“金九銀十”收官，但房企的收成并不太好。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月單月，TOP100房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額為7761.4億元，較去年同期下跌了32.2%。從累計(jì)業(yè)績(jī)看，房企銷(xiāo)售增速也在放緩，前10月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額93347.2億元，同比僅增長(zhǎng)6.7%，較2019年同期則增長(zhǎng)18.5%。
盡管如此，相比9月，10月的樓市還是有所回溫。9月份，TOP100房企單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額為7596億元，首次出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅為1.8%；從同比來(lái)看，9月單月比去年下降36.2%，較2019年9月也下降17.7%。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管陶淑茹對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，“金九銀十”失色主要受整體市場(chǎng)環(huán)境影響，“各地調(diào)控政策逐漸顯效，房貸環(huán)境偏緊，樓市有所降溫，購(gòu)房者觀望情緒提升”。
百?gòu)?qiáng)房企八成業(yè)績(jī)同比下滑
在“含金量”下降的市場(chǎng)中，一線城市的抗跌能力明顯優(yōu)于二、三線城市?？硕鹬攸c(diǎn)監(jiān)測(cè)的29個(gè)城市中，商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%，較2019年同期下降12%。其中，一線城市成交環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比跌幅為18%。25個(gè)二三線城市市場(chǎng)難言好轉(zhuǎn)，成交環(huán)比下降4%，同比下降23%。
龍頭房企也繼續(xù)保持一定優(yōu)勢(shì)，行業(yè)集中度進(jìn)一步加速。1-10月，銷(xiāo)售額超千億的房企達(dá)到32家，較去年同期增加6家。TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻達(dá)2288億元，同比增幅達(dá)25.3%，較2019年增長(zhǎng)40.1%。 TOP20和TOP30房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻分別同比提升23.5%、11.3%， 而TOP50房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻則與去年同期基本持平，為485.6億元，門(mén)檻增幅低于其他梯隊(duì)。
而整體來(lái)看，冷淡市場(chǎng)下，房企的業(yè)績(jī)完成率面臨不小壓力。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，10月，百?gòu)?qiáng)房企中逾8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%，而業(yè)績(jī)同、環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企達(dá)37家。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，公布了銷(xiāo)售目標(biāo)的32家房地產(chǎn)企業(yè)中，目標(biāo)完成率均值僅為76.3%。其中，業(yè)績(jī)完成率超80%的僅有8家，綠城、濱江、正榮、佳兆業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)等目標(biāo)完成率則超90%。
銷(xiāo)售承壓，房企的拿地?zé)崆橐搽S之銳減。中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，50家代表房企拿地總額同比下降71.1%，環(huán)比下降68.7%。全國(guó)共62宗地塊遭流拍，流拍率為13.42%。1-10月內(nèi)，全國(guó)共流拍813宗，流拍率為12.04%，同比增長(zhǎng)2.71個(gè)百分點(diǎn)。
“一方面，9月單月拿地金額增速顯著，導(dǎo)致10月環(huán)比下降；另一方面，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，企業(yè)拿地日益謹(jǐn)慎，同比亦有下降。”中指院分析稱(chēng)。
從城市群分布來(lái)看，熱點(diǎn)區(qū)域城市越來(lái)越受房企青睞。1-10月，長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、粵港澳大灣區(qū)最受房企關(guān)注，拿地面積占比分別為34.1%、9.5%、9.3%。分城市看，重慶超越近年的“賣(mài)地大戶(hù)”杭州，賣(mài)地面積位居全國(guó)第一，杭州和長(zhǎng)沙則占據(jù)第二、三位。長(zhǎng)江中下游的溫州和金華市，雖然并非集中供地城市，但在“代表房企拿地面積TOP10城市”榜上有名，分列第六、第十位。
金融機(jī)構(gòu)糾偏不等于信貸放松
信貸收緊是樓市“熄火”的重要原因。今年二季度以來(lái)，房貸持續(xù)收緊，多地上演“停貸潮”。同時(shí)，房企獲得的開(kāi)發(fā)貸也同樣不足，資金鏈吃緊。至三季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.02%，增速比上季末低2.8個(gè)百分點(diǎn)。而個(gè)人住房貸款增速也在回落，三季度末余額為37.37萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.3%，增速較上季末低1.7個(gè)百分點(diǎn)。
市場(chǎng)上總有“調(diào)控放松”的聲音出現(xiàn)，尤其9月底以來(lái)中央、央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、房貸的頻繁發(fā)聲，也多被解讀為政策松動(dòng)的信號(hào)。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，房貸環(huán)境稍微有所改善：10月份，90個(gè)主流城市首套房貸款利率為5.73%，二套房貸款利率為5.99%，均較上個(gè)月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)，這也是今年以來(lái)房貸利率首次出現(xiàn)回調(diào)。
不過(guò)，房貸全面放松并未來(lái)臨。廣州市工商銀行某支行信貸經(jīng)理對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，“目前市場(chǎng)很敏感，一有利好消息，很擔(dān)心反彈。而且，銀行房貸‘兩道紅線’仍在，就算銀行想放松，也‘心有余力不足’。”
貸款難到位，債券融資也面臨不小壓力。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，10月房企境內(nèi)債券融資平均票面利率4.18%，較上月上升7個(gè)基點(diǎn)；境外債券融資平均票面利率為10.65%，較上月大幅上升157個(gè)基點(diǎn)。
發(fā)債規(guī)模則超預(yù)期收縮。10月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行31筆，較上月減少31筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約304億元，環(huán)比減少55.9%，同比減少56.1%。前10月境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7993億元，較2020年同期下降24%，金額規(guī)模減少2463億元。
貝殼研究院認(rèn)為，雖然央行針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)釋放一定的友好性，但政策實(shí)質(zhì)性的邊際放松主要是對(duì)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行政策中不合理行為的糾偏，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好影響仍需一定的時(shí)間。國(guó)際上，美國(guó)通脹持續(xù)超預(yù)期，美債波動(dòng)主要受投資信心的沖擊，地產(chǎn)行業(yè)中以美元債為主的境外債將會(huì)受此影響。
本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌
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