截至10月15日，22城中已有19城完成了第二輪土地集中供應(yīng)。與今年首批集中供地“南熱北冷”的局面相比，二次集中供地，南北方雙雙遭遇寒流。
10月13日結(jié)束的北京二次集中供地，原計(jì)劃出讓的43宗土地僅有17宗成交；10月12日落下帷幕的杭州二次土拍最終以14宗成交、17宗終止出讓收場，其中10幅競品質(zhì)地塊全在終止之列。
時(shí)間軸再往前，22城中，已結(jié)束二次土拍的其余城市，除深圳外，普遍遇冷。中止出讓、流拍、底價(jià)成交、低溢價(jià)率成為二次集中供地關(guān)鍵詞，土地交易市場與房企銷售一并步入冷秋。
同時(shí)，房企格局也在悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變，首輪拍地中以265億元大手筆攬入13宗地塊的融信，在二輪土拍中尚無所獲，穩(wěn)健型選手開始發(fā)力，中海在二輪土拍中躍居第一，龍湖則是民營房企中的最大買家。
土拍摁下暫停鍵：中止出讓、流拍
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，19個(gè)已完成第二輪集中供地的試點(diǎn)城市中，包括北京、上海、杭州在內(nèi)的13個(gè)城市在開拍前夕中止了部分地塊的出讓，占比近7成。
10月11日，杭州規(guī)自局在第二批集中供地出讓截止報(bào)價(jià)前一日終止了17宗地塊的使用權(quán)掛牌出讓活動，其中10幅首次試點(diǎn)的競品質(zhì)地塊全在17宗終止出讓地塊名單之列。
此外，相較于首批集中供地，杭州二次土拍加強(qiáng)了對競拍人的資金審核。
杭州終止17塊土地出讓的同日，北京也宣告延期26宗地塊的出讓。北京規(guī)自委在公告中解釋此舉是為了進(jìn)一步落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，維護(hù)土地市場穩(wěn)定，優(yōu)化出讓條件。
與首輪集中出讓中54家企業(yè)圍獵30宗地塊、多幅熱門地塊超10家企業(yè)競爭的盛況相比，北京第二次集中供地市場反應(yīng)平淡，總參與房企數(shù)僅20余家，且多為央企和國企。除海淀4宗地以及昌平六亭飯店地塊相對熱門以外，其余地塊報(bào)名企業(yè)在1到3家。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，類似土地出讓中止只能是兩個(gè)原因，第一是在土地供應(yīng)過程中，政府發(fā)現(xiàn)部分地塊意向拿地企業(yè)非常少，或報(bào)名情況不達(dá)標(biāo)；二是地方政府主動撤回，尤其是考慮到市場環(huán)境，部分地塊的開發(fā)條件需要主動調(diào)整。
在開拍環(huán)節(jié)，19個(gè)城市中有12個(gè)出現(xiàn)土地流拍情況，包括廣州、深圳、長春、沈陽、福州、天津、蘇州、合肥、成都、重慶、南京、武漢，占比超6成。
其中，廣州流拍率超過5成，掛牌的48宗土地中僅有23宗成交，而首輪流拍的土地僅6宗。從流拍的區(qū)域來看，15宗來自遠(yuǎn)郊的增城區(qū)，占比超過70%；不過，番禺區(qū)的2宗熱門地塊也遭流拍，7家報(bào)名房企無人出價(jià)。
貝殼研究院認(rèn)為，廣州二次供地的高流拍率一方面是受房企拿地的節(jié)奏性策略影響：第三季度拿地較難在年內(nèi)轉(zhuǎn)換成銷售金額，繼而有效補(bǔ)充其年度業(yè)績，因此第二批次集中供地的市場關(guān)注度明顯低于首批次；另一方面，由于土拍市場的監(jiān)管趨嚴(yán)，多數(shù)房企面臨較大的現(xiàn)金流壓力。
此外，6個(gè)沒有提前中止出讓的城市，除了廈門，開拍現(xiàn)場也都出現(xiàn)不同程度的流拍情況，長春、沈陽、福州、天津、成都、南京、武漢等7座城市同時(shí)出現(xiàn)土地中止出讓及流拍的情況。
截至目前，19城流拍及中止交易數(shù)量達(dá)267宗，流拍及中止交易率高達(dá)三成。
“面粉回歸理性”：底價(jià)成交、低溢價(jià)率
與首批集中供地里，北京、廣州、重慶、杭州、無錫等多地出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況不同，底價(jià)成交、低溢價(jià)率成為二輪土拍的主旋律。
長春掛牌75宗土地，最終成交46宗，其中底價(jià)成交39宗，平均溢價(jià)率0.4%；沈陽46宗掛牌，最終成交19宗，其中底價(jià)成交15宗，平均溢價(jià)率1.2%；蘇州最終出讓的20宗地塊，17宗以底價(jià)成交，平均溢價(jià)率1.1%；因故終止17宗地塊出讓后，成都剩下58宗地有38宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率2.2%；重慶28宗成交地塊中有26宗以底價(jià)出讓，平均溢價(jià)率為零，而在首輪土拍中，重慶曾以38.8%的平均溢價(jià)率高居首批集中供地城市榜首。
土拍市場的反應(yīng)與城市住宅供需情況以及土拍政策不無關(guān)系。
在目前已結(jié)束的19城二次集中土拍中，首個(gè)開場的廈門是平均溢價(jià)率最高的城市，為25.4%，并且掛牌的11宗土地?zé)o一提前中止出讓或者流拍，總成交金額344億元。不過，從溢價(jià)率來看，與首輪5宗地塊3幅觸頂成交相比，第二輪集中供地的11幅地塊中僅有1宗觸及最高限價(jià)，另外，平均溢價(jià)率也較上一輪集中供地的29%有所下降。
廈門第二輪土拍延續(xù)了首輪供地的“限地價(jià) 競配建 限房價(jià)”，對購地資金以及競拍人資質(zhì)要求相對寬松，溢價(jià)率上限為30%，遠(yuǎn)高于大多數(shù)城市。
根據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測，2021年第3季度，廈門市一手住宅成交8771套，同比上漲42.64%。
與此相反，首輪土拍平均溢價(jià)率最高的重慶，二次供地近乎全部底價(jià)成交，最高溢價(jià)0.43%，33宗拍賣，僅花費(fèi)1小時(shí)。
據(jù)克而瑞重慶統(tǒng)計(jì)，在剛剛過去的國慶黃金周，重慶主城區(qū)商品住宅供應(yīng)以及成交雙雙下降，其中供應(yīng)環(huán)比下降89.33%，成交環(huán)比下降20.22%。
相比首輪供地沒有限地價(jià)、限房價(jià)、競自持、競配建等，二輪供地重慶大幅強(qiáng)化了土拍規(guī)則。每宗地塊均設(shè)置了最高限價(jià)，折算溢價(jià)率上限約6%~15%，新增“競自持”環(huán)節(jié)，17宗地塊明確要求配建一定比例的租賃住宅。同時(shí)，嚴(yán)控同一企業(yè)及其控股各個(gè)公司的參與競買情況以及嚴(yán)查競買企業(yè)購地資金來源。
之后的9月19日，重慶進(jìn)一步提高了對房企現(xiàn)金流的要求，規(guī)定開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金首付款監(jiān)管全部按照預(yù)售總額的35%核定。
與首批供地“面粉貴過面包”、部分地塊房企利潤微薄的情況相比，二輪供地的限價(jià)政策為房企騰挪出了更多盈利空間。據(jù)克而瑞重慶統(tǒng)計(jì)，就盈利空間來看，重慶二輪土拍成交地塊的平均地房比為0.52，較首輪明顯提升，尤其是巴南、渝北的一些地塊，地房比低至0.4，盈利空間可觀。即便是全場唯一溢價(jià)成交的北碚區(qū)蔡家地塊，按照周邊在售均價(jià)15000元/平方米來測算，地房比也僅有0.51，也能保持良好的盈利。
穩(wěn)健型選手出圈：中海、龍湖
國有房企在二輪土拍中成為主力軍。
參與成都土拍的45家房企中，30家為央企、國企，15家為民企。廈門土拍成交房企中，具備央企、國企背景的開發(fā)商有6家，占比75%。同樣的情況也存在于北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、南京等城市的二次集中供地中。
央企中海是二輪土拍的最大買家，相比于首輪以171億元拿下10宗地，此輪土拍，中海拿下超過20宗地塊，斥資超過400億元，重倉北京、廣州、深圳三個(gè)一線城市以及南京、天津等城市。其中，中海以127億元攬下深圳4宗地，以近100億元摘得廣州3宗地。
中海在今年3月舉行的業(yè)績發(fā)布會上曾經(jīng)定下目標(biāo)，2021年全年計(jì)劃新增土地權(quán)益投資預(yù)算達(dá)1650億元。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年上半年，中海地產(chǎn)拿地金額為435億元，在房企中排名第十。這也意味著，今年下半年，中海地產(chǎn)還有超千億的拿地投資額度。
作為老牌央企，中海歷來被冠以“利潤王”的頭銜，今年上半年，中海累計(jì)錄得合約銷售額2072億元，同比增長20.5%，經(jīng)營溢利314億元，凈利潤率為19.3%，在行業(yè)中處于領(lǐng)先水平。
截至6月30日，中海資產(chǎn)負(fù)債率60.2%，凈借貸比率為33.8%，一年以內(nèi)到期負(fù)債占比僅19.8%，位列綠檔。與此同時(shí)，中海銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為1174.3億元，加上未動用銀行授信額度 530.6億元，可動用資金1704.9億元。
民企中同樣屬于穩(wěn)健型選手的龍湖表現(xiàn)也很搶眼。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)統(tǒng)計(jì)，龍湖在二次土拍中摘得地塊超過15宗，與首輪基本持平，斥資百余億元，重倉新一線城市成都、南京以及長春、沈陽，在北京、上海等城市亦有布局。
2021年半年報(bào)披露，龍湖凈負(fù)債率為46%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比為3.91。截至6月30日，在手現(xiàn)金994.7億元。
龍湖、中海等負(fù)債率較低、現(xiàn)金流充沛的穩(wěn)健型選手出圈的同時(shí)，部分首輪土拍中積極拿地的房企在此輪沉寂。
綜合廣發(fā)證券(000776,股吧)與中信建投目前數(shù)據(jù)，在首輪土地集中供應(yīng)中拿下13宗土地、拿地總金額排名前十的融信目前尚無收獲，此外，佳兆業(yè)、金科、弘陽等房企也不在二輪供地拿地之列。
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