消失的樓市“金九銀十”:超15城出臺“限跌令”,一線城市二手房“速凍”

2021年10月17日 08:53
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
這個國慶假期,回到家鄉(xiāng)的李靜(化名)從父母那里得知一個令她吃驚的消息:家里前兩年購買的一套房子,今年以來房價已經(jīng)跌去超過20%。
李靜的家鄉(xiāng)是一個三線小城,家里的房子在城市郊區(qū),是此次房價下跌的重災(zāi)區(qū),但即使是市中心的房子也已經(jīng)跌去15%左右。
不僅僅是三四線城市,即使是一些省會城市也已經(jīng)“扛不住”了。近日,哈爾濱出臺《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》,提出購房補(bǔ)貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限等16條“救市”政策。
一位哈爾濱的房屋中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,新的16條房地產(chǎn)政策,是鼓勵外來人員在哈爾濱買房落戶,新政出臺后來買房的人變多了,目前售樓部不能說爆滿,但確實挺忙的。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,全國這一輪房價下跌的直接原因是信貸收緊,最大的影響是二手房,目前來看一線城市二手房成交量下跌最大。但目前的“救市”政策都沒有觸及到市場下調(diào)的根本,很多城市出臺的“限跌令”甚至?xí)鸬椒醋饔谩?/div>
冷清的“金九銀十”
今年房地產(chǎn)慣有的“金九銀十”,顯得特別冷清。
張大偉指出,目前出臺“限跌令”城市數(shù)量明顯增多,包括鄂州、東陽、張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安慶等。其中,就包括李靜的家鄉(xiāng)。
“我和中介聊,發(fā)現(xiàn)同一個樓盤,一期剛剛開盤的時候單價在8000-10000萬元,而現(xiàn)在新開盤的二期只有7000多元,一開盤就下跌超過1000元,不少一期購房者都不滿。”李靜說。
不僅僅是三線城市,哈爾濱這類省會城市,也在防止房價大起大落。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到,就在今年9月9日,哈爾濱松北區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場相關(guān)情況的通知》,提出要堅守商品房價格的穩(wěn)定性。
“哈爾濱房子都降價了,政府出‘限跌令’,就是為了不讓房子價格降太厲害,但就算如此,現(xiàn)在哈爾濱房價已經(jīng)降價,很便宜了。”上述哈爾濱房屋中介表示。
他進(jìn)一步表示,哈爾濱今年的新房單價平均約下降2000元左右,松浦觀江國際此前單價達(dá)到1.3萬元/平,但現(xiàn)在即使是南北通透的戶型也就1萬元左右,“有人就是看房子掉價不敢買,‘限跌令’就是給老百姓(603883,股吧)吃‘定心丸’”。
張大偉表示,根據(jù)網(wǎng)簽規(guī)則,一般來說,房地產(chǎn)如果實際售價低于網(wǎng)簽價格15%,就無法通過備案,但此前大家都是預(yù)防不要過度漲價,沒有考慮過下跌問題。但是,現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)定起到了限跌作用,很多城市并沒有發(fā)布“限跌令”,但是實際的限制都是有的。
情況確實如此。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解了福建廈門、廣東惠州等地的情況,一位廈門房地產(chǎn)中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,政府的“限跌令”一般是兩個方面:限制售價,以及限制折扣。
“我們售賣新房的工作人員,原本計劃打到92折,但為了避免市場比較亂,政府就限制最多打95折。”上述中介指出,廈門樓市在今年三四月份火熱過一陣,但隨著銀行貸款額度縮減,放款時間拉長,客戶驟減,一些客戶在今年四五月份就訂房了,但現(xiàn)在還拖著。
“今年9月和10月,客戶整體比之前多一些,但售價仍然不好。”上述廈門中介指出,預(yù)期年底市場可能會出現(xiàn)更便宜的房子。
一位惠州房地產(chǎn)中介對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,往年在下半年樓市會相對火熱,但今年卻出現(xiàn)下滑,對他們來說,七八月份整個惠州的成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)下降了22%。
“銀行政策對貸款有所收緊,導(dǎo)致二手房不是一般的不好賣,新房也在打折。”上述惠州中介表示,有一些樓盤直接打到9折,開發(fā)商也在想各種辦法來促銷,比如降低首付,甚至首付分期。
一線城市二手房“速凍”
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,9月份一線城市二手房數(shù)據(jù)全線暴跌,整體數(shù)據(jù)已是多年來新低。
北京二手房市場全面冰凍,9月二手房成交量只有12575套,相比2020年的17259套下降了27%,環(huán)比下降21%,創(chuàng)下連續(xù)18個月的市場最低點;上海9月成交套數(shù)也只有11000套,相較于8月份的18000套下降約40%;9月份,廣州二手住宅整體網(wǎng)簽宗數(shù)為6198宗,環(huán)比下降27.38%,同比下降56.04%;深圳9月成交1765套二手住宅,環(huán)比減少13.6%。
張大偉指出,從二手房來看,一線城市成交量下跌最為嚴(yán)重,首先是一線城市的限購在所有城市中最為嚴(yán)格,其次是信貸收緊對其影響很大。
“信貸收緊最直接的影響就是二手房,其中對一線城市影響最嚴(yán)重,對二線、三線城市影響相對弱一些。”張大偉表示,但三線城市樓市也不好過,因為三線城市的房地產(chǎn)供應(yīng)相對飽和,并且受一些大企業(yè)“暴雷”的影響更明顯。
不僅二手住宅,新建住宅9月份也出現(xiàn)了全線明顯下調(diào),一線城市平均成交面積環(huán)比下降超過23%,同比下降47%,二線城市也環(huán)比下降6%,同比下降30%。三線城市環(huán)比下降26%,同比下降52%。
國慶節(jié)期間,中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,大部分城市房地產(chǎn)市場新增成交量達(dá)到多年最低谷,一線城市二手房接近零成交。往年出現(xiàn)的長假期間三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮幾乎完全消失,三四線城市加速打折現(xiàn)象開始明顯出現(xiàn)。
這讓和李靜一樣的不少購房家庭,陷入了虧損之中。
王婷(化名)家里在2017年購買了一套在角美的新房(角美位于廈門和漳州交界,屬漳州),購入價格為19999元/平方米,但如今她計劃以16000元/平方米賣出。
“2017年時行情大好,我們就跟風(fēng)買了一套,但現(xiàn)在資金緊張,加上房價仍在下跌,我還是想賣出去,盡管賣出去要虧錢,差不多要虧60萬。”王婷說。
張大偉表示,導(dǎo)致樓市“速凍”的第一個原因是房貸全面收緊,放款普遍都在3個月以上,導(dǎo)致全國樓市二手房交易接近停滯,上海、深圳、北京二手房交易都已經(jīng)跌至歷史低點。其次,房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級,9月單月全國房地產(chǎn)調(diào)控累計達(dá)62次,疊加1-8月的420次,2021年以來房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達(dá)482次。
“從目前的‘救市’政策看,都沒有觸及到市場下調(diào)的根本。‘限跌令’也根本沒有能夠擋住這些城市樓價下跌的趨勢。不少樓盤以送首付、送車、送40萬家私卡等方式變相突破限跌令。”張大偉表示,市場持續(xù)低迷之下,房企唯一的自救辦法就是降價促銷,但隨著限跌政策出現(xiàn),企業(yè)流動性愈加緊張。
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