中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)融資端的緩解？

繼央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)上明確提出“兩個(gè)維護(hù)”之后，10月15日，在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行再次針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)，尤其是房貸方面提出諸多重要觀點(diǎn)。

中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷(xiāo)售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

此外，鄒瀾提到，近期因個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)一致性收縮行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。這種短期過(guò)激反應(yīng)是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。但同時(shí)也指出，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，導(dǎo)致原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，一定程度上造成部分企業(yè)資金鏈緊繃。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著此次央行在房貸問(wèn)題上釋放出重要信號(hào)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策開(kāi)始向好發(fā)展，四季度可能會(huì)對(duì)此前房地產(chǎn)行業(yè)融資政策進(jìn)行一定程度糾偏。

但另一方面，一些房企高層對(duì)此看法并不樂(lè)觀。

一位不愿具名的長(zhǎng)三角房企高管認(rèn)為，央行此次透露的主要信號(hào)還是穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，對(duì)困難房企并無(wú)實(shí)質(zhì)作用，房企依然要靠自身挺過(guò)“寒冬”，預(yù)計(jì)真正利好會(huì)出現(xiàn)在明年春節(jié)前后，傳導(dǎo)至市場(chǎng)層面可能至明年一季度末。

房貸政策適度糾偏

此次發(fā)布會(huì)上，央行多個(gè)重要提法被看作房貸政策將適度糾偏。

一方面，糾偏包括部分停工項(xiàng)目可能獲得房貸重點(diǎn)支持。此次央行明確提及，針對(duì)恒大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)和地方政府正在按照法治化、市場(chǎng)化原則，依法依規(guī)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)處置化解工作，督促恒大集團(tuán)加大資產(chǎn)處置力度，加快恢復(fù)項(xiàng)目建設(shè)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。在此過(guò)程中，金融部門(mén)將配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)和地方政府，做好項(xiàng)目復(fù)工的金融支持。

雖然是單獨(dú)針對(duì)恒大問(wèn)題而做出表述，但這在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，其實(shí)對(duì)全行業(yè)都有啟發(fā)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前央行提出“兩個(gè)維護(hù)”，其中的“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”，也指向了消費(fèi)者擁有按時(shí)交接樓盤(pán)的權(quán)益，后續(xù)各地從這個(gè)角度出發(fā)，可能會(huì)嚴(yán)查項(xiàng)目停工等問(wèn)題，項(xiàng)目復(fù)工預(yù)計(jì)將獲得較好的金融支持，而相關(guān)工作將由銀行、市房管局和區(qū)政府三部門(mén)共同進(jìn)行，并會(huì)形成金融維穩(wěn)或工程監(jiān)測(cè)工作小組。

糾偏的第二個(gè)方面，即合理支持房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目貸款。

此次發(fā)布會(huì)明確，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷(xiāo)售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

今年下半年以來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)向下，房企資金鏈緊張，恒大、華夏幸福、新力控股、花樣年、當(dāng)代置業(yè)等一些房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題頻頻爆發(fā)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)信任度降至低點(diǎn)。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，受境內(nèi)融資環(huán)境收緊影響，自今年7月至9月27日，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的穆迪已對(duì)10家中資地產(chǎn)商采取評(píng)級(jí)下調(diào)或展望下調(diào)，同時(shí)于9月1日發(fā)表公開(kāi)報(bào)告將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，反映了穆迪對(duì)于未來(lái)6-12月行業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)較為悲觀的預(yù)期。

同時(shí)，標(biāo)普也在近期接連下調(diào)了包括恒大、新力控股、花樣年、鑫苑置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等多家地產(chǎn)公司評(píng)級(jí)級(jí)別及評(píng)級(jí)展望。

在這種行業(yè)態(tài)勢(shì)下，民生銀行研究院分析師王靜文認(rèn)為，央行此次金融會(huì)提法有出于防風(fēng)險(xiǎn)考慮。

“近期，一些金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款政策已經(jīng)有所松動(dòng)。例如按揭貸款發(fā)放的進(jìn)度加快，給房企開(kāi)發(fā)貸力度也有所加大。”王靜文表示，這可能是一個(gè)信號(hào)，但也不能指望政策徹底反轉(zhuǎn)，因?yàn)檎w上“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標(biāo)并無(wú)調(diào)整，也沒(méi)有明確把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，只能是一定程度上的糾偏行為。

此外，根據(jù)央行此次提法，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)房貸領(lǐng)域還將出現(xiàn)幾個(gè)重要變化，即房貸投向?qū)⒔⒋翱谥笇?dǎo)制度，一些大銀行或房貸規(guī)模較大銀行將面臨窗口指導(dǎo)，以更好把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度；房貸投向?qū)?jiān)持“平穩(wěn)有序”投放要求，過(guò)緊的操作顯然不可行，基于近期市場(chǎng)壓力，四季度將有放松可能。

同樣在10月15日，央行還發(fā)布19家國(guó)內(nèi)系統(tǒng)重要性銀行名單，包括中農(nóng)工建、股份制商業(yè)銀行和城商行等，預(yù)計(jì)這些銀行后續(xù)信貸政策執(zhí)行會(huì)更加規(guī)范，房貸投放額度也將更加充足。

房企難言樂(lè)觀，靠自身挺過(guò)“寒冬”

從9月底至今，央行已多次針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展釋放信號(hào)，例如提出“兩個(gè)維護(hù)”，9月底與銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，到此次第三季度金融會(huì)議針對(duì)房貸問(wèn)題出現(xiàn)重要提法。

除此以外，其他相關(guān)部門(mén)也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展給予高度關(guān)注和重視。

據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，10月15日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)召集10家房企在京座談，住建部相關(guān)官員在會(huì)上聽(tīng)取了房企意見(jiàn)。參會(huì)企業(yè)包括保利、中海、萬(wàn)科、融創(chuàng)、金地、龍湖、中梁、新城、綠城及旭輝10家房企。

部分房企已向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者確認(rèn)其所在公司高層領(lǐng)導(dǎo)確實(shí)被邀請(qǐng)參會(huì)，但座談會(huì)具體內(nèi)容僅有參會(huì)領(lǐng)導(dǎo)知曉。

據(jù)一家被邀請(qǐng)企業(yè)的相關(guān)人員透露，此次座談會(huì)上，每家企業(yè)發(fā)言時(shí)間約20分鐘并提交書(shū)面發(fā)言稿，與會(huì)企業(yè)主要介紹了前三季度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、分析市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，并提出一些意見(jiàn)和建議。

目前，關(guān)于此次座談會(huì)的詳細(xì)內(nèi)容外界未能獲取，但毫無(wú)疑問(wèn)，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的困難在進(jìn)行摸底。

但即使如此，不少房企管理層仍認(rèn)為四季度經(jīng)營(yíng)壓力較大，信貸政策不會(huì)有大的放松，房企仍需靠自身抵御“寒冬”。

一位上市房企執(zhí)行董事兼總裁表示，目前相關(guān)部門(mén)舉動(dòng)和提法的確釋放了一些政策放松跡象，但政策不會(huì)大放水，這是行業(yè)壓力測(cè)試后的調(diào)整。即使是政策放松也是合理有度，階段性控制總量。其表示，一些糾偏舉措可能在四季度就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。

“央行領(lǐng)導(dǎo)此次講話實(shí)際上也在告誡其他房企，不要把自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題怪罪到政策上，國(guó)家的既定政策不會(huì)有松動(dòng)，但在保交付這個(gè)層面可能會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)貸有適當(dāng)放松。”另一位房企從業(yè)人士認(rèn)為，接下來(lái)的形勢(shì)也難言樂(lè)觀。

此外，上述長(zhǎng)三角上市房企高管認(rèn)為，此次央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)講話透露的信號(hào)就是穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，但并無(wú)實(shí)質(zhì)性措施，幫不到困難房企。

“目前中央巡視組在各大金融機(jī)構(gòu)檢查，放松房地產(chǎn)貸款的可能性不大。年底各家銀行信貸額度有限，基本沒(méi)有多余空間，加之中央檢查更不敢主動(dòng)給房企放款。”該高管認(rèn)為，目前市場(chǎng)就是這個(gè)狀況，估計(jì)真正利好政策是在明年春節(jié)前后，傳導(dǎo)至市場(chǎng)則要一季度末。

“房企還是要靠自身挺過(guò)寒冬。”