房貸利率下調(diào)趨勢(shì)明顯。
據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)結(jié)果，10月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。90城中20城的房貸利率下調(diào)，其中14個(gè)城市首套房利率下降，14個(gè)城市二套房貸利率下降，重合的9個(gè)城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。下調(diào)城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，也覆蓋無錫、湖州等長(zhǎng)三角城市。
而近期央行公布最新一期LPR利率，仍維持在1年期3.85%，5年期及以上4.65%的水平，至今已連續(xù)18個(gè)月未變。 不過，與之掛鉤的個(gè)人住房按揭貸款利率卻早已波動(dòng)。
年初以來，重點(diǎn)城市的個(gè)人房貸利率一路走高，多地突破5%高位。直至國(guó)慶假期之前，部分地區(qū)房貸利率才出現(xiàn)松動(dòng)跡象。
一邊是按兵不動(dòng)的LPR，一邊是波動(dòng)明顯的房貸利率。兩相對(duì)照之下，房貸利率看上去與LPR并無干系。市場(chǎng)人士認(rèn)為，房貸的市場(chǎng)利率與LPR存在一定差距，這或與房地產(chǎn)管控的政策環(huán)境有關(guān)。
存量房貸利率掛鉤LPR
早在2019年8月17日，央行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告，稱為深化利率市場(chǎng)化改革，提高利率傳導(dǎo)效率，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，決定改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制。
相比此前，新的LPR依照公開市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形成，并在原有的1年期一個(gè)期限品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的期限品種。同時(shí)，報(bào)價(jià)頻率由原來的每日改為每月報(bào)價(jià)，目的旨在提高報(bào)價(jià)銀行的重視程度，提升LPR的報(bào)價(jià)質(zhì)量。
央行負(fù)責(zé)人表示，在LPR形成機(jī)制改革前，我國(guó)存在貸款基準(zhǔn)利率和市場(chǎng)利率并存的“利率雙軌”問題。完善LPR形成機(jī)制，可促進(jìn)貸款利率“兩軌合一軌”，最終起到通過市場(chǎng)化改革方式降低貸款實(shí)際利率的效果。
公告發(fā)布1年后，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換已完成。央行數(shù)據(jù)顯示，在已轉(zhuǎn)化的所有貸款中，存量個(gè)人房貸累計(jì)轉(zhuǎn)換6429.7萬戶，規(guī)模達(dá)28.3萬億元，轉(zhuǎn)換比例高達(dá)98.8%，其中94%轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)。
對(duì)于“房貸族”而言，最為關(guān)心的是LPR改革會(huì)否影響房貸成本。多數(shù)“房貸族”亦表示，相比此前的貸款基準(zhǔn)利率，掛鉤LPR的房貸成本似乎要略低一些。
在新的LPR首次公布當(dāng)日，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上透露，新的LPR形成機(jī)制不會(huì)使得房貸利率出現(xiàn)明顯下降，“房住不炒”的定位不能偏離。
劉國(guó)強(qiáng)還強(qiáng)調(diào)，利率改革將在一定程度上減少剛需購(gòu)房者的資金成本。LPR在2021年重定價(jià)后，預(yù)計(jì)全年可為房貸借款方人節(jié)省利息支出約500億元。
實(shí)際上，市場(chǎng)房貸利率卻存有波動(dòng)。隨著對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控和對(duì)銀行資金的監(jiān)管不斷趨嚴(yán)，個(gè)人房貸利率亦不斷走高。以廣州為例，今年上半年，經(jīng)多次上調(diào)房貸利率，四大行首套房貸利率上升至5.85%，二套一度沖破6%大關(guān)，高至6.05%。
房貸利率升降之間，LPR卻始終不變，二者似乎并未呈現(xiàn)相關(guān)性。
LPR改革支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)
房貸利率與LPR走勢(shì)不一致，或與LPR改革的邏輯及目的有關(guān)。
央行行長(zhǎng)易綱曾強(qiáng)調(diào)，利率是資金的價(jià)格，是重要的宏觀經(jīng)濟(jì)變量。市場(chǎng)人士認(rèn)為，讓資金能更多配置在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，減少中小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)主體的融資成本是LPR改革的根本目的。
存貸息差是商業(yè)銀行的主要盈利手段。在LPR改革之前，銀行間存在以貸款基準(zhǔn)利率的一定倍數(shù)（如0.9倍）框定貸款利率隱性下限的現(xiàn)象。
大企業(yè)和中小企業(yè)在尋求銀行融資時(shí)，其資金成本始終高于或至少等于貸款利率隱性下限。大企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加意味著銀行可以獲得更高收益，而對(duì)于中小企業(yè)而言，這就成了不得不精打細(xì)算的資金成本問題。
隱性貸款利率下限的存在，導(dǎo)致貸款利率易升難降，使銀行在理論下行階段無法將貨幣政策有效傳遞至實(shí)體經(jīng)濟(jì)。而改革后，由于LPR由18家不同類型的銀行以市場(chǎng)化形式報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)結(jié)果難以精準(zhǔn)預(yù)測(cè)，單家銀行也就因此難以設(shè)定最低貸款利率隱性下限。
在此背景下，大企業(yè)貸款利率出現(xiàn)明顯下降。大企業(yè)也往往是各家銀行爭(zhēng)搶的重點(diǎn)，銀行面對(duì)這一群體需付出大量營(yíng)銷成本，而收益較此前下降，這間接導(dǎo)致中小企業(yè)信貸市場(chǎng)成為新的主戰(zhàn)場(chǎng)。
多家銀行的入場(chǎng)帶動(dòng)小微企業(yè)的平均貸款利率下行，同時(shí)也帶動(dòng)小微企業(yè)貸款市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，降低銀行整體對(duì)小微企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，進(jìn)一步降低中小企業(yè)融資成本。
在新冠疫情等因素疊加影響下，中小微企業(yè)的融資需求較為迫切，這是LPR在較低水平穩(wěn)定運(yùn)行的根本原因。 作為L(zhǎng)PR的形成基礎(chǔ)，MLF由央行確定，當(dāng)前MLF利率為2.95%，同樣18個(gè)月未變。這一定程度上反映了貨幣政策對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持。
不過，房貸利率的升高在邏輯上有不同之處。
具體來說，2020年下半年，央行及住建部聯(lián)合出臺(tái)“三條紅線”，隨后年末又對(duì)銀行信貸提出“兩個(gè)集中度”要求，再到今年初“集中供地”政策落地，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控越發(fā)嚴(yán)格，房地產(chǎn)進(jìn)入史上最嚴(yán)監(jiān)管時(shí)代。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，房貸利率的走高事實(shí)上是政策影響供求關(guān)系，最終影響市場(chǎng)結(jié)果。以傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”為例。今年9月，樓市表現(xiàn)并不如往年，這或與銀行信貸資產(chǎn)騰挪有關(guān)。在房貸集中度限制的政策影響下，部分銀行為達(dá)標(biāo)二季度考核要求，開始主動(dòng)減少房貸投放。而在階段性考核結(jié)束后，第三季度開始銀行貸款額度緊張的情況逐漸得到緩解。
在此背景下，房貸利率走勢(shì)背離LPR或仍將持續(xù)一段時(shí)間，但其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體的貸款利率或?qū)⑷耘cLPR保持一致。
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