現(xiàn)金流收緊之后的市場競爭格局將是一場大變。
第一輪土拍的熱烈仿佛還未走遠，集中供地就已經(jīng)急速入冬。
近期，各地第二輪土拍普遍遇冷，流拍率居高不下、溢價率大幅降低、底價成交率前所未有，更有多個城市“未拍先冷”，競拍前一日不得不撤銷或延期無人報名地塊，杭州和北京“提前流拍”地塊更是達到了半數(shù)以上。
以往韌性最足的一線城市也大幅降溫，繼廣州流拍率高達52.10%之后，“冬日魔咒”繼續(xù)在北京和上海顯現(xiàn)，兩地二輪集中供地整體大幅回落。
土地市場持續(xù)變冷的另一面，是房企在融資渠道不斷收緊、銷售回款不理想、現(xiàn)金流狀況不斷壓縮的大背景下，紛紛“佛系”。相比之下，國有房企在本輪拿地中占據(jù)了較大市場份額。
房地產行業(yè)的新邏輯已經(jīng)寫完了序章，現(xiàn)金流收緊之后的市場競爭格局將是一場大變。
北京二輪土拍也遇冷
10月13日，北京第二批集中供地收官，原本計劃供應的43宗土地，僅有11宗走到了現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，除1宗地采用招標出讓早早定下歸屬以外，直到競買報名截止日，仍有26宗地塊無人報名，截止日當晚，北京市規(guī)自委官宣26宗地塊延期出讓，占總出讓地塊的60.47%。
總計16宗接到有效競買申請的地塊，其中5宗因僅有一家房企報名，以底價130.48億元成交，加上現(xiàn)場競價的11宗地塊攬金379.5億元，北京第二批集中供地總成交額513.45億元。
與第一批集中供地中超過50家房企角逐相比，北京第二批集中供地16宗地塊僅有20余家房企參與競拍，且參拍房企以國企為絕對主導，熱度明顯降低。
“隨著一系列最嚴格的房地產調控，特別是針對學區(qū)房的調控政策，抑制了市場的熱度，而且信貸放款難，全面打擊了北京二手房市場成交量。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，北京二批次土拍驟然降溫的背景是整體樓市速凍，與信貸收緊有著莫大的關聯(lián)。
據(jù)張大偉透露，除額度小的公積金貸款外，北京二手房商貸目前7月份成交基本未放款，而且不確定何時可以放款，新增成交年內已經(jīng)沒有放款可能，甚至到明年一季度是不是可以放款也沒有確定。
“二手房市場放款難已經(jīng)全面抑制市場活躍，特別是一二線城市，二手房占比高，且置換型客戶幾乎都需要賣掉手中的二手房獲得資金，當下貸款周期已經(jīng)超過3個月，年內放款難的情況持續(xù)下，市場成交量將不斷減少，包括深圳等城市成交量已達到多年來的最低點。”張大偉表示。
值得關注的是，朝陽區(qū)作為北京供地大戶，在本次集中供地中掛牌11宗土地，但僅有十八里店1宗地有房企報名，其余10宗地塊均被延期，進入第三批集中供地的供應名單。
中指研究院分析指出，朝陽區(qū)供地遇冷的原因在于項目競爭白熱化，房企拿地趨于謹慎。“以一批次為例，朝陽區(qū)多宗地塊均為緊緊相鄰，且均有例如90/70等相同的政策限制，導致項目入市后產品同質化嚴重，競爭激烈，二批次孫河六宗地、十八里店三宗地均緊緊相鄰，二批次王四營L04地塊也緊鄰一批次王四營三宗地中的L03地塊。”
多地土拍“入冬”
北京二輪土拍的遇冷只是大趨勢的一個延續(xù)，實際上“流拍潮”已經(jīng)蔓延多日。
不包含上海、武漢和北京在內，截至2021年10月7日，已有15個重點城市完成了第二批集中供地土拍，據(jù)中信建投統(tǒng)計，15城的平均溢價率為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價率下降了11.9個百分點。掛牌土地共700宗，流拍及中止交易數(shù)量達206宗，流拍及中止交易率達到29.4%。
具體來看，二輪土拍流拍率明顯走高，其中，沈陽流拍和中止交易率為58.7%，長春、福州、重慶、天津流拍率均超過30%，廣州流拍率52.1%，杭州競品質地塊因報名房企不足全部流拍。
“提前流拍”的戲碼不斷上演，其中沈陽累計有24宗地塊在開拍前一天中止出讓，濟南有20宗，天津19宗，上海7宗，杭州17宗。
溢價率大幅下降是另一個重要特征。據(jù)統(tǒng)計，重慶的平均溢價率為0.02%，廣州、青島、長春、成都平均溢價率僅0.8%、0.46%、0.4%、0.1%；低溢價成交土地占總成交土地量增加，如濟南成交地塊全部為底價成交，廣州底價成交土地占總成交量的90%，成都底價成交占比73.08%。
除卻土拍規(guī)則調整的基礎原因外，行業(yè)基本面下行進一步壓縮了土地市場需求。
中信建投數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，TOP100房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績規(guī)模不及8月、首次環(huán)比下降，較2020年同比也下降36.2%。下半年以來百強房企銷售承壓、業(yè)績表現(xiàn)不及上半年和去年同期，7-9月連續(xù)三個月單月業(yè)績同比下跌，且9月同比跌幅進一步擴大。
央企國企掃貨
北京土拍市場上，在民營房企紛紛謹慎出手的當下，國有房企的身影開始頻繁出現(xiàn)。
10月12日5宗底價成交的地塊，分別被收入北京城建、北京通州房地產、中海、金隅、華潤置地、中鐵置業(yè)等房企麾下。
10月13日的現(xiàn)場競價中，首開表現(xiàn)搶眼，以123.35億元總價斬獲3宗宅地；在北京第一批集中供地報名積極但未有收獲的中海，本次成功補倉2宗地塊。
“究其原因，主要還是房企資金壓力較大。”中指研究院告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，自然資源部調整集中供地規(guī)則之后，加大了自有資金來源審查制度，并且限制了無開發(fā)資質的企業(yè)參與土拍，加之宏觀調控下的信貸收縮，直接導致房企融資端受到較大制約。“另一方面，回款端在下半年也受到了較大的影響，市場下行，項目去化面臨困難；信貸收縮，購房貸款辦理困難；加強資金監(jiān)管，購房款銀行放款難度加大。”上述分析師表示。
中信證券也在一份研報中指出，針對近期二輪土拍城市的拿地企業(yè)結構進行考察，發(fā)現(xiàn)拿地企業(yè)很多都是地方性國企，其中重慶、蘇州及南京地方性國企拿地比例最高，分別達到成交總土地宗數(shù)的49%、45%及41%。
“地方性國企在土地出讓偏冷時能起到拿地托底的作用，當?shù)胤叫試竽玫卣急冗^高時，意味著土地市場的確相當冷淡。”中信證券分析認為。
一家全國性百強房企北京分公司的高管告訴21世紀經(jīng)濟報道記者：“在市場偏冷時，本身民營房企的資金鏈就緊張，如果地塊本身的盈利空間較低，拿地的意義就不大了。”但該人士同時指出，國有房企憑借穩(wěn)定的資金來源、較低的融資成本等優(yōu)勢，疊加廣闊的產業(yè)鏈，比如也包攬建設環(huán)節(jié)，綜合下來比民營企業(yè)的盈利空間要大很多。
（作者：孔海麗 編輯：張偉賢）
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