增收不增利的現(xiàn)狀還在困擾著金地集團(tuán)。

10月18日，金地（集團(tuán)）股份有限公司（600383.SH 以下簡稱“金地集團(tuán)”）交出了今年前三季度的成績單，期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入538.8億元，同比增長33.2%，由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的毛利率下降以及期間費(fèi)用的增加，其歸屬上市公司股東的凈利潤同比下降了33.7%至33.1億元。

金地集團(tuán)的管理層曾對(duì)投資者表示，預(yù)計(jì)下半年結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率水平將較上半年有所提升，但目前看來，提升的幅度并不明顯。前三季度，該公司錄得了18.1%的綜合毛利率，僅較上半年的17.4%略有改善。金地集團(tuán)有關(guān)人士表示，毛利率下行是行業(yè)趨勢，公司短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，能夠明確的是公司有信心完成全年2800億元的銷售目標(biāo)，全年結(jié)算收入有望實(shí)現(xiàn)一定增長。

據(jù)了解，今年6月底，金地集團(tuán)修訂了全年的新開工和竣工計(jì)劃，修訂后的竣工計(jì)劃較2020年實(shí)際竣工面積增長32%，這是實(shí)現(xiàn)全年收入增長的基礎(chǔ)。而截至第三季度末，其竣工計(jì)劃只完成了48%，這意味著第四季度該公司將迎來竣工高峰，竣工項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)將在很大程度上影響著全年結(jié)算毛利率的表現(xiàn)。

歸母凈利潤跌了三成

業(yè)績公告顯示，得益于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模的增加，今年前三季度，金地集團(tuán)的營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)了33.25%的同比增長，但由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目毛利率下降以及期間費(fèi)用增加的影響，歸屬上市公司股東的凈利潤同比下跌了33.72%，扣除非經(jīng)常性損益后，這一指標(biāo)的跌幅依然有21.16%。

在2020年的年報(bào)中，金地集團(tuán)還保持著營收、利潤雙增的良好態(tài)勢，而自2021年第一季度開始，其歸屬上市公司股東的凈利潤增速便開始由正轉(zhuǎn)負(fù)了。第一季度，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了73.3億元的營業(yè)收入，同比減少0.1%，歸屬上市公司股東的凈利潤5.6億元，同比減少56.3%。到了半年報(bào)，該公司的營業(yè)收入同比大幅提升72.45%至342.7億元，而歸屬上市公司股東的凈利潤則錄得18.25億元，跌幅收窄至38.79%。

在8月底的業(yè)績說明會(huì)上，金地集團(tuán)的管理層曾解釋過凈利潤下滑的原因，包括上半年資產(chǎn)處置收益減少，以及低毛利率項(xiàng)目集中結(jié)算等，并透露下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升。

從三季報(bào)的數(shù)據(jù)來看，毛利率的下滑依然是影響歸屬上市公司股東凈利潤的重要因素。前三季度，金地集團(tuán)的毛利率同比下降了20個(gè)百分點(diǎn)至18.1%，在營業(yè)成本中，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增幅明顯，費(fèi)用率同比增長1.1個(gè)百分點(diǎn)至10.7%。

單看第三季度的話，該公司19.49%的毛利率雖然同比也有近兩成的跌幅，但相較上半年的17.4%，已有2個(gè)百分點(diǎn)的提升，帶動(dòng)前三季度的毛利率小幅回升。

受高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)及房地產(chǎn)銷售市場降溫的影響，近兩年大部分房企的毛利率都出現(xiàn)了明顯的下滑，增收不增利的企業(yè)也不在少數(shù)。萬科CFO韓慧華在中期業(yè)績會(huì)上透露，自2017年以來，萬科的地售比一直在上升，所以開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)下降的趨勢。從銷售端逐漸體現(xiàn)在結(jié)算端，預(yù)計(jì)今年全年和未來兩年，萬科還會(huì)有一定的毛利率壓力。

碧桂園集團(tuán)常務(wù)副總裁程光煜則表示，預(yù)計(jì)碧桂園的毛利率低點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)在明年年中至年底。

金地集團(tuán)有關(guān)人士認(rèn)為，該公司的毛利率表現(xiàn)跟行業(yè)走勢一致，至少今年及明年很難有大幅改善。

第四季度將迎竣工高峰

相對(duì)于利潤，金地集團(tuán)在銷售端的表現(xiàn)要好很多，今年前三季度共錄得了2287億元的銷售額，同比增長34%，完成全年2800億元銷售目標(biāo)的81.7%。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，其全口徑銷售增速位于TOP十房企首位。金地集團(tuán)有關(guān)人士表示，雖然今年的銷售形勢不太樂觀，但公司完成全年目標(biāo)問題不大，近期也在狠抓銷售。

銷售現(xiàn)金的回流對(duì)經(jīng)營性現(xiàn)金流的改善起到了很大作用。前三季度，金地集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為—7.6億元，相比上半年的-100億元有明顯優(yōu)化。

除了開源外，金地集團(tuán)也在節(jié)流。今年上半年，該公司新增了1247萬平方米的土地儲(chǔ)備，總投資額約為924億元，前三季度，這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別為1492萬平方米、1135億元，也就是說，第三季度僅新增了211億元、245萬平方米的土地。

在半年報(bào)中，該公司強(qiáng)調(diào)要通過不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營效率來實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模和利潤總額的均衡增長。在投資方面，除了保持投資力度，繼續(xù)堅(jiān)持投資主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動(dòng)性項(xiàng)目外，金地集團(tuán)還在深耕現(xiàn)有一二線城市的基礎(chǔ)上，布局了一些三四線城市。其前三季度的新增土地儲(chǔ)備中，三四線城市占比約為41%，較去年同期提升8個(gè)百分點(diǎn)。興業(yè)證券認(rèn)為，對(duì)優(yōu)質(zhì)三四線城市進(jìn)行適當(dāng)?shù)南鲁?，有助于金地集團(tuán)保證利潤率。

從金地集團(tuán)內(nèi)部看，過去兩年以及今年獲取的土地，利潤水平都有保障，公司未來的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有望改善。據(jù)機(jī)構(gòu)測算，金地集團(tuán)上半年的銷售利潤率大幅度高于去年實(shí)際水平和今年初市場預(yù)期水平。

至于下半年的毛利率，金地集團(tuán)還是有機(jī)會(huì)兌現(xiàn)對(duì)市場的承諾。據(jù)了解，該公司修訂后的全年新開工計(jì)劃約為1681萬平方米，較2020年實(shí)際新開工面積增長6%；上半年實(shí)際完成新開工面積為821萬平方米，占全年新開工計(jì)劃的49%。修訂后的全年竣工計(jì)劃約為1450萬平方米，較2020年實(shí)際竣工面積增長32%，上半年實(shí)際完成竣工面積為354萬平方米，占全年竣工計(jì)劃的24%。

前三季度，該公司累計(jì)完成新開工面積約1462萬平方米，同比上升27%；累計(jì)完成竣工面積約698萬平方米，同比上升37%。也就是說，新開工完成了全年計(jì)劃的87%，成為了銷售額增長的重要支撐?？⒐び?jì)劃的完成度只有48%，還有752萬平方米的竣工面積要在第四季度完成，任務(wù)雖然艱巨，但也給金地集團(tuán)調(diào)節(jié)全年毛利率水平留下了較大的空間。