬元補(bǔ)貼。
此前，長春、沈陽、哈爾濱都曾出臺類似政策。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著樓市轉(zhuǎn)涼，出現(xiàn)了新的風(fēng)向，后續(xù)預(yù)計(jì)更多城市會跟進(jìn)補(bǔ)貼類政策，尤其是去庫存壓力和房企經(jīng)營壓力較大的城市。
樓市政策將迎來“拐點(diǎn)季”？
在中央和地方相繼釋放出穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的信號后，市場上對于“樓市松綁”的討論也開始增加。
展望四季度，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，可以定義為房地產(chǎn)政策的“拐點(diǎn)季”。具體可以體現(xiàn)為三點(diǎn)。第一，從市場層面看，將從“防范過熱”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;防范過冷”。第二，從企業(yè)層面看，將從“加大約束”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;加大支持”。第三，從金融層面看，將從“防范金融泡沫”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”。
“預(yù)計(jì)10月下旬開始各類寬松政策有望陸續(xù)出現(xiàn)，充分體現(xiàn)特殊時(shí)期穩(wěn)市場、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)信心的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
不過，李宇嘉則認(rèn)為，當(dāng)前，在樓市調(diào)控上，并沒有邊際寬松的必要性和可能性。
他指出，近期，業(yè)內(nèi)感到“陣陣涼意”，甚至有一點(diǎn)悲觀，主要原因是樓市開始下行，龍頭房企出現(xiàn)債務(wù)問題，增加了不確定性，而業(yè)內(nèi)卻早已習(xí)慣了“拿過去時(shí)的樓市盛景來比較”。
從基本面上，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百城庫存周期由7月末的11.84個(gè)月上漲至8月末的12.99個(gè)月，三四線城市的去化周期增加，但也低于18個(gè)月的警戒線。
“調(diào)控政策這么緊，資金面史無前例地緊縮，還能有這么大的漲幅，可見房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)穿透了無數(shù)周期，自有其強(qiáng)大的韌性，自有其強(qiáng)大的承壓能力。”李宇嘉稱。
在他看來，當(dāng)前房地產(chǎn)的問題，只是局部問題，不是全局問題；只是開發(fā)商層面、部分城市的問題，銷售終端并無問題，也沒有上升到系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的層面。
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