21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 深圳報(bào)道

在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭瑟之際，不少A股房企披露的2021年三季報(bào)為行業(yè)再添一絲寒意。

A股的龍頭房企之中，萬(wàn)科、金地今年前三季度均錄得歸母凈利潤(rùn)的大幅下滑；中型房企例如陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展的經(jīng)營(yíng)狀況迅速轉(zhuǎn)向也引發(fā)了市場(chǎng)的擔(dān)憂，陽(yáng)光城的這份三季報(bào)甚至還被兩名股東投下反對(duì)票，要求管理層對(duì)公司經(jīng)營(yíng)惡化的情況做出合理解釋。

房企營(yíng)收和利潤(rùn)乃至銷售額下滑對(duì)資本市場(chǎng)而言，應(yīng)該是預(yù)期內(nèi)的狀況。然而，時(shí)常被投資者用來(lái)衡量房企財(cái)務(wù)健康狀況的現(xiàn)金流量表也出現(xiàn)了一些消極的變化，不少房企現(xiàn)金流出現(xiàn)急速下滑，這讓行業(yè)的悲觀情緒持續(xù)蔓延。

在“三道紅線”、“五檔房貸”的管控下，房地產(chǎn)行業(yè)將徹底與高杠桿、高負(fù)債說(shuō)再見(jiàn)。這種背景下，房企所經(jīng)歷的縮表陣痛逐漸體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上。而房企2021年三季報(bào)所呈現(xiàn)出來(lái)的現(xiàn)象，或許正是開(kāi)始。

經(jīng)營(yíng)面承壓

縱觀房企三季報(bào)，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健型企業(yè)或者是資金杠桿較高的企業(yè)，多數(shù)經(jīng)營(yíng)狀況都不甚理想。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至目前，已經(jīng)披露三季報(bào)的127家A股房企中，有59家出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)下滑，43家出現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入下滑。

以A股營(yíng)收最高的房地產(chǎn)企業(yè)綠地控股為例，其出現(xiàn)了明顯的增收不增利的情況。2021年前三季度，綠地實(shí)現(xiàn)主營(yíng)收入4271.17億元，同比上升33.01%；歸母凈利潤(rùn)111.65億元，同比下降7.28%；扣非凈利潤(rùn)107.4億元，同比下降10.56%。

如果從第三季度單季的情況來(lái)看，綠地的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)惡化表現(xiàn)得更為明顯。綠地三季報(bào)顯示，2021年第三季度，其單季度主營(yíng)收入1441.91億元，同比上升29.74%；單季度歸母凈利潤(rùn)29.31億元，同比下降27.12%。營(yíng)收雙位數(shù)增長(zhǎng)卻沒(méi)有產(chǎn)生相應(yīng)的利潤(rùn)，綠地的處境正是A股多數(shù)房企目前的縮影。

與綠地相似，A股的明星房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科也同樣低迷。萬(wàn)科三季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入1043.7億元，同比增長(zhǎng)9.7%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)56.4億元，同比減少23.3%。今年前三季度，萬(wàn)科累計(jì)營(yíng)業(yè)收入2714.9億元，同比增長(zhǎng)12.4%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)166.9億元，同比減少16%。

與此同時(shí)，萬(wàn)科的利潤(rùn)率水平再度下滑。其中，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率（已扣除稅金及附加）為17.5%，較2020年同期下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為7.31%，較去年同期減少2.82個(gè)百分點(diǎn)。

龍頭房企未能夠逆周期上行，中小型房企更難以抵擋趨勢(shì)。

例如，深耕環(huán)京區(qū)域的榮盛發(fā)展，其第三季度表現(xiàn)就出現(xiàn)了營(yíng)收利潤(rùn)雙雙下滑的情況。三季報(bào)顯示，今年第三季度，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入116.94億元，同比減少33.2%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)5.69億元，同比減少60.99%。

令投資者大跌眼鏡的還有陽(yáng)光城。作為A股熱度頗高的房企，陽(yáng)光城第三季度營(yíng)業(yè)收入為114.01億元，同比下滑18.24%；歸母凈利潤(rùn)為9.19億元，同比下降11.57%。而2021年前三季度，陽(yáng)光城整體營(yíng)收為413.32億元，同比增加了8.59%；歸屬股東的凈利潤(rùn)為29.12億元，同比增長(zhǎng)6.23%。

這份報(bào)表未能夠讓部分股東滿意。在三季報(bào)發(fā)布后，陽(yáng)光城的股東泰康保險(xiǎn)委派的兩名董事均投下了反對(duì)票，并稱對(duì)于公司三季度所表現(xiàn)的公司經(jīng)營(yíng)惡化，需要得到管理層合理解釋。

現(xiàn)金流轉(zhuǎn)向

經(jīng)營(yíng)情況普遍表現(xiàn)不佳或許不是投資者最擔(dān)憂的方面。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍遭遇信任危機(jī)的當(dāng)下，房企的現(xiàn)金流狀況或許更為資本市場(chǎng)所關(guān)注，這是關(guān)乎“活下去”的問(wèn)題。遺憾的是，盡管房企多數(shù)已經(jīng)采取審慎的投資決策，但是在當(dāng)前的環(huán)境下，多數(shù)現(xiàn)金流仍存一定挑戰(zhàn)。

以萬(wàn)科為例，其今年前九個(gè)月，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流錄得12.2億元，同比大幅下滑96.35%，其中第三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)袅鞒鰹?5.62億元，同比下降151.62%，萬(wàn)科在三季報(bào)中解釋稱，這是由于經(jīng)營(yíng)支出增加。

同樣的情況也發(fā)生在金地身上。今年前9個(gè)月，金地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量流出為7.6億元，同比下降168.23%。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)分析稱，這種情況出現(xiàn)的原因主要是由于三季度以來(lái)合同銷售收入的大幅下降，意味著企業(yè)現(xiàn)金流狀況與流動(dòng)性壓力的急劇增大。

實(shí)際上，不僅是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流急速下滑，房企現(xiàn)在也很難從其他渠道籌集到資金。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年前三季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7689億元，同比下降21%。單獨(dú)9月，房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模約690億元，環(huán)比增長(zhǎng)20.8%，同比下降10.9%。其中，境外發(fā)債約275億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)343.5%。

由此，今年第三季度，不少房企的籌資性現(xiàn)金流也出現(xiàn)下降。例如，今年前三季度，陽(yáng)光城籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流出達(dá)到319.1億元,同比下降298.86%。陽(yáng)光城解釋稱，主要系控制債務(wù)規(guī)模,與借款相關(guān)的現(xiàn)金流出增加所致。

再如融資渠道相對(duì)暢通的招商蛇口，其前三季度籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出為81億元，同比下滑145.18%，招商蛇口解釋稱，這是由于吸收權(quán)益性投資、取得借款凈流入同比減少。

在房企整體縮表的過(guò)程中，這樣的局面或許仍將持續(xù)。為了度過(guò)當(dāng)前的難關(guān)，房企也應(yīng)該要采取相應(yīng)的行動(dòng)。匯生國(guó)際融資總裁黃立沖告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，如果房企出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下降，必然要補(bǔ)充其他的例如投資性現(xiàn)金流才能夠使現(xiàn)金流量表保持平衡。那么房企現(xiàn)在必然要減少投資，減少買地。此外，還要減少持有型物業(yè)的規(guī)模。“如果一個(gè)房企有很多存貨，某種程度上是減少了一些現(xiàn)金流，需要去庫(kù)存才行。”

克而瑞研究中心在最新的一份研報(bào)中也指出，當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控持續(xù)、融資收緊的背景下，疊加債務(wù)集中到期風(fēng)險(xiǎn)，一方面“維穩(wěn)”是第一要義，降負(fù)債、提升財(cái)務(wù)穩(wěn)健性成為行業(yè)共識(shí)；另一方面房企對(duì)資金敏感度較高，現(xiàn)金流重要性凸顯，房企運(yùn)營(yíng)回歸本質(zhì)，更看重銷售回款質(zhì)量、現(xiàn)金流管理等內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管控。房企在日常經(jīng)營(yíng)管理中也需注重債權(quán)資產(chǎn)的比重及質(zhì)量，提升資金利用效率，保證資金鏈的穩(wěn)定性。