近日，湖南長沙第二次集中供地掛牌了29宗地塊，最終只有10宗地塊底價(jià)成交。此前北京第二次集中供地報(bào)名截止時(shí)，43宗地塊中27宗無人報(bào)價(jià)。上海發(fā)布公告稱，終止7宗地塊出讓。
流拍、終止出讓似乎成了第二次土地集中出讓的高頻詞匯。有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)稱，目前已完成第二批集中供地的20個(gè)城市中，流拍和終止交易近三分之一。
這與年初22個(gè)城市首次實(shí)行土地集中供應(yīng)的火爆情形大相徑庭。那時(shí)的共同特點(diǎn)是競(jìng)拍激烈、溢價(jià)率高，不少企業(yè)為提高成功率，甚至換“馬甲”搶地。正因此，第二次土地集中出讓被有關(guān)部門叫停后重新推出，但短短幾個(gè)月，如此冰火兩重天的境況值得深思。
最直接的原因是第二次土地集中出讓大多在購地環(huán)節(jié)的資金來源上“卡殼”。以杭州為例，拿地資金審查規(guī)定相當(dāng)細(xì)致，要求競(jìng)得人股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款等融資便利，不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不可使用上下游企業(yè)借款或預(yù)付款，不得用其他自然人、法人等借款等。
這是直指房地產(chǎn)企業(yè)痛點(diǎn)，也是保證房地產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)行的高招。前些年，很多房地產(chǎn)企業(yè)靠高負(fù)債運(yùn)營，拿地資金多是曲線得來，自有資金其實(shí)并不多。再加上最近一段時(shí)間政策收緊，個(gè)別企業(yè)因債務(wù)危機(jī)市值大跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍趨緊，投資風(fēng)格也就更為謹(jǐn)慎。
再有，各地第二次土地集中出讓的其他條件也更為嚴(yán)格。比如，購地資格審查相當(dāng)細(xì)致，基本把臨時(shí)注冊(cè)公司拿地的可能性堵上了。再比如，要求現(xiàn)房銷售，使房地產(chǎn)企業(yè)原有的快進(jìn)快出模式難以持續(xù)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不能也不敢任性拿地了。
為穩(wěn)定地價(jià)，各地均對(duì)第二次土地集中出讓溢價(jià)率設(shè)定上限，大多在10%—15%之間，與今年第一次土地集中出讓相比大為降低，是地方政府的讓利之舉。
土地出讓金是地方財(cái)政收入大頭，地方政府發(fā)行的專項(xiàng)債券，不少也是以土地出讓收入為償債來源，在當(dāng)前加大投資，促進(jìn)民生的大環(huán)境下，很多地方政府的錢袋子捉襟見肘。在這種情況下，地方政府的多項(xiàng)政策目標(biāo)可能沖突，在穩(wěn)地價(jià)上難有深層的內(nèi)在動(dòng)力。
在限價(jià)背景下，各地第二次土地集中出讓的地塊不少位于較偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，最終導(dǎo)致流拍和終止出讓。但要保持足夠警惕的是，流拍將導(dǎo)致土地供應(yīng)減少，降低住房投資，反而可能推漲房價(jià)，產(chǎn)生與政策目標(biāo)相反的結(jié)果，應(yīng)引起高度重視。
土地流拍和近期出現(xiàn)的各地高耗能產(chǎn)業(yè)反彈其實(shí)反映了同一個(gè)深層次問題，即發(fā)展方式之爭(zhēng)。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正處轉(zhuǎn)型之時(shí)，但不管房地產(chǎn)企業(yè)還是地方政府財(cái)政收入，仍有較強(qiáng)的路徑依賴，新的發(fā)展動(dòng)力尚未完全建立，各地在遇到新問題時(shí)仍習(xí)慣采用舊藥方。需要充分意識(shí)到的是，中央對(duì)此有明確政策和堅(jiān)定決心，切勿心存僥幸，寄望于博弈，低估了中央的決心和魄力。
要注意的是，土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)模式與經(jīng)濟(jì)全局關(guān)系將發(fā)生重大變化。10月23日，全國人大常委會(huì)授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。此舉有利于穩(wěn)定和增加地方財(cái)政收入，抑制土地財(cái)政和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
為此，需把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期落到實(shí)處，加大土地特別是住宅用地供應(yīng)，用市場(chǎng)力量調(diào)節(jié)供求平衡關(guān)系。繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)地入市等改革，打破政府是居住用地唯一提供者的局面，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度。同時(shí)，各地要大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，開拓經(jīng)濟(jì)發(fā)展其他動(dòng)力來源，真正降低地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴。
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