房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生著深刻變化。

2020年以來(lái)，中央堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控基調(diào)不變，強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，同時(shí)調(diào)控攻策由過(guò)去的抑制需求端為主，逐漸向供給端發(fā)力轉(zhuǎn)變，長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，金融、土地、財(cái)稅等方面的調(diào)控政策接連發(fā)布，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

在此背景下，全國(guó)各級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何？未來(lái)的發(fā)展前景怎樣？10月26日，以“錨定價(jià)值，理性求進(jìn)”為主題的第十一屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)將在深圳舉行，每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中指研究院將重磅發(fā)布《全國(guó)297個(gè)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力白皮書》(以下簡(jiǎn)稱《白皮書》)，從人口、交通、產(chǎn)業(yè)等方面對(duì)297個(gè)地級(jí)以上城市的房地產(chǎn)投資吸引力進(jìn)行深入分析。

近日，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在接愛(ài)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)，就《白皮書》相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了說(shuō)明。

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為活躍

總體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊向好。2020年全國(guó)商品房銷售面積為17.6億平方米，同比增長(zhǎng)2.69%。其中商品住宅銷售面積15.5億平方米，同比增長(zhǎng)3.2%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月份，全國(guó)商品房銷售面積130332萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%；比2019年1~9月份增長(zhǎng)9.4%，兩年平均增長(zhǎng)4.6%。商品房銷售額134795億元，增長(zhǎng)16.6%；比2019年1~9月份增長(zhǎng)20.9%，兩年平均增長(zhǎng)10%。

“2021年，地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP100城市中，成都、西安、長(zhǎng)沙等部分中西部核心二線以及合肥、無(wú)錫、惠州、常州等熱點(diǎn)城市群內(nèi)部城市排名上升較快。”

黃瑜認(rèn)為，2020年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為活躍，但不同城市分化更加明顯，東部核心城市群城市恢復(fù)節(jié)奏快，交易市場(chǎng)及土地市場(chǎng)熱度均較高，而東北、中西部的部分城市，市場(chǎng)活力不足。

“其中，成都作為國(guó)家歷史文化名城之一，多年來(lái)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速和高質(zhì)量發(fā)展，電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不斷提升，疊加人才引進(jìn)政策頻發(fā)，人口持續(xù)流入，近十年常住人口增加582萬(wàn)人；近兩年成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃利好釋放、交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善等，進(jìn)一步提升了城市投資吸引力，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力提升至全國(guó)第6位。”

總體來(lái)看，面對(duì)“三道紅線”融資新規(guī)、“兩道紅線”房貸新規(guī)、22城“兩集中”供地等政策，房企投資、營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)管理難度加大，未來(lái)深耕具有發(fā)展?jié)摿η疫m合自身特點(diǎn)的城市將是企業(yè)投資的重要聚力點(diǎn)。

三四線城市樓市分化將加劇

《白皮書》中的“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評(píng)價(jià)模型”包括2大維度、12個(gè)方面、近50項(xiàng)具體指標(biāo)。市場(chǎng)容量和增值潛能是研判城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力的兩大維度，其中市場(chǎng)容量涉及人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、交通配套等八個(gè)方面，增值潛能涵蓋供求關(guān)系、房?jī)r(jià)支撐、市場(chǎng)熱度、需求滿足等四個(gè)方面。

“在這些因素中，人口因子是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)容量和增值潛能的關(guān)鍵因素，人口聚集是城市競(jìng)爭(zhēng)力的直接體現(xiàn)，城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、收入、交通等因素都將通過(guò)影響人口流向，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量產(chǎn)生影響，此外，人口基礎(chǔ)也通過(guò)需求端間接影響市場(chǎng)增值潛能。”黃瑜表示，區(qū)域的人口、產(chǎn)業(yè)、交通相互作用共同決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力。

在政策引導(dǎo)下，城市群和都市圈的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力將進(jìn)一步增強(qiáng)，未來(lái)京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群及都市圈，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。

針對(duì)不同城市，黃瑜表示，“一線銷售存量房市場(chǎng)相對(duì)較大，新房市場(chǎng)成交量相對(duì)有限。2021年下半年全國(guó)市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，一線城市市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，供應(yīng)端改善下成交規(guī)模保持高位，一線銷售占比有望保持穩(wěn)定。”

而二線城市新房市場(chǎng)規(guī)模較大，杭州、南京、成都、西安等城市近些年人口增長(zhǎng)迅速，住房需求增加，新房市場(chǎng)空間較大，這部分城市隨著新房供應(yīng)量的不斷增加，短期市場(chǎng)規(guī)模仍有一定支撐；另有部分城市市場(chǎng)處于調(diào)整通道，如部分東北、西南地區(qū)城市，短期市場(chǎng)規(guī)?；?qū)⒗^續(xù)縮量，但中長(zhǎng)期來(lái)看，二線城市作為全省或區(qū)域的中心城市，未來(lái)市場(chǎng)仍有釋放機(jī)會(huì)。綜合來(lái)看，二線城市市場(chǎng)份額仍有望穩(wěn)中有增。

針對(duì)三四線城市，黃瑜認(rèn)為“市場(chǎng)分化將加劇”，部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱的三四線城市人口持續(xù)凈流出，城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一定程度上有所放緩，新房市場(chǎng)規(guī)?？s小或?qū)⒀永m(xù)。熱點(diǎn)城市群內(nèi)部部分三四線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較好，疊加城市群區(qū)域規(guī)劃不斷落實(shí)，城市發(fā)展或?qū)⒂兴涌?，房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力亦有所提升。整體來(lái)看，三四線城市的市場(chǎng)份額或穩(wěn)中略降。

土拍市場(chǎng)降溫短期影響有限

近期，重點(diǎn)城市第二批集中供地整體降溫但城市間和城市內(nèi)市場(chǎng)熱度分化進(jìn)一步加劇，深圳等城市多宗地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到地價(jià)上限，武漢和重慶多數(shù)地塊以底價(jià)成交，北京也有多幅地塊因無(wú)人報(bào)名而延期。

顯然，這是土地供應(yīng)市場(chǎng)自今年2月以來(lái)22城實(shí)施“兩集中”供地政策以來(lái)的調(diào)控結(jié)果，集中供地政策給房企投資、營(yíng)銷、融資等均帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。

對(duì)造成近期土地市場(chǎng)迅速降溫的原因，黃瑜表示，“一是資金持續(xù)承壓下房企拿地能力及拿地意愿下降。三季度企業(yè)融資環(huán)境偏緊，疊加樓市降溫、房貸放款變慢導(dǎo)致銷售回款受阻，房企資金壓力不斷加大，拿地能力下降。同時(shí)，企業(yè)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期普遍較為悲觀，拿地再投資意愿不足。”

“二是第二批集中土拍規(guī)則調(diào)整對(duì)房企要求提升，同時(shí)部分遠(yuǎn)郊區(qū)地塊吸引力有限。土拍規(guī)則調(diào)整提高了企業(yè)參拍門檻，嚴(yán)格房企購(gòu)地自有資金來(lái)源審查，競(jìng)品質(zhì)、定品質(zhì)等要求提高，部分城市采取競(jìng)自持、競(jìng)?cè)瞬殴?、現(xiàn)房銷售等方式，企業(yè)拿地意愿減弱。同時(shí)，部分城市二批次的部分地塊區(qū)位相對(duì)較差，且所在區(qū)域潛在供應(yīng)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致最終撤牌或流拍。”

不同企業(yè)面對(duì)如今的市場(chǎng)環(huán)境有不同的機(jī)遇，黃瑜表示，“今年下半年以來(lái)，各地調(diào)控政策密集出臺(tái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三季度各地出臺(tái)調(diào)控100余次，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，疊加房地產(chǎn)金融審慎管理發(fā)力下房企資金端持續(xù)承壓，房企拿地意愿在一定程度上受到抑制。國(guó)企經(jīng)營(yíng)杠桿普遍較低，且資金和融資存優(yōu)勢(shì)，今年以來(lái)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍，在重點(diǎn)城市第一批、第二批集中供地中積極擴(kuò)儲(chǔ)。”

值得注意的是，當(dāng)前重點(diǎn)城市土拍規(guī)則普遍要求達(dá)到最高限價(jià)后搖號(hào)或一次性報(bào)價(jià)確定競(jìng)得人，疊加全國(guó)土地市場(chǎng)整體降溫，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企亦迎來(lái)拿地窗口期。除此之外，民企持續(xù)深耕具有品牌、資源優(yōu)勢(shì)的城市和地區(qū)，或能更好地把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

但黃瑜也同時(shí)認(rèn)為，土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)并未改變城市基本面。“目前來(lái)看，土地市場(chǎng)降溫是房企拿地能力、拿地意愿下降及土拍規(guī)則升級(jí)造成的短期階段性現(xiàn)象，而城市基本面并沒(méi)有發(fā)生太大變化”。

“土地市場(chǎng)熱度是研判城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力指標(biāo)體系當(dāng)中的一個(gè)重要指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力有一定影響，但短期影響有限。”