10月20日，高層對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)再次做出表態(tài)。
劉鶴副總理表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。
央行行長(zhǎng)易綱指出三點(diǎn)：第一，恒大風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施方面，一是避免風(fēng)險(xiǎn)傳染至其他地產(chǎn)企業(yè)。二是避免風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至金融部門。第二，嚴(yán)格按法律規(guī)定的受償順序，充分尊重并保護(hù)債權(quán)人和產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。第三，尤其是要保護(hù)好已購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
央行副行長(zhǎng)潘功勝亦表示，在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。
房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，所有風(fēng)險(xiǎn)最終都?xì)w結(jié)到資金面上，近期高層密集發(fā)聲也被不少業(yè)內(nèi)人士看作是房地產(chǎn)相關(guān)政策面會(huì)適度緩和的重要信號(hào)。
然而事實(shí)是，當(dāng)前房企面臨的資金環(huán)境依舊不容樂觀。
“雖然高層密集發(fā)聲，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒，但在監(jiān)管層明確出臺(tái)相關(guān)規(guī)定之前，房企目前的艱難處境依然不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的緩解。”在一位房企高管看來(lái)，年底各家銀行貸款額度有限，基本沒有多余的空間，加上中央檢查，金融機(jī)構(gòu)更不敢主動(dòng)給房企放款。
另一方面，監(jiān)管層正以實(shí)際行動(dòng)對(duì)房企發(fā)債進(jìn)行更精準(zhǔn)管控。
據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，近日監(jiān)管部門對(duì)交易所債券發(fā)行業(yè)務(wù)進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求對(duì)房企借新債還舊債發(fā)行時(shí)間只能在回售登記登記期結(jié)束后，且不允許轉(zhuǎn)售。“借新還舊”的資金只能用于償還舊債本金，不能用于償還舊債利息。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，新的指導(dǎo)意見有利于管控房企融資資金的真實(shí)使用用途，避免房企過度融資以及資金挪用。這意味著，未來(lái)房企融資額度受到嚴(yán)格限制的同時(shí)，債券發(fā)行難度也會(huì)進(jìn)一步提升。
“借新還舊”不得用于償還利息
“只能嚴(yán)格執(zhí)行了。”一位對(duì)該消息有耳聞的上市房企首席財(cái)務(wù)官表示，這個(gè)政策會(huì)令很多房企雪上加霜，大家只能自求多福了。
中指研究院認(rèn)為，房企債券發(fā)行的主要目的之一便是置換到期債務(wù)。從此次新的指導(dǎo)意見來(lái)看，監(jiān)管層有意從三個(gè)方面對(duì)房企債券發(fā)行進(jìn)行精準(zhǔn)管控。
一是對(duì)新債的發(fā)債時(shí)間進(jìn)行了限定，在舊債回售登記全部結(jié)束之后，房企方可獲知確切的未到期債券余額，在此時(shí)點(diǎn)之后才可著手新債發(fā)行，做到債務(wù)置換額度的精確度量；二是堵住了二次發(fā)售的空子，意見中提及的“不允許轉(zhuǎn)售”意味著已回售部分的額度不可以再次拿來(lái)融資，避免超額融資；三是明確了債券融資的使用目的，融資額只可償還本金部分，不得用于舊債的利息償還。
據(jù)上述財(cái)務(wù)官透露，此前很多房企會(huì)用新借來(lái)的錢還舊債的本金和利息，但實(shí)際上，利息本來(lái)就不應(yīng)該進(jìn)行再融資。
“如果連利息都還不起的企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的。”該財(cái)務(wù)官繼續(xù)表示：“這個(gè)政策出來(lái)后，房企就不能再用新借的錢還利息了，因?yàn)楸O(jiān)管部門會(huì)抽查企業(yè)的流水賬單，如果被查出，后果就嚴(yán)重了。”
另一家百?gòu)?qiáng)房企的財(cái)務(wù)官也表示，最近確實(shí)有這個(gè)消息傳出，但具體到公司層面，還并未接到相關(guān)正式通知。
“這個(gè)政策過往就存在，只是這次明確了只能還本金不能還利息，這個(gè)不算新政策，可能只是對(duì)過往政策進(jìn)行再次強(qiáng)調(diào)。”該財(cái)務(wù)官表示，這一政策對(duì)一些境內(nèi)公司債或者私募債存量較大的企業(yè)會(huì)有較大影響，但其所在公司在國(guó)內(nèi)沒有公司債，相對(duì)而言壓力小一點(diǎn)，也沒有這個(gè)包袱。
在采訪中，像上述這樣不依賴境內(nèi)公司債、認(rèn)為該政策對(duì)公司影響不大的房企不在少數(shù)。然而，這些不依賴境內(nèi)公司債的企業(yè)處境也并不樂觀。
一般來(lái)說，相比其他形式的融資，發(fā)行公司債審批效率更高、融資規(guī)模更大、發(fā)行期限更加靈活、募集資金用途也更廣泛。若房企公司債較少，則反之其境外債或者非標(biāo)融資占比可能就較高。
目前，受中國(guó)恒大等公司風(fēng)險(xiǎn)事件影響，投資者明顯信心不足，9月末至今眾多房企海外美元債大跌。資本市場(chǎng)的信用危機(jī)又反過來(lái)使房企發(fā)行美元債難度加大，不少房企為了能夠成功發(fā)債進(jìn)行“借新還舊”，不得不在發(fā)債利率上做出讓步，進(jìn)一步推升海外發(fā)債成本。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度，房地產(chǎn)美元債融資成本由二季度的6.3%上升至7.5%。若對(duì)應(yīng)到具體企業(yè)中，有的發(fā)債利率超過10%，但即使如此，在不少房企人士看來(lái)，發(fā)債利率已經(jīng)是次要，債券能夠成功發(fā)行已經(jīng)不易。
房企應(yīng)對(duì)：加快銷售謹(jǐn)慎投資
不斷收緊的融資環(huán)境讓資金本就不充裕的房企更加舉步維艱。融資被嚴(yán)堵后，房企還有什么辦法獲取資金？
“只能通過銷售了，不然也沒有其他渠道了。”上述上市房企首席財(cái)務(wù)官表示。
但目前房企銷售端也面臨了嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)。
根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，百?gòu)?qiáng)房企7月至9月單月業(yè)績(jī)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月同比下跌，且同比跌幅在進(jìn)一步擴(kuò)大。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，今年9月百?gòu)?qiáng)房企單月銷售操盤金額首次出現(xiàn)環(huán)比下降。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)也顯示，70城房?jī)r(jià)逾六年來(lái)出現(xiàn)首次普跌。
上述財(cái)務(wù)官表示，在此市場(chǎng)環(huán)境下，為了刺激銷售，房企也會(huì)推出一些折扣房，但因?yàn)楹芏嗟胤秸鞔_不讓降價(jià)，所以房企也只能適當(dāng)提供優(yōu)惠。
其指出，實(shí)際上，很多城市很多項(xiàng)目已經(jīng)是一二手房倒掛的狀態(tài)，這些市場(chǎng)上，購(gòu)房需求是有的，但按揭太慢影響了買家的情緒。相比買家的觀望情緒，房企目前能夠提供的優(yōu)惠能起到的作用很有限。
“要想市場(chǎng)有明顯好轉(zhuǎn)，肯定是個(gè)人購(gòu)房貸款松一松才行。”
近期，房地產(chǎn)消息面上充斥著負(fù)面新聞，整個(gè)行業(yè)信心低迷。為了穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，央行等監(jiān)管層面也不斷出現(xiàn)維穩(wěn)和政策“糾偏”聲音，例如明確提出的“兩個(gè)維護(hù)”以及央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三線四檔”融資管理規(guī)則存在誤解，認(rèn)為房企新開工項(xiàng)目的貸款應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶侠碇С值取?/div>
在這種頻繁表態(tài)下，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的確出現(xiàn)了一些積極消息。
“本周開始個(gè)人按揭貸款的進(jìn)度比之前快一些了，希望以后能夠更好。”上述財(cái)務(wù)官透露，
除此以外，該財(cái)務(wù)官認(rèn)為，現(xiàn)階段，房企對(duì)外不僅要積極銷售回款，同時(shí)也要捂緊錢袋子，要把投資管控住，謹(jǐn)慎投資。
實(shí)際上，從各地第二輪集中供地的表現(xiàn)來(lái)看，民營(yíng)企業(yè)已經(jīng)鮮少參與公開拿地，土地市場(chǎng)幾乎成了國(guó)企央企這類玩家的戰(zhàn)場(chǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的前九月拿地排行榜上，拿地金額TOP10房企中有7家房企具有國(guó)企央企背景，而世茂等以往公開市場(chǎng)拿地較多的民營(yíng)房企幾乎已經(jīng)處于拿地排行榜的底部。
“不僅是拿地投資，還有收并購(gòu)方面也要謹(jǐn)慎，等行業(yè)形勢(shì)進(jìn)一步明朗后再行動(dòng)。”該財(cái)務(wù)官認(rèn)為，房企目前更重要的還是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流能夠提升，用經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的增量去對(duì)沖融資性現(xiàn)金流可能出現(xiàn)的負(fù)項(xiàng)。
對(duì)此，不少房企已經(jīng)有所行動(dòng)。以往，投資是房企中至關(guān)重要的業(yè)務(wù)部門，但當(dāng)下，由于投資收縮，不少房企的投拓人員能夠發(fā)揮的價(jià)值相對(duì)弱化，這部分人員也面臨轉(zhuǎn)崗或者被裁員的境況。例如，中梁控股山東區(qū)域集團(tuán)就要求投資條線人員到營(yíng)銷一線去輪崗，要求投發(fā)條線人員要無(wú)條件服從工作分配，對(duì)不服從調(diào)配安排的，“該淘汰淘汰”。
唏噓之際，也有房企人士表示，輪崗已經(jīng)不錯(cuò)了，其所在公司投資部門人員直接被裁掉一半，市場(chǎng)環(huán)境不好時(shí)，能夠保得住“飯碗”，且行且珍惜。
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