本年度金融街(000402,股吧)峰會，中國金融監(jiān)管機構(gòu)的主要負責人都罕見地共同提到了房地產(chǎn)行業(yè)的外債問題，特別是其美元債務(wù)問題。中國企業(yè)更多走向國際融資市場的過程中，一個行業(yè)如此被關(guān)注，也是比較少見的。

在國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)深化的過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)道境外金融市場融資成為重要的經(jīng)營策略和融資選擇，其中美元債券是境外債券融資最主要的品種。房地產(chǎn)企業(yè)境外美元債融資具有三個重要的特征。一是單支債券和總體融資規(guī)模相對較小。2021年4季度約有38支地產(chǎn)美元債到期或付息，單支債券從1億美元-4億美元居多，累計規(guī)模約90多億美元。二是票息率相對較高，3年期票息率較大部分超過10%甚至高達15%。三是境外投資者投資積極性較為踴躍，大部分美元債發(fā)行是認購倍數(shù)均超過5倍。

在疫情沖擊、經(jīng)濟下行以及房地產(chǎn)政策調(diào)控之下，加上部分房企自身問題，國內(nèi)部分房企面臨境內(nèi)外債務(wù)違約風險，10月份以來中資房企美元債出現(xiàn)大幅下跌，房地產(chǎn)金融體系面臨較大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)美元債規(guī)模雖不是太大，但其違約可能引發(fā)連鎖反應，潛在風險值得警惕。一是違約房地產(chǎn)企業(yè)將面臨境內(nèi)外融資困境，引發(fā)更為嚴重的流動性危機，如果處置不當，可能引發(fā)償付危機。二是其他房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨融資可得性難題，進而危及整個房地產(chǎn)部門及其上下游企業(yè)，從而觸發(fā)更大的經(jīng)濟下行風險和融資困境。三是房地產(chǎn)部門風險將直接傳染至銀行部門以及地方政府財政系統(tǒng)，引發(fā)更大的風險外溢沖擊。更值得注意的是，部分房地產(chǎn)違約不是流動性或償付問題引致，而是道德風險引致，諸如“逃廢債”問題將引發(fā)更加復雜的市場沖擊。

不管是境外美元債違約，還是境內(nèi)人民幣債違約，都將引致重大的不確定性，需要積極應對，妥善處置。從風險應對出發(fā)，一要堅決打擊“逃廢債”，對這種肆意破壞市場秩序的行為加以嚴懲。二要堅持法治化原則，率先保護購房者合法權(quán)益，同時根據(jù)法定受償順序，尊重和保護債權(quán)人合法權(quán)益。三是堅持一致性原則，不管是境內(nèi)債務(wù)人，還是境外債務(wù)人，均要以風險收益匹配的市場化原則作為基礎(chǔ)，一視同仁。四是注重風險隔離，重點防范房地產(chǎn)部門風險向金融體系和財政體系傳染。五是對房地產(chǎn)企業(yè)融資政策進行前瞻性、結(jié)構(gòu)性和針對性微調(diào)，注重防范流動性問題演化為償付性危機，擺脫“一刀切”思維，在個人抵押貸款、開發(fā)貸款和債務(wù)流動性支持等方面的合理需求給予一定彈性，產(chǎn)業(yè)鏈利益關(guān)聯(lián)順暢化是緩釋房企違約風險的最好方式。

房地產(chǎn)美元債的問題或風險需要進一步拓展至我國企業(yè)的外債風險領(lǐng)域。由于債務(wù)違約的風險傳染性，我國企業(yè)外部債務(wù)風險將可能階段性提升，融資可得性將明顯下降，融資成本將進一步提升，流動性風險將進一步呈現(xiàn)。具有外部債務(wù)的企業(yè)可以通過調(diào)整內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)、減少外部債務(wù)規(guī)模、優(yōu)化外債期限或幣種等方式來降低風險。無論通過何種方式緩釋風險，守法、守信和市場化原則的底線不能被打破。