（記者 董添）近日，綠地控股、榮盛發(fā)展等房企實現(xiàn)“三道紅線”降檔。其中，綠地控股的凈負債率降至100%以下。
頭部房企綠地控股的降檔頗受市場關(guān)注。從三季報數(shù)據(jù)看，房企對現(xiàn)金流普遍較重視，不少房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額實現(xiàn)同比增長。
業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額是反映房企經(jīng)營狀況的重要指標。房企對于經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額的重視程度也在增加。
壓低債務(wù)
11月1日，綠地集團披露，綠地控股的第二條紅線達標轉(zhuǎn)綠。綠地集團指出，綠地控股凈負債率指標已降至100%以下，較原計劃提前了8個月。據(jù)綠地集團介紹，2021年初，按照央行的窗口指導(dǎo)，綠地控股制定了“三步走”的降負債路線圖和時間表：從2020年6月30日起，一年降一檔，到2023年6月30日前全面完成“三條紅線”轉(zhuǎn)綠目標。2021年2月，綠地控股第一條紅線現(xiàn)金短債比提前達標轉(zhuǎn)綠。
作為頭部房企，綠地控股的降檔動作頗受市場關(guān)注。此前，萬科、雅居樂、佳兆業(yè)、榮盛發(fā)展均進入“綠檔”，而祥生控股下降一檔進入“黃檔”。
部分房企披露三季報后，晉級成為“綠檔”企業(yè)。
以榮盛發(fā)展為例，截至2021年9月30日，榮盛發(fā)展現(xiàn)金短債比為1.05，凈負債率為58.89%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為69.49%。其中，凈負債率較期初下降21.29個百分點。前三季度，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為62.5億元，相比上年同期增加138.66億元。榮盛發(fā)展成為“綠檔”企業(yè)。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，“三線四檔”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等相關(guān)調(diào)控手段取得積極成效，大部分房企實現(xiàn)降檔，部分房企風(fēng)險暴露并得到積極應(yīng)對，局部地區(qū)房價、地價過快上漲得到有效抑制。
中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林認為，在降檔房企中，很多資產(chǎn)負債率相比行業(yè)均值依然較高，還需再接再厲，提高周轉(zhuǎn)率，進一步壓低債務(wù)。
關(guān)注現(xiàn)金流
克而瑞研究中心指出，2020年下半年以來，隨著“三條紅線”等政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)加碼。融資環(huán)境收緊，疊加降杠桿持續(xù)推進，現(xiàn)金流管控愈加成為行業(yè)關(guān)注焦點。房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額是反映房企真實經(jīng)營狀況的重要指標。房企對經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額重視程度不斷提升。
三季報顯示，截至報告期末，金科股份資產(chǎn)總額為3943.71億元，較上年末增長3.47%；資產(chǎn)負債率降至80.1%，較上年末降低0.62個百分點；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為74.31億元，同比增長569.77%；公司“三道紅線”監(jiān)測指標持續(xù)滿足“綠檔”。
數(shù)據(jù)顯示，在已發(fā)布三季報的128家A股房企中，有78家前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為正數(shù)，70家房企前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額實現(xiàn)同比增長，占比達到54.69%。
有業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者透露，房企現(xiàn)金流不能僅看會計報表中的數(shù)據(jù)，一些房企現(xiàn)金在項目方，因此還要關(guān)注母公司對現(xiàn)金的把控能力。
申萬宏源報告顯示，部分房企滯留大量資金在項目公司，無法回到母公司層面，而按揭額度收緊限制房企的開工和融資。債務(wù)主體是母公司，而資產(chǎn)和現(xiàn)金流集中在項目公司。需要關(guān)注母公司對項目公司貨幣資金的歸集能力。
適應(yīng)行業(yè)變化
業(yè)內(nèi)人士指出，此前金融機構(gòu)提供的融資資金可用于土地款支付，期房制度下房企無息占用購房人的資金，而商票拉長對供應(yīng)商的賬期，地產(chǎn)公司因此維持較高的利潤空間。當(dāng)前，行業(yè)邏輯發(fā)生改變，土地和房價持續(xù)上漲預(yù)期被打破，地產(chǎn)公司的利潤空間向制造業(yè)靠攏。房企需要適應(yīng)目前的節(jié)奏。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認為，在房地產(chǎn)金融審慎管理和償債高峰的雙重壓力下，房企需在發(fā)展中解決降負債問題。對于房企美元債大幅下跌，多家房企主動發(fā)起回購，對穩(wěn)定投資人信心、緩解市場壓力起到積極作用，同時展示了自身的實力和流動性承壓能力。隨著房地產(chǎn)貸款投放加速，房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，銷售回款提速，房企資金壓力將得到緩解。
申萬宏源監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年地產(chǎn)行業(yè)面臨境內(nèi)債到期高峰，而2022年是地產(chǎn)美元債到期高峰。2022年地產(chǎn)美元債到期金額折算為人民幣約3787億元，較2021年增長40%。
許小樂表示，明年信貸環(huán)境可能呈現(xiàn)整體平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)性寬松，主要表現(xiàn)為對首次置業(yè)、改善置業(yè)等剛性住房信貸的保障和支持，有利于平穩(wěn)市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
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