在貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩看來，部分房企“逆周期拿地”正是穩(wěn)健型比較常采用的操作方式，在競爭壓力較小的條件下，獲取性價(jià)比更高的土地資源，一方面使開發(fā)成本更可控；另一方面使項(xiàng)目能夠保持合理的利潤空間。

“行業(yè)仍然會(huì)發(fā)展，市場競爭就是優(yōu)勝劣汰，適者生存。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都會(huì)有周期，房地產(chǎn)也逃不脫周期規(guī)律。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場處于下行階段，對(duì)于有融資優(yōu)勢的企業(yè)及財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)，可以加強(qiáng)研判，積極獲取優(yōu)質(zhì)地塊及收并購項(xiàng)目，適當(dāng)加速擴(kuò)張。但是，要保持適度杠桿，對(duì)市場保持敬畏。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，同時(shí)，高杠桿、高負(fù)債、盲目多元化、經(jīng)營激進(jìn)的企業(yè)會(huì)落后甚至被淘汰。

賣房還債是第一要?jiǎng)?wù)

雪上加霜的是，今年下半年開始，部分房企美元債到期，還債壓力巨大。從目前公開信息來看，恒大、陽光100中國、藍(lán)光發(fā)展、新力控股、花樣年等多家房企涉及債務(wù)違約。

近一周以來，地產(chǎn)債持續(xù)陰跌6天，中國地產(chǎn)美元債高收益MarkitIboxx指數(shù)也出現(xiàn)大幅下跌。尤其是自10月4日花樣年控股到期日未支付2021年票據(jù)剩余未償本金影響以來，多個(gè)中資地產(chǎn)美元債累計(jì)下跌幅度超過20%，業(yè)內(nèi)稱之為中資房企美元債的“至暗時(shí)刻”。

不難看出，投資者對(duì)中資房企信用憂慮增加，這將直接導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果，一是出現(xiàn)拋售現(xiàn)象；二是房企難以再“借新還舊”，對(duì)資金鏈壓力大的房企將是重創(chuàng)。如果說今年前三季度的投資與美元債融資無關(guān)，但自恒大事件以來，部分房企“借新還舊”的愿望恐怕要落空。

對(duì)此，匯生國際融資總裁黃立沖向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，發(fā)美元債主要看國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)、市場氛圍以及該房企二級(jí)市場美元債債息率等因素，從目前債市來看，將對(duì)未來房企拿地造成影響，沒有錢自然沒有動(dòng)力拿地。

“部分房企流動(dòng)性緊張，受融資環(huán)境較嚴(yán)以及市場下行等因素影響，融資困難，銷售回款不暢，企業(yè)資金鏈緊張，企業(yè)會(huì)更加謹(jǐn)慎投資，從而減少拿地。”劉水表示，在當(dāng)前市場調(diào)整期，房企的當(dāng)務(wù)之急是積極營銷，保障現(xiàn)金流，管控風(fēng)險(xiǎn)，理性投資，規(guī)避高價(jià)地。

在梁楠看來，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控逐漸常態(tài)化，降負(fù)債及加速去化或已成房企當(dāng)前第一要?jiǎng)?wù)，其運(yùn)營、銷售、開發(fā)等都將面臨考驗(yàn)，因此需提升企業(yè)的運(yùn)營能力、加速銷售回款、以及合理控制開發(fā)節(jié)奏等。

更重要的是，根據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，截至2021年8月底，中資地產(chǎn)美元債存量規(guī)模為2097億美元，約等于1.35萬億元人民幣。而2021年、2022年、2023年，是中資地產(chǎn)美元債的三個(gè)償債高峰年，其中2022年將是最頂峰。

換言之，對(duì)當(dāng)下資金鏈偏緊房企來說，要克制擴(kuò)張欲望，理性研判市場，賣房還債是第一要?jiǎng)?wù)，先保證活下去才能談擴(kuò)規(guī)模發(fā)展。