經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶 “如果這一狀況繼續(xù)下去，四季度還會(huì)有房企撐不住。”一家百強(qiáng)房企高管認(rèn)為，對于可能出現(xiàn)的房企大面積流動(dòng)性問題，監(jiān)管層不會(huì)坐視不管。
2021年下半年以來，在三道紅線、兩個(gè)上限政策影響下，部分銀行房貸額度余額不足，8月中旬，多個(gè)城市已經(jīng)用完全年按揭額度。
按揭貸款投放銳減，一方面使得三季度房地產(chǎn)市場交易大幅下降，另一方面導(dǎo)致房企回款率降低，多家房企出現(xiàn)信用債、信托、理財(cái)產(chǎn)品違約。
9月末以來，監(jiān)管層也多次釋放對開發(fā)貸和按揭貸“松綁”的信號。金融機(jī)構(gòu)和房企普遍認(rèn)為，四季度，監(jiān)管層可能會(huì)通過騰挪房貸額度來釋放出一定流動(dòng)性，以緩解房企資金緊張局面。
種種跡象顯示，雖然部分城市加快按揭貸款審批進(jìn)度，部分銀行也對開發(fā)貸發(fā)放進(jìn)度較之前有所好轉(zhuǎn)，但“甘露”仍未來臨。
交易低迷
10月20日中午時(shí)分，北京五環(huán)附近一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處內(nèi)，四五組客戶在看房，其中兩組在沙盤前聽銷售員介紹，兩組看樣板間，一組在洽談區(qū)和銷售員聊天。
一位熟悉項(xiàng)目的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，項(xiàng)目共有900多套房子，總價(jià)770萬元起，有三居、四居兩種戶型，開盤兩個(gè)月共賣出60多套，“要是放在去年這個(gè)時(shí)候或者今年上半年，現(xiàn)在差不多清盤了”。
該項(xiàng)目一位銷售負(fù)責(zé)人表示，開盤兩個(gè)多月來，他最大的感受是，看房人多，出手的人少。即便是平日，看房的人基本沒有斷過，“大家都有買房的需求，但都不著急出手，都在看一看、等一等”。
在他看來，這些潛在客戶大部分是改善型需求，大體可以分為兩類：第一類是賣一買一，其中一部分人房子已經(jīng)賣了，但還沒拿到錢，另一部分是房子還沒賣掉。
第二類是等降價(jià)的，這部分客戶手里有錢，了解到近期房地產(chǎn)市場交易下滑，開發(fā)商為了回款，年底會(huì)進(jìn)行打折促銷，“這些客戶手里有錢但不著急出手，等著你降價(jià)，反正你房子一時(shí)半會(huì)也賣不完”。
另一個(gè)北京朝陽區(qū)的網(wǎng)紅盤，在多數(shù)從業(yè)人員看來，無論開盤時(shí)間還是營銷策略，均做到了極致。按照操盤方的預(yù)期，作為收割該區(qū)域意向客戶的第一個(gè)項(xiàng)目，開盤去化率起碼達(dá)到三成以上。
但根據(jù)熟悉該項(xiàng)目的人士透露，項(xiàng)目開盤一個(gè)多月，實(shí)際銷量不足百套，“去化不到一成，和預(yù)期出現(xiàn)巨大偏差，這是之前沒有想到的”。
在北京房地產(chǎn)市場，這兩個(gè)新房項(xiàng)目遇冷并非個(gè)例。據(jù)多個(gè)北京房地產(chǎn)從業(yè)人士透露，下半年新開盤的50多個(gè)項(xiàng)目，去化率超過50%的項(xiàng)目不超過3個(gè)，大部分項(xiàng)目去化率不足兩成。
也不僅僅是一手房，二手房面臨著同樣的狀況，據(jù)北京朝陽區(qū)一家鏈家門店負(fù)責(zé)人透露，9月以來，一方面是看房的人少了，只有高峰期的十分之一左右；另一方面掛牌量和降價(jià)房源數(shù)量出現(xiàn)大幅上升。
據(jù)他介紹，有相當(dāng)一部分換房購房者，已經(jīng)交了買房的訂金或定金，但原來住房沒有及時(shí)賣出去，“那邊的付款期限到了，這邊就會(huì)著急賣房，這個(gè)時(shí)候，想要快點(diǎn)賣出去，就只能降價(jià)了”。
該人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，近期部分二手房賣家，為了快速將房子賣出去，降價(jià)幅度都在50萬元、100萬元級別，“畢竟能拿出全款的還是少，大部分購房者還是需要貸款，但8月以后，很多銀行的按揭貸款就沒額度了”。
根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月，北京新房網(wǎng)簽7128套，環(huán)比減少300多套，二手房網(wǎng)簽12575套，環(huán)比減少3200多套。新房和二手房網(wǎng)簽量連續(xù)三個(gè)月大幅度下滑。
按揭貸卡殼
多個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人士認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)成交下滑與按揭貸款額度不足有直接關(guān)系。
一位房地產(chǎn)中介人士表示，最近兩年來，房地產(chǎn)需求主要集中在改善型方面，由于限購、限貸等政策影響，購房者想要買房，必須賣掉原來的房子來騰挪購房名額。這部分購房者占整個(gè)市場需求端六成以上。
在這種背景下，新房市場和二手房市場某種程度上形成一個(gè)強(qiáng)關(guān)聯(lián)的閉環(huán)，在具體交易層面，多個(gè)“賣一買一”交易體形成連環(huán)交易，有時(shí)候一個(gè)交易鏈條上的購房者數(shù)量多達(dá)八九個(gè)甚至超過十個(gè)。
交易鏈條長，負(fù)面影響顯而易見，一是交易流程延長，下一個(gè)交易環(huán)節(jié)進(jìn)展有賴于上一個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)展；二是交易風(fēng)險(xiǎn)加大，如果上一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，整個(gè)鏈條上其他購房者均會(huì)受到不同程度的影響。
雪上加霜的是，由于部分銀行在部分城市的房貸額度在8月份已經(jīng)用完，導(dǎo)致一些在途交易無法繼續(xù)，有些房貸已經(jīng)完成審批，但由于沒有額度，導(dǎo)致無法放款。尤其是連環(huán)交易，整個(gè)鏈條交易均停滯下來。
正是由于按揭貸款額度不足，使得部分二手房交易停滯或延緩，這種狀況持續(xù)，也導(dǎo)致整個(gè)二手房市場交易萎縮；由于連環(huán)交易影響，也導(dǎo)致新房市場需求延緩或停滯。這類情況在當(dāng)前樓市大量存在。
上述北京項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，近期看房客戶中，除了一部分觀望等降價(jià)的外，大部分是因?yàn)樵瓉碜》抠u不掉而缺乏現(xiàn)金，“10個(gè)客戶中，至少有6個(gè)是這種情況，準(zhǔn)備換房，也看上了，就是沒錢”。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月全國房地產(chǎn)銷售金額1.6萬億元，同比下滑15.8%，銷售面積1.6億平方米，下滑13.2%。雖然前9個(gè)月的銷售金額同比仍在增加，但單月的銷售金額已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月同比下降。
上述中介人士表示，目前房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場交易出現(xiàn)大幅下滑，主要就是因?yàn)榘唇屹J款額度不足，“按揭貸停掉，等于市場冰凍了，如果這一塊不調(diào)整，市場成交還會(huì)持續(xù)下降”。
他認(rèn)為，目前市場需求并沒有消失或減少，只是因?yàn)榘唇屹J款原因暫時(shí)延緩了，“如果明年銀行按揭額度恢復(fù)了，這部分積壓的需求連同正常需求一起釋放出來，很可能對房地產(chǎn)市場形成沖擊”。
房企困擾
相對于樓市交易和購房者，房地產(chǎn)企業(yè)對房貸的渴求有過之而無不及。
上述熟悉北京項(xiàng)目的人士介紹，房企回款主要受兩個(gè)外界因素影響：一個(gè)是網(wǎng)簽進(jìn)度，由于限價(jià)，一二線主要城市對部分售價(jià)較高項(xiàng)目的網(wǎng)簽節(jié)奏進(jìn)行限制，“用低價(jià)樓盤來沖抵高價(jià)盤帶來平均價(jià)格的影響”。
不同城市影響不同，有的城市房地產(chǎn)成交以低價(jià)盤為主，基本能按照正常節(jié)奏網(wǎng)簽；但有的城市交易以改善型住房為主，高價(jià)盤網(wǎng)簽速度會(huì)受到較大影響，有的網(wǎng)簽時(shí)間長達(dá)半年。
第二個(gè)因素是按揭貸款，除了個(gè)別城市二套首付比例較高外，大部分城市按揭貸款占一個(gè)項(xiàng)目銷售額的大頭，按揭貸款發(fā)放的進(jìn)度直接影響房企回款。受銀行房貸額度上限影響，2021年下半年房企回款普遍受到影響較大。
上述五環(huán)附近項(xiàng)目主要以改善型需求為主，首付普遍在80%左右，雖然直接影響不大，但有房貸額度影響，導(dǎo)致成交不及預(yù)期。
為了提高去化率，該項(xiàng)目進(jìn)一步延長了首付周期，要求一個(gè)月內(nèi)先支付40%，2022年3月底前支付剩余40%，“如果確實(shí)有困難，比如房子沒有賣掉，還可以再商量”，上述熟悉項(xiàng)目人士表示。
也就是說，該項(xiàng)目今年的回款率在40%左右，這顯然不符合多數(shù)房企70%以上的回款要求。以往，如果回款達(dá)不到要求，區(qū)域公司、城市公司會(huì)通過合作銀行做證券化融資、ABS和應(yīng)收款融資等方面回款，但在兩個(gè)上限、三道紅線框架內(nèi)，通過融資形式加快回款的方式受到限制。
由于按揭貸款額度不足引發(fā)的市場交易下滑，又反噬至房企，導(dǎo)致房企銷售和回款均受到影響，9月，百強(qiáng)房企中，除了個(gè)別房企，大部分房企銷售金額均同比下滑，回款率更是創(chuàng)下新低。
回款變差的同時(shí)，大部分房企再融資也遇阻，開發(fā)貸獲取越來越難，多個(gè)房企的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，他們合作的部分銀行，今年在償還原有開發(fā)貸后，不再給他們發(fā)放新的貸款。
前融、開發(fā)貸、預(yù)售資金是一個(gè)循環(huán)體，房企拿地時(shí)做前融，開工后用開發(fā)貸替換前融，開盤銷售后，以預(yù)售資金償還開發(fā)貸。這個(gè)過程中，使得房企最大限度降低了自有資金的使用比例。
今年下半年以來，前融受到限制，部分房企的開發(fā)貸獲取也越來越困難。由于開發(fā)貸以預(yù)售資金作為償還來源，預(yù)售資金減少，銀行發(fā)放開發(fā)貸也變得謹(jǐn)慎起來，開發(fā)貸融資進(jìn)一步惡化。同時(shí)，房企在發(fā)行信用債、信托借款等方面受到的阻力也越來越大。
上半年行情好的時(shí)候，房企在拿地、開工等方面支出交叉，下半年市場轉(zhuǎn)冷及回款難題，使得部分房企通過減少開工、施工和竣工、拿地等措施確保流動(dòng)性安全。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月全國房地產(chǎn)投資、新開工面積、施工面積、竣工面積同比均出現(xiàn)下降，新開工和竣工降幅均超過13%。同期房企到位資金同比下降11.2%，其中開發(fā)貸款降幅達(dá)到了25%。
上述30強(qiáng)房企營銷負(fù)責(zé)人表示，他們公司北京區(qū)域已經(jīng)有5個(gè)項(xiàng)目停工，其他項(xiàng)目施工進(jìn)度也大幅度放緩，“上半年回款可以達(dá)到80%以上，下半年的回款率大概在40%左右，降了一半左右”。
他認(rèn)為，如果底年回款還沒有明顯改善，其所在公司可能會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，“拿地、建安、稅費(fèi)等成本都支出去了，房子也賣出去了，但拿不到回款，這種狀況一旦持續(xù)下去，哪家房企也撐不住”。
待降甘露
針對當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題，近期監(jiān)管層密集表態(tài)。
10月15日，在央行三季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機(jī)構(gòu)對30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。
對此，鄒瀾表示，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
9月29日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)召開的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，金融部門要圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。
同時(shí)這次會(huì)議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
此后，上海、廣州、佛山、蘇州和南通等城市傳出放款速度加快的消息。但根據(jù)某機(jī)構(gòu)10月上旬調(diào)研，30多個(gè)樣本城市中，部分城市出現(xiàn)房貸周期延長、審批收緊的情況，但沒有任何放松或加快發(fā)放周期的情況。
但從監(jiān)管表態(tài)，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場及房企面臨的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)及金融行業(yè)的從業(yè)人士普遍認(rèn)為，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸和按揭貸額度會(huì)進(jìn)行適度騰挪，以緩解目前房企緊繃的資金鏈。
上述百強(qiáng)房企高管表示，三季度房企銷售和回款大幅下降，部分房企已經(jīng)出現(xiàn)資金困難情況，如果這一情況延續(xù)到四季度末，波及的范圍將更廣，由此他判斷，監(jiān)管會(huì)適度釋放流動(dòng)性，以避免更大危機(jī)。
一家證券機(jī)構(gòu)的人士表示，從實(shí)現(xiàn)途徑來看，目前確實(shí)存在釋放房貸的空間，他的理由有兩個(gè)，一是部分銀行機(jī)構(gòu)還有一定的房貸額度；二是可以通過證券化手段騰挪出一定房貸額度。
一家地方商業(yè)銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，從銀行機(jī)構(gòu)實(shí)際情況出發(fā)，確實(shí)可以騰挪出一定房貸額度，但“兩個(gè)上限原則肯定是不會(huì)突破的，如果單純靠騰挪額度釋放流動(dòng)性，能帶來多大影響？”
近年，房地產(chǎn)貸款發(fā)放逐年增加，從2015年4萬億元逐年增加至2020年的8.2萬億元。2021年上半年這一數(shù)字是4.4萬億元，其中凈增額度是2.1萬億元，同比下降了9%，7月和8月凈新增同比降幅是16.8%。
某證券機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，根據(jù)對54家銀行兩個(gè)上限測試，2021年上半年理論房貸降壓規(guī)模是1076億元，而實(shí)際降壓規(guī)模達(dá)到了3269億元。據(jù)此，理論上54家銀行還可以釋放出2000多億元的房貸額度。
此外，銀行機(jī)構(gòu)通過將信貸資產(chǎn)證券化也能釋放出一定額度，但從歷年證券化比例來看空間也并不大，2021年1-9月，累計(jì)證券化信貸資產(chǎn)余額是3727億元，已經(jīng)達(dá)到歷史同期最高水平。
此前，有傳言稱，部分金融機(jī)構(gòu)會(huì)將2022年一季度的部分房貸額度挪到今年四季度，但上述地方商業(yè)銀行人士認(rèn)為沒有任何可能，“每個(gè)階段額度都是規(guī)劃好的，不可能寅吃卯糧，一旦形成習(xí)慣，危害更大”。
雖然各界對房貸適度放松寄予厚望，但截稿前，“甘露”仍未降下。
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