10月20日，“2021金融街論壇年會(huì)”在京開(kāi)幕，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)目前形勢(shì)作出重要判斷。劉鶴表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

同時(shí)，參會(huì)的中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝也稱，近期，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)的金融市場(chǎng)出現(xiàn)一點(diǎn)波動(dòng)，這是市場(chǎng)主體在個(gè)別企業(yè)違約事件出現(xiàn)之后的應(yīng)激反應(yīng)。在金融管理部門(mén)的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。

潘功勝還表示，下一步，金融部門(mén)將積極配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及地方政府堅(jiān)定地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

在央行提出“兩個(gè)維護(hù)”之后，劉鶴、潘功勝的連續(xù)表態(tài)對(duì)外傳遞了重要信號(hào)：在繼續(xù)保持“房住不炒”的基調(diào)下，金融管理部門(mén)將適度“糾偏”。

“糾偏”及時(shí)且必要

作為中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)，潘功勝再次重提了“兩個(gè)維護(hù)”。而在9月底，央行已經(jīng)連續(xù)兩次發(fā)聲表態(tài)，將配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

在央行提出“兩個(gè)維護(hù)”之后，劉鶴、潘功勝的連續(xù)表態(tài)對(duì)外傳遞了重要信號(hào)。一方面，表明了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，這就強(qiáng)調(diào)了政策將繼續(xù)保持連貫性，執(zhí)行“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展；另外一方面，針對(duì)違背調(diào)控政策初衷的行為和現(xiàn)象，央行等金融管理部門(mén)將適度“糾偏”。

從目前房地產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)來(lái)看，“糾偏”是必要的。

去年以來(lái)，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，在銀行房地產(chǎn)貸款集中度政策約束下，部分銀行個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制，但與此同時(shí)個(gè)別剛需未得到滿足。

同時(shí)，為了防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)監(jiān)管部門(mén)對(duì)房企融資設(shè)置了“三道紅線”。但是，從實(shí)施結(jié)果來(lái)看，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在10月15日表態(tài)稱，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷(xiāo)售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

從房地產(chǎn)近期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)也迎來(lái)拐點(diǎn)，高溫已退。根據(jù)10月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約11.26萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.8%。這是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)同比下滑，且同比增速首次進(jìn)入個(gè)位數(shù)。另外，從市場(chǎng)銷(xiāo)售端來(lái)看，9月房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)冷，多項(xiàng)指標(biāo)下調(diào)。其中，商品房銷(xiāo)售面積約1.61億平方米，同比下滑3.2%；商品房銷(xiāo)售額約1.57萬(wàn)億元，同比下滑15.8%。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒已退，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到有效控制；而出于維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，剛需端的購(gòu)房需求應(yīng)得到滿足。因此，此時(shí)“糾偏”是及時(shí)和必要的。

“糾偏”并不等同于“放松”

值得注意的是，適度“糾偏”并不等同于“放松”。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“首先不能直接理解為后續(xù)會(huì)放松，只能理解為信貸過(guò)去收緊的領(lǐng)域，現(xiàn)在糾偏，會(huì)以寬松的形式進(jìn)行。而其他領(lǐng)域還談不上放松，也無(wú)意做太大的調(diào)整，因?yàn)檎绺邔拥谋硎?，房地產(chǎn)當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)是可控的，也即市場(chǎng)的壓力其實(shí)總體可以控制，市場(chǎng)不必過(guò)慮。”

“合理的信貸支持是需要進(jìn)行下去的，這是房企等可以積極把握的利好點(diǎn)。另外，違法違規(guī)的領(lǐng)域，依然要嚴(yán)管，尤其是要防范個(gè)別房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)蔓延到同行和金融企業(yè)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

第三方機(jī)構(gòu)億翰智庫(kù)也認(rèn)為，目前，對(duì)于執(zhí)行中有悖政策初衷的現(xiàn)象，央行將逐步進(jìn)行糾偏微調(diào)，預(yù)計(jì)房企融資緊張的狀況短期內(nèi)將有所緩和。但是，政策大幅放寬的可能性較低，調(diào)控定力足，即使有階段性的政策邊際寬松也難改“房住不炒”底線下政策從嚴(yán)調(diào)控的初衷，中期來(lái)看房企生存環(huán)境依然嚴(yán)峻。