這兩年，我們陸陸續(xù)續(xù)會(huì)聽(tīng)到住建部聯(lián)合其他部門(mén)發(fā)布相關(guān)住宅限高的意見(jiàn)稿，這也意味著未來(lái)住宅建設(shè)的方向有所調(diào)整，不再盲目崇“高”，或者說(shuō)開(kāi)始對(duì)以前的亂象糾偏了。
其實(shí)在高樓越蓋越高的同時(shí)，很多人的需求也在發(fā)生改變了。
寸土寸金的大城市，那么多人，唯有向天借空間，倒也不難理解，但越來(lái)越發(fā)展成一種形式。
沒(méi)有樓房時(shí)盼樓房，有了房盼高樓，有了高樓還不滿(mǎn)足，更向往超高層大樓。慢慢地，在水泥森林也厭倦了，有條件的又開(kāi)始回歸更接地氣的兩三層小別墅了。
短短幾十年就又是一個(gè)輪回，如果當(dāng)大家都紛紛不想住大高樓的時(shí)候，其價(jià)值也就自然不會(huì)像過(guò)去那樣瘋狂。
10月26日，住建部官網(wǎng)發(fā)表了關(guān)于《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》，這是由住建部和應(yīng)急管理部聯(lián)合發(fā)布的。
通知在開(kāi)頭也介紹了背景。
“近年來(lái)，一些城市脫離實(shí)際需求，攀比建設(shè)超高層建筑，盲目追求建筑高度第一、形式奇特，抬高建設(shè)成本，加劇能源消耗，加大安全管理難度。”
所以，這已經(jīng)不只是住建部一個(gè)部門(mén)的事。
《通知》提出，要嚴(yán)格管控新建超高層建筑。其中，從嚴(yán)控制建筑高度，各地要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，一般不得新建超高層住宅。
城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市嚴(yán)格限制新建150米以上超高層建筑，不得新建250米以上超高層建筑。300萬(wàn)以上嚴(yán)格限250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。
從背景和目的釋放的信號(hào)看，一個(gè)是為了糾正不正之風(fēng)，一些城市盲目攀“高”，脫離實(shí)際需求，抬高建設(shè)成本，加劇能源消耗；另一個(gè)就是為了出于安全管理方面考慮的。
此前就有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)已成為摩天大樓總量最多的國(guó)家，根據(jù)CTBUH公布的最新數(shù)據(jù)，包括在建、已經(jīng)建成和有規(guī)劃的超高層，我國(guó)300米以上的超高層有400多座，超過(guò)全球總數(shù)的1/3。
對(duì)于超高層建筑的限高，有兩種截然相反的聲音，一種認(rèn)為，不讓建超高層了，沒(méi)人接了，以后超高層建筑不值錢(qián)了；另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，不讓建超高層了，變得更加稀缺了，而且有限土地所蓋大樓更少了，豈不是要把房?jī)r(jià)推高？超高樓豈不是更值錢(qián)了？
其實(shí)兩種觀(guān)點(diǎn)都有一定道理，但是忽略了超高層建筑的高成本問(wèn)題和安全隱患及宜居問(wèn)題。
很有意思，如果僅僅只看一方面或幾方面你會(huì)得出完全相反的結(jié)論，有專(zhuān)家可以將此作為房?jī)r(jià)上漲的堅(jiān)定理由，當(dāng)然也有專(zhuān)家會(huì)覺(jué)得盲目再蓋樓不劃算了。
細(xì)想想，只是角度不同。東北財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)民經(jīng)濟(jì)工程實(shí)驗(yàn)室主任周天勇就曾表示，未來(lái)幾十層高層住宅樓價(jià)值將會(huì)大幅度貶值，中低層、聯(lián)排、雙拼和一戶(hù)建等住宅將會(huì)大幅度升值。樓太高，不利于居住者身心健康，而且超高樓房維修成本也是高得驚人。
無(wú)獨(dú)有偶，北京大學(xué)光華管理學(xué)院朱國(guó)鐘教授也認(rèn)為，現(xiàn)存的高層住宅未來(lái)將會(huì)淪為“平民區(qū)”。富有的人群自然會(huì)去購(gòu)買(mǎi)新住宅，而新住宅總是在城市的周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)出來(lái)。
當(dāng)然你要知道不一定是真窮，而是相對(duì)于以后居住在城市周邊高檔房的富人而言，因?yàn)闉榱俗非蟾叩木幼∑焚|(zhì)，但凡有條件的不會(huì)局促地?fù)頂D在大樓里，從這個(gè)角度講，可能這些高樓會(huì)面臨著不受待見(jiàn)的局面。
可能我們的認(rèn)知還停留在還有很多人買(mǎi)房都難的時(shí)期，也確實(shí)如此，誰(shuí)還有時(shí)間考慮更高層次的享受呢？所以，當(dāng)很多普通人選擇住在高層住宅時(shí)，資本驅(qū)使轉(zhuǎn)向了更高檔的中低層住宅，這是需求階段決定的。
隨著房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位逐步落實(shí)，房?jī)r(jià)其實(shí)不會(huì)再有大的波動(dòng)，那么大多數(shù)普通百姓所面對(duì)的房?jī)r(jià)也會(huì)逐步穩(wěn)定下來(lái)。
不過(guò)我更覺(jué)得對(duì)于縣城級(jí)別的城市限高更有意義。今后影響的不僅僅是房?jī)r(jià)，理論上看似會(huì)因?yàn)槿莘e率低了推高了房?jī)r(jià)，但實(shí)際上，房?jī)r(jià)穩(wěn)定才是根本宗旨，況且很多城市并沒(méi)有達(dá)到供不應(yīng)求的地步，甚至有些縣城已經(jīng)供大于求。
高樓既不需要，也沒(méi)必要。有人會(huì)問(wèn)，大城市、小縣城都在壓縮高樓建設(shè)，那么多的人該向何處去？
我想說(shuō)，多慮了，放心吧，也只有極少數(shù)城市因?yàn)槿丝诙嘣诩偨?，大多?shù)城市還都嫌人少呢！而且根據(jù)人口出生率也可以想見(jiàn)，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有那么多人。
我只能說(shuō)，如果單純從房?jī)r(jià)角度看，對(duì)小縣城并不是什么利好，但從宜居的角度看，我認(rèn)為其價(jià)值反而會(huì)越來(lái)越大。當(dāng)房地產(chǎn)回歸居住屬性后，我們看問(wèn)題的角度也會(huì)發(fā)生變化。
過(guò)去很多房?jī)r(jià)虛高，是被各種概念炒作出來(lái)的，當(dāng)回歸居住屬性以及市場(chǎng)理性后，其實(shí)，我們更加在乎的是宜居，其價(jià)值也會(huì)在宜居、安全等方面凸顯出來(lái)。
所以，對(duì)于有些專(zhuān)家所說(shuō)以后高層住宅會(huì)貶值，我覺(jué)得不想去做更多爭(zhēng)論，首先高層的概念是什么。
我們先區(qū)分下多層和高層到底是怎么劃分的。
超高層住宅指30層以上或高度為100米以上(滿(mǎn)足一種即可)的住宅，住宅建筑按層數(shù)分類(lèi)：一層至三層為低層住宅，四層至六層為多層住宅，七層至九層為中高層住宅，十層及十層以上為高層住宅。
這也意味著某些住宅小區(qū)將會(huì)受到影響，不僅僅是城市摩天樓受影響。
但，話(huà)說(shuō)回來(lái)，實(shí)際上遠(yuǎn)沒(méi)有那么大的影響。更是一種象征，一種倡導(dǎo)環(huán)保觀(guān)念的引導(dǎo)，社會(huì)發(fā)展到一定程度需要我們慢下來(lái)。
城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市嚴(yán)格限制新建150米以上超高層建筑，你知道150米是多少層嗎？
一般一層樓高度按3米左右算的話(huà)，150米相當(dāng)于50層樓。別說(shuō)300萬(wàn)人口以下的城市限制新建150米相當(dāng)于50層樓以上超高層建筑，即便是北京這樣的超大城市，也鮮見(jiàn)住宅樓有超過(guò)50層以上的，一般最高也就30多層足矣。
所以對(duì)于大多數(shù)樓房來(lái)說(shuō)并不受影響，限制的主要是少部分過(guò)高的建筑。
在新規(guī)影響下，以及人們對(duì)美好生活需求日益提高的背景下，未來(lái)或有3類(lèi)房子比較緊俏了。
1、舊改后一些核心區(qū)域的老房子。
要知道，以后老房子也不會(huì)隨便拆了，怎么辦？城市更新和舊城改造。對(duì)于舊改后的老舊住房，其實(shí)舒適度大大提升，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，普通人也能住上好房子。當(dāng)然有前提，這樣的房子要位于城市核心區(qū)的好地段，因?yàn)樽斫煌ā⒔逃Y源、醫(yī)療資源等各方面城市配套資源優(yōu)勢(shì)，生活更加便利。
隨著舊改持續(xù)深入，這樣的老房子價(jià)值將會(huì)得到提升，停車(chē)位及園林綠化等外部環(huán)境都會(huì)改善，還有加裝電梯也是趨勢(shì)，相比人口密度較高的高層住宅，這類(lèi)房子具有更好的居住價(jià)值。
2、低密的多層洋房住宅。
密度較低的新建多層住宅，一般被稱(chēng)為洋房。同一個(gè)地段，洋房的房?jī)r(jià)會(huì)比高層住宅房?jī)r(jià)高一些。因?yàn)闊o(wú)論是從戶(hù)型設(shè)計(jì)還是公攤面積、得房率，還是居住舒適度方面，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于高層住宅。
如果是新建住宅，那么這樣的房子優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯，無(wú)論是電梯還是采光通風(fēng)，居住品質(zhì)都會(huì)大大提升。這樣的房子價(jià)值不言而喻。
3、優(yōu)質(zhì)的農(nóng)村小院。
你放心，住慣了樓房，一定會(huì)有越來(lái)越多的人向往田園生活，在農(nóng)村住上個(gè)小院也是怡然自得。城市發(fā)展的未來(lái)是鄉(xiāng)村，這句話(huà)可能不好理解，但一定是方向。雖然現(xiàn)在市民不允許在鄉(xiāng)下買(mǎi)地蓋房，但租房是可以的。這類(lèi)小院也會(huì)升值，但畢竟還不是普通意義上的城市房產(chǎn)，所以不過(guò)多展開(kāi)。
國(guó)家鼓勵(lì)利用閑置宅地和閑置住宅，根據(jù)合同法保護(hù)開(kāi)展城市居民、工商資本等租賃農(nóng)房的居住或經(jīng)營(yíng)的合法權(quán)益，明確租賃合同的期限不超過(guò)20年。記住一點(diǎn)，不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的租賃合同無(wú)效，20年不短了，完全滿(mǎn)足你的居住需求，大不了再續(xù)。
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