相比往年樓市的如火如荼，今年樓市在多重壓力之下整體交易趨勢下行。從土儲來看，雖有“國家隊”出手拿地，但土地市場已經(jīng)難現(xiàn)往日盛況，一眾民營房企在土地市場選擇沉默。
究其“躺平”原因，首先民營房企為融資渠道受阻，導致糧草未能先行，無緣土拍；其次為可售貨值緊缺，開工面積下降后受市場環(huán)境低迷影響，導致去化率降低銷售面積不理想，最終使得資金無法快速回流形成惡性循環(huán)。
自2020年8月，針對房企融資管理規(guī)則“三條紅線”在12家房企開始試點，截至2020年年底，擴大范圍至30家。在執(zhí)行過程中，房企境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，重點涉及信托、外債、開發(fā)貸等多個領域，房企以往“借新還舊”的打法再難持續(xù)。在諸多調(diào)控政策之下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場成交增速也在不斷放緩。
對此，央行金融市場司司長近日在央行第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上稱，在堅持“房住不炒”總基調(diào)下，銀行將矯正對房企偏緊的信貸措施，房企資金壓力將緩解第一，銀行將矯正對房企偏緊的信貸措施。
自9月起，房企海外債密集違約，包括花樣年、新力控股等。10月4日，花樣年公告稱，2.06億美元票據(jù)應付款未能支付，造成實質(zhì)違約。且遭到三家國際評級機構(gòu)下調(diào)評級至“展望負面”。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至10月20日，已有10余家房企被列入負面觀察。
中指研究院指出：隨著房地產(chǎn)貸款政策觸底回暖，房地產(chǎn)貸款投放加速，房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，銷售回款提速，將使房企資金壓力明顯緩解，進而房企海外債密集違約也將減緩。
此外，9月以來政府接連釋放樓市維穩(wěn)信號，北京、廣州、深圳等城市陸續(xù)出臺二手房指導價格方案，熱門區(qū)域二手房價格直接“打骨折”。如此一來，投資客市場預期被降低，二手房源減少使得剛需購房者轉(zhuǎn)向新房市場，由此形成市場與房企之前的良性循環(huán)。使得買房的人買得到，造房賣房的人賣得出。
以北京為例，近日海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會發(fā)布行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號召中介機構(gòu)共同抵制惡意爭奪房源的行為，同時結(jié)合近一年成交價格情況，對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區(qū)，向中介機構(gòu)發(fā)布了二手房交易指導參考價。
此次包括29個熱門小區(qū)，其中不乏有此前一房難求的“學區(qū)房”，戶型涵蓋60平米小戶型、60-90平米中戶型以及90平米以上的大戶型。海淀區(qū)房協(xié)規(guī)定超過指導價1%則不允許任何中介掛牌，且不能通過中介成交。
諸葛找房研究中心數(shù)據(jù)顯示，自2021年以來，海淀區(qū)二手房市場熱度整體較高，成交價格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，此后隨著“多校劃片”等教改政策的逐步落實，二手房成交價格有所回落。
日前東莞住建局公布了首批218個樓盤二手房指導價。在政策公布三天后，據(jù)交易平臺顯示，平臺上東莞掛牌二手房源為38632套，較參考價出臺前的5萬余套減少了1萬多套。東莞全市二手房出現(xiàn)降價的房源達7000多套。
除指導價格外，東莞還將個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。
但為穩(wěn)定市場平衡，有些城市需要“降溫”的同時，另有一些城市反而需要“升溫”。自10月1日起，哈爾濱開始實施《關于促進哈市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》。
其中涵蓋放寬商品房預售許可證辦理、提升監(jiān)管資金返還額度、延長繳納土地成交價款時間、提高人才購房補貼以及放寬二手房公積金貸款房齡年限等多種舉措，全方位為樓市添柴加火，為房企減負。
據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，哈爾濱新建商品住宅銷售價格在7月停降后再度出現(xiàn)下降，新房房價環(huán)比下降0.3%、同比下降0.6%。而該市二手房價格在經(jīng)歷6個月連漲后，顯現(xiàn)出下跌態(tài)勢。
不僅如此，從人口規(guī)模來看，哈爾濱2020年較2010年人口減少5.89%，低于全國5.4%平均增速水平，屬于人口流出型城市，實實在在成為了“冰城”。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，對于已經(jīng)進入到存量房為主的一線城市，二手房的調(diào)控政策顯得尤為重要。但二手房指導價要想對市場形成直接影響，還需要相關配套政策，例如房貸政策與指導價同步核準，對于明顯超過指導價的房源在線上不予展示等，以保障二手房市場的平穩(wěn)有序發(fā)展。
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