當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了“放松調(diào)控”的猜測(cè)，主要誘因有二。一是個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)連鎖反應(yīng)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)此頻頻發(fā)聲；二是有市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，今年10月，個(gè)人住房貸款利率首次下降。

接下來(lái)，房地產(chǎn)信貸走勢(shì)究竟如何？“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針，是做好房地產(chǎn)金融工作的長(zhǎng)期遵循。

與此同時(shí)，多家商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者表示，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款，銀行將穩(wěn)定合理資金需求，繼續(xù)堅(jiān)持“優(yōu)選企業(yè)、嚴(yán)格管理”原則，準(zhǔn)確把握、執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度；針對(duì)個(gè)人住房貸款，銀行2022年的增量安排將基本與2021年相當(dāng)，重點(diǎn)保障剛需群體的信貸需求。

那么，此前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一度收緊的原因是什么？個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)暴露是否與銀行信貸資金變化有關(guān)？個(gè)人住房貸款利率是否有下降空間？信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市整治效果如何？

保障房企合理信貸需求

近期，個(gè)別大型房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，到期債務(wù)未能償還、部分工地停工、已預(yù)售的房產(chǎn)不確定能否按時(shí)交付。有市場(chǎng)聲音認(rèn)為，這與銀行一致收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有關(guān)。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要抓手之一，是降低房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率、防范房地產(chǎn)貸款過(guò)度集中。為此，監(jiān)管部門(mén)已于去年先后出臺(tái)了多項(xiàng)政策。例如，針對(duì)30家重點(diǎn)房企，央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已形成了資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則；央行還建立了“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，要求銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個(gè)人住房貸款余額占比不得高于相應(yīng)上限。

政策實(shí)施至今已取得了顯著成效。截至2021年9月末，房地產(chǎn)貸款增速已降至8.6%，比全部貸款增速低近3個(gè)百分點(diǎn)，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速大幅下滑。

需要厘清的是，風(fēng)險(xiǎn)暴露的主因是房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理不善。以恒大集團(tuán)為例，該集團(tuán)資產(chǎn)總規(guī)模超2萬(wàn)億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目約占60%。“近年來(lái)，這家公司未能根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化審慎經(jīng)營(yíng)，反而盲目多元化擴(kuò)張，經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化，最終爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。”鄒瀾說(shuō)。

因此，出于風(fēng)險(xiǎn)防控考量，銀行收緊了信貸資金，在一定程度上造成了房企的資金鏈緊繃。一方面，多家銀行出現(xiàn)了短期、過(guò)激的市場(chǎng)反應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降；另一方面，部分銀行誤解了重點(diǎn)房企的融資管理規(guī)則。“根據(jù)規(guī)則，‘紅檔’企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，但部分銀行將其誤解為銀行不得新發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，這就導(dǎo)致了企業(yè)將銷(xiāo)售回款償還貸款后，新開(kāi)工的項(xiàng)目得不到貸款。”鄒瀾說(shuō)。

“接下來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，但需要穩(wěn)定房企的合理資金需求。”中國(guó)工商銀行投資銀行部研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，要兼顧“防止過(guò)快上漲”和“防止過(guò)快下跌”之間的關(guān)系，保障金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的合理信貸支持，保障房企正常經(jīng)營(yíng)、按期交樓。

個(gè)人住房貸款優(yōu)先保剛需

相較于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的收縮，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)則沒(méi)有那么緊張。貝殼研究院日前發(fā)表報(bào)告稱(chēng)，今年以來(lái)，該機(jī)構(gòu)首次監(jiān)測(cè)到個(gè)人住房貸款利率下降。今年10月，在其監(jiān)測(cè)的90個(gè)城市中，首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%，均較上個(gè)月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。

具體來(lái)看，有20個(gè)城市的個(gè)人住房貸款利率下調(diào)，除廣州、深圳外，多為三四線(xiàn)城市，如中山、無(wú)錫、湖州等。其中，14個(gè)城市的首套房貸利率下調(diào)，14個(gè)城市的二套房貸利率下調(diào)，重合的9個(gè)城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。

下調(diào)的原因是什么？“這要分區(qū)域看，主要受需求端、供給端兩方面影響。”國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛表示，從需求端看，由于二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下降，當(dāng)前購(gòu)房者的觀望氣氛濃厚，短期內(nèi)購(gòu)房需求減弱，這導(dǎo)致了個(gè)人住房貸款需求下滑，貸款價(jià)格下調(diào)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月20日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

曾剛表示，從供給端看，監(jiān)管部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)要優(yōu)先保障剛需。因此，各家銀行都加大了資金供給力度，同時(shí)給予利率傾斜。監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，截至2021年7月末，個(gè)人住房貸款首套房占比已高達(dá)92%。

招商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該行將堅(jiān)決落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，大力支持自住型剛需，“預(yù)計(jì)招行2022年個(gè)人住房貸款的增速將邊際放緩，與2021年的增量安排基本相當(dāng)”。

“接下來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)將繼續(xù)保障好剛需群體的信貸需求，督促銀行在貸款首付比例、利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。”中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞說(shuō)。此外，銀保監(jiān)會(huì)還將加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度，研究細(xì)化金融支持措施，會(huì)同央行推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

嚴(yán)懲違法違規(guī)行為

值得注意的是，不論是部分城市房貸利率下調(diào)，還是優(yōu)先保障剛需，都不意味著房地產(chǎn)貸款“總閘門(mén)”將放松，更不意味著監(jiān)管將松動(dòng)。

“2021年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷(xiāo)售金額基本匹配。”鄒瀾說(shuō)，同時(shí)，為了遏制少數(shù)城市房?jī)r(jià)快速上漲，監(jiān)管部門(mén)還有針對(duì)性地約束了該地區(qū)的信貸投放，已取得一定成效。

以二手房為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年9月，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%，轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

記者走訪北京地區(qū)的多家銀行、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)的房貸利率未出現(xiàn)下降。由于臨近年末，疊加政策調(diào)控因素，多家銀行的房貸額度普遍趨緊，放款需排隊(duì)等待。“可以預(yù)測(cè)，待房?jī)r(jià)回穩(wěn)，這些城市房貸的供需關(guān)系也將回歸正常。”鄒瀾說(shuō)。

既然調(diào)控不放松，今年以來(lái)，少數(shù)城市房?jī)r(jià)快速上漲的助推力又是什么？信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市是主因。近期，北京銀保監(jiān)局、上海銀保監(jiān)局對(duì)多家銀行的分支機(jī)構(gòu)開(kāi)出罰單，事由均涉及“個(gè)人消費(fèi)貸款挪用于購(gòu)房”“個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)用于購(gòu)房、違規(guī)流入資本市場(chǎng)”等。

記者在采訪中了解到，當(dāng)前在北京、上海、廣州、深圳、南京等熱點(diǎn)城市，監(jiān)管部門(mén)的重拳整治力度沒(méi)有減弱。“要堅(jiān)決遏制信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。”銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，目前經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)排查已基本完成，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違規(guī)問(wèn)題，督促建立臺(tái)賬，逐項(xiàng)整改至“清零銷(xiāo)號(hào)”。

該負(fù)責(zé)人表示，接下來(lái)，還要嚴(yán)懲各類(lèi)違法違規(guī)行為，“銀保監(jiān)會(huì)已持續(xù)四年開(kāi)展全國(guó)性房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)檢查，基本覆蓋了所有熱點(diǎn)城市，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為‘零容忍’，對(duì)違規(guī)問(wèn)題依法嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)”。