爭議十余年的房地產(chǎn)稅改革終于啟動，中國樓市亦將迎來一大變量。
10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。
這一決定的背景與意義在于：積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
按照決定，試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅納稅人。
國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。本次決定授權(quán)的試點期限為5年，自國務(wù)院試點辦法印發(fā)之日起算。
這意味著，在房地產(chǎn)稅立法之前圈定部分城市先行試點已毫無懸念，最快或于年底前試點開征。房地產(chǎn)稅的出臺，無疑將進一步強化“房住不炒”調(diào)控預(yù)期，對擁有多套住房、天價豪宅人群將是一記重拳。
征稅對象是誰？
從2011年在上海、重慶試點推行房產(chǎn)稅，到2013年醞釀房地產(chǎn)稅立法，再到2017年將房地產(chǎn)稅列入5年立法規(guī)劃，直至當(dāng)前“授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作”，房地產(chǎn)稅改革終于落地。
何為房地產(chǎn)稅？廣義的房地產(chǎn)稅是指對房地產(chǎn)占有、交易和收益等環(huán)節(jié)征收的各類稅項的總稱，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等與房地產(chǎn)有關(guān)的各個稅種，將局限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種稱為“房產(chǎn)稅”。
針對個人保有房產(chǎn)，上海、重慶在10年前就率先開展房產(chǎn)稅改革試點，其余城市目前仍然對自用住房在保有環(huán)節(jié)零稅負(fù)。
此次決定明確，試點地區(qū)房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。
這意味著，房地產(chǎn)稅征稅重點是居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，包括各類土地、房子所有權(quán)人，都要納稅。全國非居住用房本身是征收房產(chǎn)稅的，此次試點城市會將商辦類的房產(chǎn)稅征收轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)稅征收。農(nóng)村住房則不納入改革。
本次決定還稱，國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細(xì)則。國務(wù)院及其有關(guān)部門、試點地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。
也就是說，房地產(chǎn)稅的免征對象與稅率及評估費、稅收歸地方還是國家、具體在什么城市試點，應(yīng)該會在即將出臺的房地產(chǎn)稅試點辦法中作具體規(guī)定。試點城市可能在公布試點辦法之后公布。
影響有多大？
從上海、重慶兩地現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收措施看，普遍存在征稅范圍窄、稅率偏低特點。如上海房產(chǎn)稅征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房，稅率是0.4%和0.6%，對存量房則不征稅。新購住宅免征面積為人均60平方米，并附有評估價折扣（70%）。
重慶征稅對象雖然包括存量房，但只針對高檔住房，且只對主城征收。具體為：個人擁有的獨棟商品住宅（每戶免稅180平方米）、個人新購高檔住房（每戶免稅100平方米），以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套房，采用累進式計稅方式，適用稅率分三檔：0.5%、1%和1.2%。
國海證券研報認(rèn)為，從試點效果來看，滬渝試點帶來的稅源有限，對居民資產(chǎn)差距調(diào)節(jié)力度有限，對房價影響也并不明顯。2020 年，滬渝兩市房產(chǎn)稅收入分別為 198.7 億元和 71.7 億元，分別占各自地方稅收的3.4%和5%。試點實施后，短期滬渝兩地房價增速有所放緩，但長期房價增速并未受影響。2011-2020年，上海和重慶商品房均價平均漲幅分別為 9.2% 和 8.1%。若想提高房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)作用，在稅制設(shè)計上需作出改變，適當(dāng)加大征稅范圍、提高稅率等。
中國法學(xué)會財稅法學(xué)研究會副會長、中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文認(rèn)為，從征稅范圍和稅率來講，一開始實行高端征收輕稅原則，會有比較大的免稅面積，普通老百姓不用交稅；即使對要交稅的持有高檔房和多套房的人，稅負(fù)也不會很重，稅率肯定在總價的1%以下，房價比較高的城市還可能對計稅價格打折，打折比例還比較高，所以就是要穩(wěn)步推行，逐步發(fā)展。
“從短期來看，房地產(chǎn)稅開征會對房價有影響，且對炒房群體有重大影響。”施正文表示。
國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所國土規(guī)劃研究室主任、研究員黃征學(xué)則認(rèn)為，當(dāng)前時點推出試點的時機不太好，估計政策會偏謹(jǐn)慎：一是房地產(chǎn)市場形勢不好，試點會推動房價下行，在多地強調(diào)穩(wěn)房價之際，很可能受到地方軟抵制；二是新發(fā)展格局下提升消費對經(jīng)濟增長拉動作用非常關(guān)鍵，2021年前三季度消費不如預(yù)期。如果房產(chǎn)稅征高了，老百姓更沒錢消費；如果征低了，除短期增加政府財政收入外，沒有太大影響。
“大多數(shù)普通住房，也就是低于套均價格的，受到影響比較小，大可不必?fù)?dān)憂，即便征稅痛感也很低。對擁有多套房、總房價高的，影響最大、稅收痛感最強，這也是征稅目的，即調(diào)節(jié)收入差距。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
李宇嘉認(rèn)為，從國際經(jīng)驗來看，試點以后房價會在短期內(nèi)受到一定影響，但很快恢復(fù)到原來走勢。當(dāng)然，具體影響主要看稅率、免稅情況、應(yīng)稅價格等。總之，穩(wěn)妥推進的表述意味著“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
哪些城市將成為首批試點？
究竟哪些城市會作為房地產(chǎn)稅試點先行城市，這也是當(dāng)前大家最關(guān)注的問題。
按照決定，國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，試點期限為5年。試點過程中，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時總結(jié)試點經(jīng)驗，在授權(quán)期限屆滿的6個月以前，向人大常委會報告試點情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由人大常委會決定。條件成熟時，及時制定法律。本決定自公布之日起施行，試點實施啟動時間由國務(wù)院確定。
從相關(guān)專家表述看，浙江、深圳、海南有望率先試點，尤其是浙江杭州。
華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康認(rèn)為，深圳要按照中央要求打造中國特色社會主義市場經(jīng)濟先行示范區(qū)，一味用行政手段管控房地產(chǎn)絕不是出路，必須下定決心用經(jīng)濟手段置換掉行政手段。
海南要按中央要求打造世界上最大規(guī)模自由貿(mào)易港，要求投資便利化、貿(mào)易自由化、要素充分流動，且在2025年前要做好封關(guān)運作準(zhǔn)備工作，適時啟動全島封關(guān)運作。從這個意義上，海南也應(yīng)盡快考慮用經(jīng)濟手段替代行政手段來促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和樹立自己應(yīng)有的國際形象。浙江則是中國共同富裕示范區(qū)，理應(yīng)加入積極試點行列，進行房地產(chǎn)稅方面改革。
李宇嘉認(rèn)為，這一輪試點應(yīng)該是熱點城市，特別是近年來房價上漲較快、人口流入較多、高檔房銷售火爆，年輕人住房比較困難的城市。疫情后，富豪買豪宅很盛行，奢侈品銷售很好，社會整體消費卻比較疲軟，因為年輕人都在忙于攢錢和借錢買房。而且，未來加大都市圈建設(shè)，熱點城市房價可能很難控制得住，所以，需要先行在熱點城市試點。
“征稅針對的可能是所有商品住房，既包括存量商品住房，也包括新政發(fā)布以后新增購買的住房，這是這一輪試點與重慶、上海試點最主要的區(qū)別。且免稅模式應(yīng)該和上海、重慶不一樣，上海、重慶大多數(shù)人都免征了，稅負(fù)痛感很低，這一次一定不會有這么大免稅。”李宇嘉稱。
中泰證券首席分析師楊暢則認(rèn)為，人口總量和增量決定了對城市住房的基礎(chǔ)需求，也是開征房地產(chǎn)稅的必要條件。排在第一梯隊和第二梯隊的10個城市，排名依次為杭州、深圳、廣州、寧波、成都、長沙、重慶、鄭州、西安、廈門，正在面對人口增長較大壓力，未來住房供需緊張仍然是大概率事件，或許對房產(chǎn)地稅改革試點的愿望也會更加迫切。
按照這份人口增量排名，上海、天津、北京排在第四梯隊，其中，上海和天津常住人口正增長，北京則負(fù)增長。從流動人口來看，2019年北京流出人口約5.9萬。
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