即使樓市出現(xiàn)“小轉(zhuǎn)折”，也僅是入冬降溫途中的短期升溫。
據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計結(jié)果顯示，10月樓市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，局部城市放款周期有所縮短。同時，部分城市在成交量數(shù)據(jù)近期也出現(xiàn)止跌回升。在近期有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場表態(tài)所釋放的政策邊際放松以及當前機構(gòu)統(tǒng)計顯示的信貸環(huán)境有所改善下，市場或正進入下行周期中的“小轉(zhuǎn)折”。不過，也有機構(gòu)調(diào)研結(jié)果指出，當前樓市信貸環(huán)境并未明顯改善。
接受證券時報記者采訪的專家認為，在有關(guān)部委表態(tài)所釋放的調(diào)控邊際放松信號以及部分城市出臺措施防止市場過快降溫下，四季度房地產(chǎn)市場政策或?qū)p緩市場下行幅度。但即使部分城市信貸環(huán)境出現(xiàn)改善，也無法改變當前房貸整體趨緊的局面。即便調(diào)控出現(xiàn)變化，其帶來的調(diào)控力度也只能導致“小轉(zhuǎn)折”，而很難導致市場“拐點”。
10月房貸利率下調(diào)？
據(jù)貝殼研究院監(jiān)測結(jié)果，10月貝殼研究院監(jiān)測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點。
數(shù)據(jù)顯示，10月90城中20個城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。下調(diào)城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市。
在放款周期方面，貝殼研究院指出，10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長。不過，從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。
此外，中指研究院指出，9月國家統(tǒng)計局披露的全國商品房銷售數(shù)據(jù)降幅有所收窄。9月受樓市政策調(diào)控持續(xù)發(fā)力影響，全國商品房銷售面積、銷售額分別下降13.2%和15.8%，連續(xù)兩個月保持兩位數(shù)下降，降幅較上月小幅收窄。1-9月，全國商品房銷售面積和銷售額累計同比增幅繼續(xù)收窄。各地區(qū)中，中部和東部地區(qū)商品房銷售面積累計增速均超13%，但較前8月累計同比增幅分別收窄4.8和4.7個百分點。
近期，部分城市住宅成交量也出現(xiàn)止跌回暖勢頭。9月持續(xù)創(chuàng)下二手房網(wǎng)簽量歷史新低的的深圳，在進入10月后有所改善。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，10月4日-10日，深圳市二手房（含自助）網(wǎng)簽量305套，環(huán)比小幅回升0.7%。10月11日-17日，深圳市二手房（含自助）網(wǎng)簽量447套，環(huán)比小幅回升46.6%。深房中協(xié)預計，隨后市場網(wǎng)簽量將會回升至平穩(wěn)水平。
政策端出現(xiàn)積極信號，樓市下行降幅或?qū)p緩
對于10月房貸利率下降的監(jiān)測結(jié)果，貝殼研究院認為，9月底以來央行多次釋放積極信號，預計四季度住房信貸的投放將回歸“平穩(wěn)有序”，對首套置業(yè)客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持。一方面房貸利率下調(diào)的城市范圍將擴大，另一方面放款周期將有所縮短。
從政策端看，在9月24日的央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會提出“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”。多地也在近期因城施策，通過加快預售資金返還、降低房企拿地成本等政策以及出臺“限跌令”等舉措，意在防范市場過快降溫。
蘇寧金融研究院宏觀部副主任陶金對證券時報記者表示，在穩(wěn)信用貨幣政策背景下，房地產(chǎn)供給和需求兩端放松的跡象出現(xiàn)。需求端房貸額度放寬、利率下降，供給端則在“三條紅線”和房貸集中度的框架下放寬了窗口指導，進行正常的房貸審批和風控管理。在此背景下，房地產(chǎn)市場的剛需仍然較為強勁，在購房端進行邊際放松，可能會釋放一部分剛需，市場交投可能會較前期更為活躍，同時部分城市下跌的趨勢將有所反轉(zhuǎn)。
陶金認為，“房住”政策放松所釋放的需求不可忽視，可能會影響房地產(chǎn)下行周期的幅度。不過，由于“房住”本身不具有金融的加杠桿和放大效應，很難從本質(zhì)上改變房地產(chǎn)總體周期方向。
貸款需求積壓，成交量或繼續(xù)萎縮
實際上，近期機構(gòu)之間的信貸環(huán)境調(diào)研結(jié)果并不統(tǒng)一。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截至10月10日，中原地產(chǎn)研究中心調(diào)研覆蓋內(nèi)地包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等34個城市。結(jié)果顯示，整體房貸收緊多于放松，放款周期依然很長。
從中原地產(chǎn)研究中心的調(diào)研結(jié)果看，截至10月上旬，包括中山、鄭州、杭州、無錫、南昌、常州、長沙、濟南、福州、天津為代表的城市房貸利率相比前期繼續(xù)上行，只有肇慶、佛山有輕微下調(diào)，其他城市基本保持了平穩(wěn)。
“我們的調(diào)研顯示，房貸放松并沒有明顯出現(xiàn)，熱點城市整體貸款依然維持之前的緊張程度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴證券時報記者，9月居民戶中長期貸款僅增加4680億。截至10月10日，全國房貸額度依然收緊為主。從缺口看，2021年整體缺口接近1-2萬億房貸，目前大部分城市已經(jīng)積壓3-6個月的存量交易等待放款。
張大偉認為，從貸款數(shù)據(jù)看，預計樓市調(diào)整將持續(xù)，若四季度沒有降準降息等政策，樓市四季度成交量將繼續(xù)萎縮。從10月上旬的整體房貸市場看，收緊依然是趨勢。
在陶金看來，有關(guān)部門的最新表態(tài)帶來的政策調(diào)整更多是邊際上的和具有區(qū)域性的。從更高層面的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控看，“房住不炒”的政策定力非常強。不過，在后續(xù)圍繞“房住不炒”所制定的政策可能會更加區(qū)分“房住”和“不炒”，即保證住房剛需的滿足，同時嚴厲打擊炒房行為。
展望未來，陶金認為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控變得更加細致和具體，調(diào)控工具也很多，即便調(diào)控出現(xiàn)變化，其帶來的調(diào)控力度也更多是微妙和結(jié)構(gòu)性的，只能導致“小轉(zhuǎn)折”，而很難導致市場“拐點”。
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