10月21日傍晚，一則關(guān)于“某市兩大國有銀行信貸額度放開”的消息在網(wǎng)上刷屏。部分銀行表示，目前的額度比之前要寬松一些。若上述消息屬實，對于市值近萬億的房地產(chǎn)板塊來說，無疑是超級利好。但是，上述消息真實性究竟有多少呢？

據(jù)券商中國記者向某股份制銀行求證。得到的答復(fù)是：信貸額度可能并非網(wǎng)傳的“全面放開”，只是再次強調(diào)：針對不踩紅線，且風(fēng)控和杠桿控制得不錯的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行需要正常審批和出賬。

近期，關(guān)于房地產(chǎn)的信息其實有不少。除了高層聲音不斷外，10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上亦表示，要督促銀行落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

突傳重磅：真實性幾何？

周四傍晚，網(wǎng)上突然傳出重磅消息：某市部分銀行貸款額度將全面打開，其中某國有大行的貸款額度充足，各銀行已開始恢復(fù)正常放款！同時，其他銀行也已發(fā)出通知，房貸房款周期已實現(xiàn)正常。部分銀行均表示，目前的額度比之前要寬松一些。有中介也表示，排隊等款的時間縮短了。房貸放款速度也開始提升，合理住房個貸需求將得以滿足，信貸審批時間縮短，房企的現(xiàn)金流壓力也將會得到一定程度的緩解。

上述傳聞的真實性有多大呢？10月21日晚上8點左右，記者發(fā)現(xiàn)，發(fā)出上述傳聞的微信公眾號已經(jīng)刪除了該篇稿件。但記者還是就此事向某股份制銀行進行了求證，得到的答復(fù)是：信貸額度可能并非網(wǎng)傳的“全面放開”，只是再次強調(diào)：針對不踩紅線，且風(fēng)控和杠桿控制得不錯的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行需要正常審批和出賬。

上述銀行業(yè)人士表示，比如廣州某大型地產(chǎn)商，雖然個別項目出現(xiàn)問題，但不影響企業(yè)實際情況，后續(xù)必須正常出賬。再比如，天津某大型房企現(xiàn)在情況也在好轉(zhuǎn)，三條紅線現(xiàn)在只踩一條。在適當(dāng)?shù)那闆r下，可能會允許對其還款的流動性進行一定的寬松處理。他還透露，從貸款額度來看，由于此前風(fēng)控較為嚴(yán)格，現(xiàn)在各銀行的額度應(yīng)該都還比較充足。

合理資金需求正在得到滿足

其實，關(guān)于房貸和房地產(chǎn)調(diào)控問題，近期高層的聲音也不斷。

10月20日，國務(wù)院副總理劉鶴在金融街(000402,股吧)論壇年會上表示，要推動中小金融機構(gòu)改革化險，處置好少數(shù)大型企業(yè)違約風(fēng)險。目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。

銀保監(jiān)會也于周四進行了部分闡述。據(jù)澎湃新聞網(wǎng)，10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，銀保監(jiān)會牢牢堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，堅決貫徹落實房地產(chǎn)長效機制要求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

劉忠瑞表示，要督促銀行落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。

劉忠瑞還強調(diào)說，要保障好剛需群體信貸需求。要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

劉忠瑞還指出，要嚴(yán)肅懲治違法違規(guī)行為。銀保監(jiān)會會同住建部和人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，指導(dǎo)各地開展專項排查，做好違規(guī)問題的整改問責(zé)，經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題得到了有效的遏制。持續(xù)四年開展全國性房地產(chǎn)專項檢查，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為依法進行處罰。

此外，9月27日晚，人民銀行在貨幣政策委員會2021年第3季度例會中罕見提及，要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。10月15日，在三季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)布會上，人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。針對這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場預(yù)期要變？

那么，針對房地產(chǎn)調(diào)控的市場預(yù)期是否由此要發(fā)生變化呢？分析人士認為，更準(zhǔn)備的說法可能是糾偏。

安信證券研報認為，房地產(chǎn)政策的基調(diào)未發(fā)生改變。10月15日，《扎實推動共同富?！分兄厣?，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位；10月15日央行金融市場司司長鄒瀾也指出，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針，是做好房地產(chǎn)金融工作的長期遵循。因此，一方面，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟逆周期調(diào)節(jié)工具的時代已經(jīng)過去，另一方面，當(dāng)前商品房庫存處于低位，如果大幅放松需求端政策，可能刺激房價上漲，房企加杠桿意愿或有上升，將加大房地產(chǎn)市場調(diào)控難度，增加經(jīng)濟金融體系風(fēng)險。傾向于認為房地產(chǎn)去杠桿料將延續(xù)，當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域大幅寬信用的可能性較低。

此外，維護行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展是政策的出發(fā)點，隨著近期信用風(fēng)險的集中釋放和相關(guān)違約房企處置方案落地，未來政策執(zhí)行力度和節(jié)奏可能趨于平和。三條紅線、貸款集中度監(jiān)管等政策的目標(biāo)在于控制宏觀杠桿，化解房地產(chǎn)行業(yè)的，灰犀牛?風(fēng)險，遏制部分企業(yè)盲目擴張引發(fā)的風(fēng)險，出發(fā)點是促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，并非打壓行業(yè)。向后看，隨著未來部分房企處置方案出臺，不排除房地產(chǎn)去杠桿最嚴(yán)厲的時候也將隨之過去，即使將來還有房企出現(xiàn)困境，處置節(jié)奏和處理方法可能會越來越趨于平和。

來自招銀國際的數(shù)據(jù)顯示，盡管許多房企于“十一黃金周”進行促銷活動，10個主要城市的去化率仍然降至60%以下。1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長穩(wěn)定于8.8%，但9月單月同比下降3.5%。因開放商資金緊張等因素影響，9月單月竣工面積急速放緩至同比-0.7%。這或許預(yù)示著商品房銷售將持續(xù)面臨下行壓力。